나이스옥션 법원경매 진주 2024타경38904 [1] 경상남도 사천시 정동면 풍정리 388-1 삼성아파트 103동 13층1306호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경38904 [1] 경상남도 사천시 정동면 풍정리 388-1 삼성아파트 103동 13층1306호 아파트 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매5계 2024타경38904 | 소재지: 경상남도 사천시 정동면 옥산로 328, 103동 13층1306호 (삼성아파트) | 감정가: 80,000,000원 | 최저가: 40,960,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 및 물건 정보

물건은 경상남도 사천시 정동면 풍정리 388-1 소재 삼성아파트 103동 13층 1306호로, 진주지원 2024타경38904 (1)호의 부동산강제경매 물건입니다.

본건은 토지와 건물 일괄매각으로 진행되며, 감정가는 80,000,000원입니다.

소유자, 채무자, 채권자는 모두 법인(주식회사)으로 확인되어 일반적인 개인 대 개인 채무 관계와는 다른 특성을 보입니다.

1.2. 물건 상세 현황

소재지: 경상남도 사천시 정동면 풍정리 388-1 삼성아파트 103동 13층 1306호

용도: 아파트 (집합건물)

건물 전용면적: 59.89㎡ (약 18.12평)

추정 분양면적: 약 74.86㎡ (약 22.64평) - *일반적인 공용면적률 적용*

토지 대지권 면적: 72.31㎡ (약 21.87평)

준공일: 1994년 7월 27일 (철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 13층)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 "풍정 마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가되며, 단지까지 차량 접근이 용이하고 인근에 일반버스 정류장이 소재하여 교통 상황 역시 보통 수준입니다.

2.2. 상권 및 생활 정보

주변에 풍정 마을회관 등 근린생활시설이 있으나, 대형 상권이나 주요 편의시설 접근성은 다소 부족할 수 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역과 자연녹지지역이 혼재되어 있어, 주거 환경의 쾌적성 측면에서는 장점이 있으나 주변에 농경지가 소재하여 전형적인 도시 주거 밀집 지역과는 차이가 있습니다.

아파트로 이용 중이며, 제반 급배수, 위생, 난방, 승강기, 소방 관련 설비는 갖추고 있습니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 분석 (경매구분: 부동산강제경매)

본건은 매각 대상이 토지/건물 일괄매각이며, 감정평가서 및 공부상에 특이사항은 없는 것으로 확인됩니다.

소유자, 채무자, 채권자가 모두 법인으로, 채권회수를 위한 강제경매로 진행되는 점을 고려해야 합니다.

3.2. 주의사항 및 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '주택임차권등기권자의 대항력 주의 요함'입니다.

이는 임차인이 대항력을 갖추었을 가능성이 매우 높음을 시사하며, 낙찰자는 선순위 임차인이 있을 경우 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 할 위험이 있습니다. 입찰 전, 반드시 현황조사서 및 임차인 관련 서류를 면밀히 검토하고 예상 배당액을 계산해야 합니다.

3.3. 법적 리스크 (공법상 제한)

본건은 다음과 같은 공법상 제한이 있어 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다.

**비행안전제6구역(전술)**

사천 지역의 특성상 군용 항공기의 비행안전구역에 포함되어 있습니다. 이는 소음 등의 생활 환경 저해 요소로 작용할 수 있으며, 향후 건축 및 증개축에 제한이 따를 수 있는 리스크입니다. (혐오시설로 간주될 수 있는 항공기 소음 발생 가능성 내포)

**가축사육제한구역(전부제한구역)**

가축사육은 전부 제한되는 지역이나, 해당 규제가 적용되는 지역인 만큼 주변 환경에 대한 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 1994년 준공된 30년차 아파트로, 8,000만원의 비교적 낮은 감정가로 책정되었습니다.

실수요 측면에서는 내부 수리가 필요할 수 있는 연식이며, 대지권 면적이 72.31㎡(약 21.87평)로 넓은 편에 속하여 향후 재건축 또는 리모델링 관련 이슈 발생 시 유리한 요소로 작용할 수 있습니다.

가장 중요한 핵심은 '주택임차권등기권자'의 대항력 여부 및 인수 금액 산정이며, 이를 정확히 파악해야 투자 위험을 최소화할 수 있습니다.

4.2. 투자 포인트

**저가 진입 가능성:** 낮은 감정가에서 시작하므로, 1회 유찰 시 가격 경쟁력을 확보하여 시세 대비 저렴한 가격으로 매입할 가능성이 높습니다.

**넓은 대지권 지분:** 전용면적 대비 대지권 지분율이 높아(72.31㎡, 약 21.87평), 장기적인 관점에서 토지 가치 상승에 대한 기대감을 가질 수 있습니다.

**배당 리스크 선파악:** 임차권등기가 되어있어 권리관계가 비교적 명확하게 드러나므로, 정확한 권리 분석을 통해 인수금액을 파악한다면 예상 수익률 계산이 용이합니다.

**주의사항 (필수 체크):**

1. 주택임차권등기권자의 임대차 관계(대항력 여부 및 보증금)를 철저히 분석하여 인수 금액이 발생하지 않도록 입찰 가격을 산정해야 합니다.

2. 비행안전제6구역에 따른 항공기 소음 등 주거 환경에 미치는 영향을 현장 답사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

법원 정보

진주지원 경매5계