나이스옥션 법원경매 진주 2024타경38942 [4] 경상남도 남해군 남면 홍현리 산70 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경38942 [4] 경상남도 남해군 남면 홍현리 산70 임야 경매

• 사건번호: 2024타경38942
• 주소: 경상남도 남해군 남면 홍현리 산70
• 감정가: 13,293,065원
• 최저가: 6,806,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 임야

진주지원 경매5계 2024타경38942 | 소재지: 경상남도 남해군 남면 홍현리 산70 | 감정가: 13,293,065원 | 최저가: 6,806,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 진주지원 2024타경38942 (4)

소재지: 경상남도 남해군 남면 홍현리 산70

용도: 임야

매각대상: 토지매각 (건물면적 0.00㎡)

감정가: 13,293,065원

토지면적: 8,231.00㎡ (약 2,489.90평)

경매구분: 부동산강제경매

채무자/소유자: 김OO

채권자: 주OOOOOOOOOO

1.2. 토지 현황 및 이용 상태

본건은 경상남도 남해군 남면 홍현리에 소재하며, 주위는 농경지, 임야 및 농가주택 등이 혼재하는 지역입니다. [cite: PerQueryResult(index='1', snippet='... 주위는 농경지, 임야 및 농가주택 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시 됨.')]

대부분의 토지(기호 (1)-(10), (13), (14))는 차량 접근이 불가능한 **맹지**이며, [cite: PerQueryResult(index='1', snippet='... 대부분 본건 토지는 본건까지 차량접근 불가하며, ...'), PerQueryResult(index='1', snippet='... 본건 기호 (1)-(10),(13),(14) : 본건은 맹지임. ...')] 부정형의 **급경사** 또는 **완경사** 토지가 대부분입니다. [cite: PerQueryResult(index='1', snippet='... 부정형 급경사의 토지로서, 현황 "휴경지" 상태이며. ...'), PerQueryResult(index='1', snippet='... 부정형 완경사의 토지로서, 현황 "휴경지" 상태임. ...')]

현황은 "휴경지", "자연림", "토지임야" 상태이며, 일부 필지(기호 (11), (12))만 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다. [cite: PerQueryResult(index='1', snippet='... 현황 "휴경지" 상태이며.기호(9)는 "토지임야"상태임. ...'), PerQueryResult(index='1', snippet='... 현황 "자연림"상태임. ...'), PerQueryResult(index='1', snippet='... 본건 기호 (11) : 본건 서측으로 노폭 약3미터내외의 포장도로가 개설되어 있음. ...')]

2. 입지조건 및 주변 환경

2.1. 최고의 입지

본건 소재지인 남해군 남면 홍현리는 **남해 다랭이마을**로 매우 유명한 관광지이며, 설흘산과 응봉산 아래 바다를 향한 산비탈에 계단식 논이 조성된 명승지(국가자연유산) 인근입니다.

주변은 바다 조망을 활용한 펜션, 민박업, 식당 등이 성업하는 곳으로, 관광객 유입이 활발하며 소나무 방풍림 등이 조성된 힐링 마을의 특징을 갖습니다.

2.2. 상권 및 생활정보

본건은 임야이나, 인근 홍현리 일대는 **다랭이마을을 중심으로 한 관광 상권**이 형성되어 있습니다.

주변에는 관광객을 대상으로 하는 식당, 펜션 등의 근린생활시설이 확인되나, 본건 토지 자체는 대부분 맹지(일부 제외) 및 급경사 임야이므로, 직접적인 상권과의 연계성은 매우 낮습니다. [cite: PerQueryResult(index='1', snippet='... 본건 기호 (1)-(10),(13),(14) : 본건은 맹지임. ...')]

생활 편의시설은 다랭이마을 인근 또는 남면 소재지를 이용해야 하며, 본건까지 차량 접근이 불가능한 필지가 많아 제반 교통상황은 보통시 되는 수준입니다. [cite: PerQueryResult(index='1', snippet='... 대부분 본건 토지는 본건까지 차량접근 불가하며, 제반 교통상황은 보통시 됨. ...')]

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 경매 구분

매각대상은 토지(임야) 전체 면적 8,231.00㎡이며, [cite: PerQueryResult(index='1', snippet='... 토지면적: 8231.00㎡ ...')] 부동산강제경매 사건입니다. [cite: PerQueryResult(index='1', snippet='... 경매구분: 부동산강제경매 ...')]

제시외 건물 및 토지 지분상 특이사항은 없으며, **토지 전체 면적(100%)을 매각**하는 것으로 판단됩니다. [cite: PerQueryResult(index='1', snippet='... 토지 지분율: 823100 ...')]

3.2. 특이사항 및 주의사항 (명확한 권리 문제)

본건은 다음과 같은 명확한 권리 및 이용상 제한 사항을 내포하고 있습니다.

(1) **분묘기지권 및 분묘 소재**

토지 위에 **분묘 3기가 소재**하며, 육안으로 확인되지 않는 분묘가 추가로 존재할 가능성이 있습니다. [cite: PerQueryResult(index='1', snippet='... 분묘 3기 소재함, 육안으로 확인되지 않는 분묘 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음), ...')]

