나이스옥션 법원경매 진주 2024타경38942 [3] 경상남도 남해군 남면 홍현리 1194-1 답 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경38942 [3] 경상남도 남해군 남면 홍현리 1194-1 답 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매5계 2024타경38942 | 소재지: 경상남도 남해군 남면 홍현리 1194-1 | 감정가: 47,775,000원 | 최저가: 24,461,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경38942 (3)

소재지: 경상남도 남해군 남면 홍현리 1194-1

용도: 답 (농지)

토지면적: 637.00㎡ (약 192.6평)

감정가: 47,775,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 권리 관계

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 소재지 및 주위환경

본건 토지는 경상남도 남해군 남면 홍현리에 소재하며, 주변은 농경지, 임야, 농가주택 등이 혼재된 일반적인 농촌 및 어촌 혼합 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 본 소재지는 남해군의 유명 관광지인 다랭이마을과 인접하여 잠재적인 개발 수요가 있을 수 있는 지역입니다.

2.2. 교통 상황 및 도로 접근성

본건은 농경지로 이용되는 토지이므로 차량 접근성은 전체적으로 보통 수준이나, 감정평가서 상 다른 기호의 토지는 맹지인 경우가 많습니다. 본건 1194-1 지번의 정확한 도로 접근성은 명시되어 있지 않지만, 농지 특성상 영농을 위한 진입로는 확보되어 있을 가능성이 높습니다. 인접 필지와의 정확한 경계 및 도로 현황 파악을 위해서는 반드시 측량이 필요합니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 제한 상태

본건의 용도는 "답(沓)"으로, 지목상 농지입니다. 감정평가서에 따르면 해당 지역 내 토지들은 휴경지, 자연림 등 다양한 상태로 이용되며, 본건은 농지 특성상 "농지취득자격증명"을 필히 제출해야 합니다.

본건이 속하는 지역의 법적 제한은 (인접필지 기호 기준으로 추정하건대) 계획관리지역 또는 생산관리지역 등에 해당하며, 가축사육제한구역(모든 축종 또는 일부 축종 제한)으로 지정되어 있습니다. 이는 해당 지역이 비교적 보존 및 관리의 필요성이 있는 지역임을 의미하며, 개발 행위에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 권리 관계

본건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일인(김OO)입니다. 이는 통상적인 강제경매 진행 사례이며, 등기부상 채무 관계를 확인하여 인수되는 권리(말소기준권리보다 앞선 임차권 등)가 있는지 면밀히 분석해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 특별히 인수되는 권리관계는 파악되지 않습니다.

3.2. 특수 권리 및 필수 이행 사항

가장 중요한 주의사항은 본건이 농지이므로 낙찰자는 경매 매각기일 후 7일 이내에 관할 지자체에서 발급받은 농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 합니다. 농지가 아니라는 사실을 증명하지 못하거나 농취증을 미제출할 경우 입찰보증금은 몰수됩니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 주변 시설

본건 소재지인 홍현리는 남해군의 해안가에 위치한 지역으로, 상권은 일반적인 농어촌 마을 규모의 편의시설에 한정되어 있습니다. 대규모 상업 시설이나 병원 등의 인프라는 인근 읍내(남해읍 등)를 이용해야 합니다. 홍현리는 특히 '다랭이마을'과 인접하여 관광 수요가 높은 편이며, 이로 인해 펜션 및 민박 시설 등이 발달해 있습니다.

4.2. 생활 환경

주거 환경 측면에서는 농가주택 위주의 조용한 전원 생활이 가능합니다. 차량을 이용한 이동이 필수적이며, 인근 해안을 따라 아름다운 자연 경관을 즐길 수 있다는 장점이 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지 취득 리스크

최대의 리스크는 농지취득자격증명 제출 의무입니다. 낙찰자는 반드시 농지 취득의 자격 요건을 충족하는지 사전에 확인해야 합니다. 만약 농지로서의 이용 가치가 낮다고 판단될 경우(휴경지, 영농여건불리농지 등), 농지취득자격증명 대신 농지 아님을 증명하는 서류(예: 산지관리법 적용 토지 등)를 제출해야 할 수도 있습니다. 경매 전 관할 지자체에 문의하여 확인이 필요합니다.

5.2. 경계 및 도로 리스크

주의사항에 명시된 대로 인접 필지와의 정확한 위치 및 경계는 측량을 통해서만 확정할 수 있습니다. 지적도와 현황이 다를 경우 발생하는 분쟁 및 비용은 낙찰자 부담이 됩니다. 또한, 본건의 도로 접근성이 명확하지 않아, 만약 맹지이거나 도로 폭이 좁다면 추후 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

5.3. 혐오 시설 리스크

인근 지역은 청정 해안 지역으로 일반적인 대형 혐오 시설(폐기물 처리장, 화장장 등)은 없는 것으로 보이나, 농지 특성상 인근의 소규모 가축 사육 시설이나 농업 시설로 인한 환경적인 불편이 발생할 가능성은 있습니다. 다만, 대부분의 가축사육이 제한되는 지역으로 지정되어 있어 이 부분은 비교적 안전하다고 판단됩니다.

6. 투자 포인트 및 종합 의견

6.1. 투자 포인트

본건은 남해군의 유명 관광지(다랭이마을 등)와 가까운 농지로서, 향후 개발 가치 상승의 잠재력이 있습니다. 감정가 대비 저가로 낙찰받을 경우, 장기적인 관점에서 토지 자산 증식을 기대할 수 있습니다. 지목은 답이지만, 토지이용계획 상 계획관리지역이나 생산관리지역에 해당할 경우 추후 용도 변경을 통한 개발 가능성도 타진해 볼 수 있습니다. (다만, 토지이용계획 확인 필수)

6.2. 종합 의견

본건은 토지 면적 637.00㎡ (약 192.6평)의 농지 투자 물건입니다. 농지취득자격증명 제출 의무가 있어 실수요자(농업인 또는 주말농장 목적) 또는 농지 전용을 염두에 둔 투자자에게 적합합니다. 입찰 전 관할 기관을 통한 농취증 발급 여부 및 인접 필지와의 경계 문제에 대한 현장 확인 및 전문가의 자문이 필수적입니다. 잠재적인 개발 이익이 기대되는 지역이지만, 농지 규제와 경계 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

법원 정보

진주지원 경매5계