나이스옥션 법원경매 진주 2024타경38775 [1] 경상남도 진주시 이반성면 하곡리 455 답 경매
매각기일: 2026-01-12
물건 개요
나이스옥션 법원경매 진주 2024타경38775 [1] 경상남도 진주시 이반성면 하곡리 455 답 경매
- 사건번호: 2024타경38775
- 주소: 경상남도 진주시 이반성면 하곡리 455
- 감정가: 189,631,200원
- 최저가: 97,091,000원
- 유찰 횟수: 3회
- 용도: 답
진주지원 경매5계 2024타경38775 | 소재지: 경상남도 진주시 이반성면 하곡리 455 | 감정가: 189,631,200원 | 최저가: 97,091,000원 | 용도: 답
1. 물건 개요 및 특성 분석
1.1. 기본 정보 요약
사건번호: 진주지원 2024타경38775 (1)
소재지: 경상남도 진주시 이반성면 하곡리 455
용도: 답 (농지)
감정가: 189,631,200원
토지면적: 7,054.00㎡ (약 2,133.89평)
경매구분: 공유물분할을위한경매
소유자/채무자: 정OO / 정OO
채권자: 농OOOOOOOOOOO
1.2. 물건의 핵심 특성
본 물건은 총 13개 필지를 일괄 매각하는 '답(농지)'이며, 가장 큰 특징은 공유물분할을 위한 경매라는 점입니다.
총 면적은 약 7,054.00㎡ (약 2,133.89평)으로 비교적 대규모입니다.
전 필지가 지목상 '답'이나, 실제 현황은 농경지이며 목록[13]은 일부 '사방댐'으로 이용되고 있는 점을 감안하여 평가되었습니다.
무엇보다도 '맹지'이며 '보전관리지역'에 속해 있어 개발행위에 상당한 제약이 따르는 물건입니다.
2. 입지조건 분석
2.1. 위치 및 주위환경
본건 토지는 경상남도 진주시 이반성면 하곡리 하곡저수지 서측 인근에 위치합니다.
주변은 농경지, 자연림 등으로 형성된 전형적인 농촌지역의 임야 및 농경지 혼재 지역입니다.
자연환경은 양호하나, 개발이 이루어지기 어려운 보전 목적의 토지가 주를 이룹니다.
2.2. 교통 및 접근성
본건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 제반 교통상황은 보통 이하로 평가됩니다.
주변에 주요 간선도로나 대중교통 시설의 접근성이 떨어져 이동 편의성은 낮은 편입니다.
2.3. 인접 도로상태
전 필지(목록 1~13)가 모두 도로에 접하지 않은 '맹지'입니다.
맹지라는 점은 토지의 이용 및 개발에 있어 치명적인 단점으로 작용합니다. 인접 필지 소유자와의 협의를 통한 진입로 확보가 필수적입니다.
3. 권리분석
3.1. 경매의 형태 및 권리관계
본 경매는 '공유물분할을위한경매'입니다.
이는 소유자 간의 공유 관계를 정리하기 위해 진행되는 것으로, 일반 강제경매와는 달리 매각 후 소멸되지 않는 권리가 있어 낙찰자에게 인수될 가능성이 높다는 의미가 아닙니다.
다만, 이 경매의 가장 큰 권리적 특징은 '공유자 우선매수 신고'가 가능하다는 점입니다.
3.2. 특이사항 및 주의사항
공유자 우선매수 신고: 공유자가 최고가 매수신고 가격으로 우선하여 매수할 수 있습니다. 일반 입찰자는 최고가 매수신고를 하더라도 공유자가 우선매수권을 행사하면 낙찰받을 수 없습니다.
농지취득자격증명(농취증): 목록 1~13은 농지이거나 농지일 가능성이 높아, 낙찰 후 '농지취득자격증명'을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금은 몰수됩니다. (농지가 아니라는 사실을 증명할 경우 제외)
제시외 수목 매각 제외: 목록[1~8] 지상의 제시외 수목은 공유자 소유로 탐문되며 평가에서 제외되어 매각 대상이 아닙니다. 이로 인해 최저매각가격이 감안되었으므로, 수목 처리 또는 이용에 관한 분쟁 가능성을 고려해야 합니다.