이 분묘들은 **분묘기지권** 성립 여지가 있으며, 최저매각가격은 이로 인하여 제한받는 가격입니다. [cite: PerQueryResult(index='1', snippet='... 분묘기지권, ...'), PerQueryResult(index='1', snippet='... 최저매각가격은 이로 인하여 제한받는 가격임. ...')]

(2) **맹지 (진입로 문제)**

총 14개 필지로 추정되는 본건 토지 중 기호 (1)-(10), (13), (14) 등 **대부분의 필지가 맹지**입니다. [cite: PerQueryResult(index='1', snippet='... 본건 기호 (1)-(10),(13),(14) : 본건은 맹지임. ...')]

(3) **법적 제한**

일부 필지(기호 (14))가 **소하천구역(홍현천)**에 저촉되며, 이외에도 다수의 필지가 가축사육제한구역, 영농여건불리농지, 준보전산지, 임업용산지, 역사문화환경보존지역 등 다양한 법적 규제를 받습니다. [cite: PerQueryResult(index='1', snippet='... 일부 소하천구역에 저촉됨. ...'), PerQueryResult(index='1', snippet='... 계획관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지임. ...'), PerQueryResult(index='1', snippet='... 소하천구역(홍현천)<소하천정비법>임. ...')]

4. 잠재적 리스크

4.1. 개발 및 이용 제한의 복합성

토지의 용도지역이 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역, 농림지역 등으로 **혼재**되어 있고, [cite: PerQueryResult(index='1', snippet='... 본건 기호 (1)-(4),(6),(7) :계획관리지역, ...'), PerQueryResult(index='1', snippet='... 본건 기호 (8) : 생산관리지역, ...'), PerQueryResult(index='1', snippet='... 본건 기호 (10) : 보전관리지역, ...'), PerQueryResult(index='1', snippet='... 본건 기호 (14) : 농림지역, 보전관리지역, ...')] 준보전산지, 임업용산지 등의 산지 제한까지 중첩되어 있어, 전체 필지의 통합적인 개발 계획 수립에 제약이 큽니다. [cite: PerQueryResult(index='1', snippet='... 준보전산지<산지관리법>임. ...'), PerQueryResult(index='1', snippet='... 임업용산지(2024-05-10)<산지관리법> ...')]

4.2. 추가 분묘 및 경계 확정 문제

분묘 3기 외에도 추가 분묘가 있을 가능성이 명시되어 있어, 추후 **이장 비용 및 소송 발생 가능성**이 있습니다. [cite: PerQueryResult(index='1', snippet='... 육안으로 확인되지 않는 분묘 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음), ...')]

또한 인접 필지와 정확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 반드시 **측량**이 필요하며, 측량 결과에 따라 면적 및 경계 분쟁의 소지가 있습니다. [cite: PerQueryResult(index='1', snippet='... 인접필지와 정확한 위치․경계확정은 측량 요함. ...')]

4.3. 혐오시설 노출 여부 (검색 결과 참조)

남해군 차원에서 환경기초시설(혐오시설)을 집단화하여 '에코파크'로 조성하고 인식 개선 사업을 진행한 사례는 확인되나, 본건(산70)의 인접 거리에 특정 혐오시설이 위치한다는 정보는 검색되지 않았습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 남해군의 주요 관광지인 다랭이마을 인근에 위치하여 잠재적인 **관광 자원으로서의 가치**는 높으나, 대부분의 토지가 **맹지**이며, **급경사** 지형에 **분묘기지권**까지 성립될 여지가 있어 실제 개발 및 이용에 있어 **고도의 난이도와 높은 비용**이 수반됩니다.

특히 분묘기지권 처리를 전제로 하지 않고는 매수인이 토지의 온전한 사용권을 확보하기 어렵습니다.

따라서 일반적인 투자보다는 **특수물건 전문 투자자** 또는 **장기적인 산림 경영 및 보전 목적**을 가진 매수자에게 적합해 보입니다.

5.2. 투자 포인트

(1) **장기적 산림 보존/친환경 경영**

임야의 특성상 단기 개발은 어렵고, 준보전산지 및 임업용산지 규제를 활용한 산림 경영 또는 친환경적인 용도(예: 탄소배출권 사업 등)를 고려할 수 있습니다.

(2) **도로 접근성 필지 (일부)**

기호 (11), (12)는 노폭 약 3m 도로에 접하고 있어, 전체 토지 중 해당 필지들을 활용하여 **진입로 확보 및 건축허가** 가능성을 검토해볼 필요가 있습니다.

(3) **매입 후 분묘 처리 및 맹지 해소 전략**

분묘기지권의 유무 및 처리 방안(이장 합의 등), 그리고 인접 토지 매입을 통한 **맹지 탈출 전략**이 수립 가능한 경우에 한하여 매입을 검토해야 합니다. 이 작업 없이 고가에 낙찰받는 것은 큰 리스크를 안게 됩니다.

법원 정보

진주지원 경매5계