나이스옥션 법원경매 진주 2024타경38294 [1] 경상남도 산청군 신안면 장죽리 340-4 답 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경38294 [1] 경상남도 산청군 신안면 장죽리 340-4 답 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매5계 2024타경38294 | 소재지: 경상남도 산청군 신안면 장죽리 340-4 | 감정가: 42,226,000원 | 최저가: 21,620,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경38294 (1)

소재지: 경상남도 산청군 신안면 장죽리 340-4

용도: 답 (농지)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 982.00 제곱미터 (약 297.05 평)

감정가: 42,226,000원

1.3. 현황 및 이용상태

현재 "답"(논)으로 이용 중인 세로장방형의 평탄한 토지입니다. 남동측으로 폭 약 2~3미터의 포장 농로에 접해 있어 차량 접근은 용이합니다.

2. 입지조건

본건 토지는 산청군 신안면 장죽리 "한빈마을" 남서측 근거리에 위치합니다.

주위는 경지정리가 잘된 농경지대로 형성된 순수한 농촌 지역입니다. 소형 차량의 접근은 가능하나, 관내 대중교통 사정은 보통 수준으로 자가용 의존도가 높은 입지입니다. 지목은 답이며, 실제 이용상태 또한 답으로 농업 목적 외의 활용은 입지적으로나 법률적으로 제한됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리관계

소유자와 채무자가 동일하며, 채권자의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건입니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리는 없는 깔끔한 권리관계로 판단됩니다.

3.2. 특수 권리 및 주의사항

가장 중요한 특이사항은 "농지취득자격증명(농취증)" 제출이 필수라는 점입니다. 농지법상 농업경영계획서 제출 등 요건을 갖추어 농취증을 발급받아야 하며, 낙찰 후 지정된 기일 내에 이를 제출하지 못할 경우 입찰보증금은 몰수됩니다.

또한, 정확한 위치 및 경계 확정은 측량을 요하므로 현장 확인 및 측량 후 입찰을 결정해야 합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

본건은 농경지대에 위치하여 상권은 형성되어 있지 않습니다. 인근 "한빈마을" 외에 근접한 편의시설이나 상업시설은 전무하며, 일상 생활편의시설은 차량으로 이동해야 하는 농촌 지역의 특성을 가집니다. 생활 정보는 매우 제한적이며, 순수하게 농업 생산성을 기준으로 판단해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 제한 리스크

본건은 "농림지역" 및 "농업진흥구역"에 해당하여 개발행위가 매우 강력하게 제한됩니다. 농지법에 따른 농업 관련 시설(농업인 주택 포함) 외에 일반적인 건축 행위는 불가능합니다. 투자 목적이 농지 외의 용도로 개발하여 시세차익을 얻는 것이라면 큰 리스크가 됩니다.

또한, "가축사육제한구역"에 포함되어 있어 축산업 관련 용도에도 제한이 있을 수 있습니다.

5.2. 농지취득자격증명 미제출 리스크

위에서 언급했듯이, 농취증 미제출 시 보증금 몰수라는 최악의 리스크가 존재합니다. 농취증 발급 가능 여부를 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변은 경지정리된 농경지대로 이루어져 있어 대규모 공장이나 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 농촌 지역 특성상 소규모 축사나 퇴비 시설 등이 주변에 존재할 수 있으므로, 입찰 전 현장 답사를 통해 소음이나 악취 등의 유무를 확인해야 합니다.

6. 종합 의견

본건 토지는 농업진흥구역 내에 위치한 순수한 "답"으로서, 개발 가치보다는 농지 보전 및 농업 경영 목적으로만 활용이 가능한 물건입니다.

감정가가 평당 약 14.2만원(42,226,000원/297.05평) 수준으로 농지로서의 적정성을 판단해야 하며, 낙찰받더라도 농취증 발급과 농업 경영 의무를 수반합니다. 현황상 도로 접근성(농로)은 양호하나, 매입 목적이 순수 농업이 아니라면 투자를 재고해야 합니다.

7. 투자 포인트

최고의 입지: 개발이 제한되어 있지만, 경지정리가 완료된 농경지대 내에 위치하여 농작업 효율은 높을 것으로 예상됩니다.

간단한 권리관계: 소멸되지 않고 인수해야 할 복잡한 권리가 없어 권리분석이 간단합니다.

농지 활용성: 지목 그대로 답으로 이용 중이며, 도로에 접하여 농기계 접근이 용이합니다.

장기 보유 및 절세 효과: 농업을 목적으로 장기 보유 시 양도소득세 감면 등 세제 혜택(개별 조건 확인 필요)을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매5계