나이스옥션 법원경매 진주 2024타경38942 [1] 경상남도 남해군 남면 홍현리 464 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경38942 [1] 경상남도 남해군 남면 홍현리 464 임야 경매

• 사건번호: 2024타경38942
• 주소: 경상남도 남해군 남면 홍현리 464
• 감정가: 37,793,200원
• 최저가: 19,350,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 임야

진주지원 경매5계 2024타경38942 | 소재지: 경상남도 남해군 남면 홍현리 464 | 감정가: 37,793,200원 | 최저가: 19,350,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 진주지원 2024타경38942 (1)이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다. 본 매각은 토지매각 건이며, 소유자와 채무자는 김OO, 채권자는 주OOOOOOOOOO입니다.

1.2. 물건 상세 정보

본건의 소재지는 경상남도 남해군 남면 홍현리 464 외 다수 필지입니다. 용도는 임야를 포함한 농지, 자연림 등이 혼재된 토지입니다. 토지면적은 4,065.00㎡(약 1229.66평)이며, 건물면적 및 제시외면적은 없습니다. 매각은 일괄매각 방식입니다.

1.3. 감정가 및 면적

본건 토지의 감정가는 37,793,200원이며, 토지 총면적은 4,065.00㎡(약 1229.66평)입니다.

2. 입지조건 및 주변 환경

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 남해군 남면 홍현리에 소재하며, 주위는 농경지, 임야 및 농가주택 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

목록 중 기호(11), (12) 토지를 제외한 대부분의 토지는 차량 접근이 불가합니다. 전반적인 제반 교통상황은 보통 수준으로 파악됩니다.

2.3. 도로 접근성

대부분의 목록(기호 (1)~(10), (13), (14))은 맹지입니다. 다만, 기호 (11) 및 (12) 토지는 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로가 개설되어 있어 접근이 가능합니다.

2.4. 형태 및 이용상태

다수의 필지(기호 (1)~(5), (8)~(10))는 부정형의 급경사 토지이며 현황은 휴경지 상태이고, 기호(9)는 토지임야 상태입니다. 기호 (6), (7), (11)은 부정형 완경사의 휴경지이며, 기호 (12)는 부정형 평지의 농경지로 이용 중입니다. 기호 (13), (14)는 급경사의 자연림 또는 토지임야 상태입니다. 전체적으로 다양한 경사와 이용 상태가 혼재되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매의 종류 및 관계

본건은 채권자가 채무자의 재산에 대해 강제경매를 신청한 부동산강제경매 사건입니다. 소유자와 채무자가 동일하므로 명도저항 등 특이사항은 없을 것으로 보이나, 이는 별도의 확인이 필요합니다.

3.2. 취득 시 유의사항

가장 중요한 특이사항은 목록 [1, 2, 3, 4, 5, 6, 7]이 농지일 수 있다는 점입니다. 따라서 매수인은 *해당 목록이 농지가 아니라는 사실을 증명하거나* '농지취득자격증명'을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰보증금은 몰수되므로 사전에 해당 관청에 문의하여 명확한 확인이 필수입니다. 또한, 일괄매각 조건이며, 인접 필지와 경계가 불분명하므로 정확한 위치 및 경계 확정을 위한 측량이 요구됩니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 및 주변 시설

본건 소재지는 농경지, 임야, 농가주택이 혼재된 전형적인 농어촌 지역입니다. 인근에 특화된 상업 시설은 부족하며, 기본적인 생활 편의 시설은 남해군 남면 소재지 등을 이용해야 할 것으로 판단됩니다.

4.2. 혐오시설 및 생활 정보

제공된 정보 및 검색 결과로 볼 때, 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 전원생활을 선호하는 이들에게 적합한 조용한 주거 환경으로 보이나, 차량 접근성이 떨어지는 필지들이 많아 생활 편의성은 낮은 편입니다.

5. 법률상 제한사항

5.1. 지역 및 지구

본건은 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역, 농림지역 등 매우 다양한 용도지역이 혼재되어 있어 필지별 개발 가능성 및 건축 제한 여부를 개별적으로 확인해야 합니다.

5.2. 기타 법적 제한

대부분의 필지가 다양한 가축사육제한구역(모든 축종 또는 일부 축종 제한)에 포함되어 있습니다. 기호 (1)~(4), (6), (7), (8), (10)은 영농여건불리농지이며, 기호 (9)는 역사문화환경보존지역, 기호 (13), (14)는 준보전산지입니다. 특히 기호 (14)는 농림지역이면서 소하천(홍현천) 구역에 저촉되어 있어 개발에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명 제출 의무 또는 농지 아님 증명 필요: 미제출 시 보증금 몰수의 리스크가 가장 큽니다.

2. 맹지 비율 높음: 매각 대상 필지 중 대부분(목록 [1~7, 13])이 맹지이므로 건축 등 개발행위 시 진입로 확보 문제가 발생할 수 있습니다.

3. 복잡한 용도지역 및 경사: 계획관리지역부터 농림지역까지 복잡하게 섞여 있으며, 급경사 토지가 많아 토목공사 비용이 증가하거나 개발 자체가 어려울 수 있습니다.

4. 측량 및 경계: 인접 필지와의 정확한 경계 확인을 위해 매수 후 측량이 필수이며, 이로 인해 추가 비용 및 분쟁 소지가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 남해군의 비교적 자연환경이 보존된 지역에 위치한 다수 필지의 일괄 매각 건입니다. 토지 면적이 4,065.00㎡(약 1229.66평)으로 대규모이나, 대부분이 급경사이거나 맹지이며, 복잡한 용도지역 및 농취증 발급 문제가 얽혀 있어 투자 난이도가 높은 물건입니다. 실수요 목적의 전원생활용보다는 장기적인 관점에서 토지개발 지식을 갖춘 투자자에게 적합할 수 있습니다.

7.2. 투자 포인트

1. 대규모 토지 면적: 1200평이 넘는 대규모 토지를 감정가 기준으로 취득할 기회입니다.

2. 도로 접합 필지 존재: 맹지가 다수이나, 기호 (11), (12) 등 일부 필지는 도로에 접하고 있어 전체 토지 개발 계획 수립 시 핵심적인 역할을 할 수 있습니다.

3. 관리지역 혼재: 계획관리지역, 생산관리지역 등 개발 가능성이 있는 용도지역이 포함되어 있어 장기적인 개발 계획 수립 시 활용 가치가 있습니다.

4. 저가 매수 가능성: 복잡한 특이사항(맹지, 농취증, 다양한 용도지역)으로 인해 입찰 경쟁률이 낮아져 감정가 이하로 저가 매수할 가능성이 높습니다.

법원 정보

진주지원 경매5계