나이스옥션 법원경매 진주 2024타경38904 [1] 경상남도 사천시 정동면 풍정리 388-1 삼성아파트 103동 13층1306호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에코 · 평가일 2024.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 정동면 풍정리 소재 "풍정 마을회관" 남서측 인근에 위치하는 구분건물(삼성아파트 103동 13층 1306호)로서, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 소재하는 지대이며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 일반버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건으로서,
(사용승인일: 1994.07.27)

외벽: 몰탈위 페인팅 등.
창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

제반 급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방 관련설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북동측으로 차량 진출입이 가능한 진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역(2023-02-02) , 제2종일반주거지역(2011-08-04) , 교통광장(2011-08-04)(저촉), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-신청채권자 주택도시보증공사는 "우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다"는 대항력포기확약서(2026.06.19.자)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경38904 (1)

소재지: 경상남도 사천시 정동면 풍정리 388-1 삼성아파트 103동 13층1306호

용도: 아파트

감정가: 80,000,000원 (8천만원)

토지 면적: 72.31㎡ (약 21.87평)

건물 면적: 59.89㎡ (약 18.12평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물 정보:

* 아파트명: 삼성아파트

* 건축년도: 1994년 (사용승인일: 1994.07.27)

* 해당 동: 103동

* 해당 층: 13층

* 해당 호수: 1306호

* 총 동수: 4개동

* 총 세대수: 314세대

* 아파트 단지 전체 전용면적: 20,206.668㎡

* 아파트 단지 전체 총면적: 26,060㎡

1.1. 입지조건

* 본건은 경상남도 사천시 정동면 풍정리 소재 삼성아파트 103동 13층 1306호에 위치합니다.

* 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 단지 북동측으로 차량 진출입이 가능한 도로가 개설되어 있습니다.

* 토지이용계획상으로는 자연녹지지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 교통광장(저촉), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 7월 24일자 서산세무서장의 압류 (갑6) 입니다.

* 매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 주택임차권 (을3, 권리자: 윤성일, 70,000,000원)은 말소 예정입니다.

* 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 (갑7) 역시 말소됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(윤 ) 임차인이 등재되어 있습니다. 등기부상 주택임차권은 말소 예정으로 확인됩니다.

* 신청채권자인 주택도시보증공사는 2026년 6월 19일자로 "우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다"는 대항력포기확약서를 제출하였습니다.

* 이 확약에 따라 본 건 경매물건은 임차인의 보증금을 인수할 위험이 없는 것으로 판단됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

* 본건은 공동주택과 단독주택, 일부 근린생활시설 및 농경지가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

* 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

* 주변 환경은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

* 혐오시설: 자체 조사 결과, 직접적으로 생활에 지장을 줄 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역에 포함되어 있어 인근에 축사가 존재할 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 삼성아파트

* 주소: 경상남도 사천시 정동면 풍정리 388-1

* 준공년월: 1994년 7월 27일

* 총 세대수: 314세대

* 총 주차 대수: 309대

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간 등

* 해당 유닛 정보:

* 전용면적: 59.89㎡ (약 18.12평)

* 건축년도: 1994년 (준공 후 약 32년 경과)

* 난방 방식: 도시가스 개별난방 (일반적인 아파트 설비로 추정)

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 노후화: 1994년 준공된 아파트로, 건물 노후화에 따른 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상 제약: 교통광장(저촉)으로 지정된 구역이 포함되어 있어, 해당 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 비행안전구역: 비행안전제6구역에 포함되어 있어 항공기 소음 등의 영향을 받을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 인근에 축사가 존재할 가능성이 있어 악취 등이 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 기타 참고사항에 임대 관계가 미상이라고 기재되어 있으나, 이는 경매 신청 전의 정보일 수 있으며, 권리분석상 특이사항은 없는 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 사천시 정동면 소재 삼성아파트 경매 물건으로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 특히, 임차인 보증금 관련하여 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서가 제출되어 인수되는 보증금이 없는 점은 매우 긍정적인 요소입니다.

* 다만, 30년 이상 경과된 건축 연령과 일부 토지이용계획상 제약 사항은 장기적인 관점에서 고려해야 할 부분입니다.

* 최근 실거래가를 고려할 때, 적정가 이하로 낙찰받을 경우 안정적인 시세 차익 또는 실거주용으로 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차인 보증금 인수 부담 제로 (HUG의 대항력 포기 확약서 제출).

* 실거래가 기반 분석 시, 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 가능성.

* 안정적인 공동주택 단지 내 물건.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 동일 면적(59.886㎡)의 9층 매물이 2026년 6월 6일에 75,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건은 13층으로 9층보다 높은 층에 해당합니다.

* 감정평가액은 80,000,000원입니다.

* 현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 보증금을 인수하지 않는다는 점을 감안하여 경쟁력 있는 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 본건의 예상 입찰가는 80,000,000원에서 85,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다.

* 보수적으로 접근할 경우 82,000,000원을 최적 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.