4. 상권분석 및 생활정보
4.1. 상권분석
본건 물건의 용도가 '답(농지)'이며 '보전관리지역'에 위치하고 있어 사실상 상업적인 용도로의 이용은 불가능합니다.
따라서 별도의 상권 분석은 의미가 없으며, 순수한 농업용 또는 장기적인 보전 목적의 투자로 접근해야 합니다.
4.2. 생활정보 및 주변시설
주변은 농경지와 자연림이 주를 이루는 만큼, 편의시설이나 생활기반시설은 이반성면 소재지 등으로 이동해야 이용 가능합니다.
주변에 하곡저수지가 있어 자연환경은 수려한 편이지만, 일상생활의 편의성은 매우 낮습니다.
4.3. 혐오시설 검토
공개된 정보를 바탕으로 현장에 대규모의 공공 혐오시설(쓰레기매립장, 하수처리장 등)은 없는 것으로 파악됩니다.
다만, 토지이용계획상 '가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)'으로 지정되어 있어, 일부 가축 사육은 제한되나, 주변이 농경지인 만큼 비선호시설 또는 냄새 등은 현장 확인이 필요합니다.
5. 잠재적 리스크
5.1. 맹지 및 개발 제약
전 필지가 맹지이므로 건축 등 개발행위를 위해서는 인접 토지 소유자로부터 도로 사용 승낙을 반드시 받아야 합니다. 이는 시간과 비용 측면에서 큰 리스크입니다.
용도지역이 '보전관리지역'이므로 향후 개발 가능성이 희박하며, 건폐율, 용적률 등 규제가 매우 엄격합니다.
5.2. 권리적 리스크 (공유자 우선매수)
공유자 우선매수권 행사 가능성이 매우 높습니다. 이는 입찰을 준비하는 데 드는 시간과 비용이 헛수고로 돌아갈 가능성을 높이는 가장 큰 리스크입니다. 입찰 참여 전 이러한 점을 명확히 인지해야 합니다.
5.3. 농지취득자격증명 리스크
낙찰 후 농취증 제출 의무가 있으며, 미제출 시 보증금이 몰수됩니다. 농사를 지을 의사나 능력이 없거나, 농취증 발급 요건을 갖추지 못할 경우 위험이 발생합니다.
5.4. 토지 현황의 불일치
목록[13]의 경우 지목은 '답'이나 현황은 일부 '사방댐'으로 이용되고 있습니다. 지목과 현황이 다른 경우 활용에 제약이 있으며, 인접 필지와의 정확한 위치와 경계 확정을 위한 측량이 요구됩니다.
6. 종합 의견 및 투자 포인트
6.1. 종합 의견
본 물건은 대규모 농지(답)를 일괄 매각하는 건으로, 공유물분할 경매, 맹지, 보전관리지역, 농취증 요건 등 여러 가지 제약 요소를 안고 있습니다.
감정가 대비 낮은 금액으로 매입할 경우 잠재적인 가치는 있겠으나, 개발 가능성이 낮고 이용 제한이 많아 단기적인 시세차익을 기대하기는 어렵습니다.
공유자 우선매수 가능성을 염두에 두고, 입찰 참여를 신중히 결정해야 합니다.
6.2. 투자 포인트
가격 경쟁력: 맹지, 공유자우선매수 등의 리스크 요인으로 인해 유찰 가능성이 높아, 최저매각가격이 상당 수준 하락할 경우 저가 매수의 기회가 발생할 수 있습니다.
장기 보전 투자: 농지연금 목적이나, 향후 정부 정책 변화에 따른 농지 관련 개발 제한 완화를 장기적으로 기대하는 보전용 투자에 적합합니다.
대규모 토지: 7,054.00㎡ (약 2,133.89평)의 대규모 토지를 일괄로 확보할 수 있다는 이점이 있습니다.
법원 정보
진주지원 경매5계