나이스옥션 법원경매 진주 2024타경38942 [2] 경상남도 남해군 남면 홍현리 1110 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경38942 [2] 경상남도 남해군 남면 홍현리 1110 답 경매

• 사건번호: 2024타경38942
• 주소: 경상남도 남해군 남면 홍현리 1110
• 용도: 답

진주지원 경매5계 2024타경38942 | 소재지: 경상남도 남해군 남면 홍현리 1110 | 감정가: 22,845,300원 | 최저가: 8,188,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서: 진주지원 2024타경38942 (2)

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경38942 (2)

소재지: 경상남도 남해군 남면 홍현리 1069 외 일괄

용도(공부상): 답

감정가: 22,845,300원

토지 총 면적: 2077.00㎡ (약 628.29평)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지매각

1.2. 특이사항 및 주의사항 요약

일괄매각으로 진행됩니다.

목록 토지에 대해 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

목록 [8~10]을 포함한 다수의 필지가 맹지(도로에 접하지 않은 토지)입니다.

정확한 경계 확정을 위해서는 측량이 필수입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 남해군 남면 홍현리에 소재하며, 주위는 농경지, 임야 및 농가주택 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시됩니다. 홍현리 일대는 남해 다랭이마을로 유명한 관광지 인근에 해당하여 관광 잠재력이 높은 지역으로 평가됩니다. 주변에는 에어비앤비, 펜션 등 숙박시설 개발 사례가 있으며, 영구적인 바다조망이 가능할 수 있는 입지적 강점이 있습니다.

2.2. 교통 상황 및 도로 접근성

본건 기호(11), (12) 토지를 제외한 대부분의 토지는 차량 접근이 불가하여 제반 교통상황은 보통시됩니다.

기호 (11), (12)는 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 개설되어 도로에 접하고 있습니다.

기호 (1)~(10), (13), (14) 등 대다수의 필지는 맹지입니다.

2.3. 토지의 현황 및 이용 상태

본건은 총 14개 필지(기호 1~14)가 일괄 매각됩니다.

대부분의 토지(기호 1~11)는 부정형 급경사 또는 완경사의 "휴경지" 상태이며, 일부는 "자연림" 또는 "토지임야" 상태입니다.

기호 (12)만 유일하게 부정형 평지의 "농경지"로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

본건은 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역, 농림지역 등 다양한 용도지역에 걸쳐있습니다.

다수의 필지가 가축사육제한구역(모든 축종 또는 일부 제한)으로 지정되어 있습니다.

기호(9)는 역사문화환경보존지역에 해당하고, 기호(14)는 소하천구역 및 임업용산지에 포함되는 등 개별 필지별로 개발 행위 제한이 상이하므로 상세한 확인이 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 권리 관계

본건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자 및 채무자가 동일인입니다. 매각 대상이 토지매각이므로 건물과의 법정지상권 성립 여부는 검토할 필요가 없습니다. 특이사항으로는 농지취득자격증명 제출 여부가 낙찰자의 권리 취득에 결정적인 영향을 미칩니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 권리 확보 주의사항

농취증 미제출 리스크: 목록에 해당하는 토지가 농지일 경우 농지취득자격증명을 기한 내에 제출해야 하며, 미제출 시 보증금 전액이 몰수됩니다.

맹지 리스크: 전체 필지의 과반수가 맹지이므로, 개발을 위해서는 도로에 접한 필지(11, 12)를 중심으로 활용 방안을 모색하거나, 맹지 해소를 위한 인접 토지 매입/사용 승낙이 필요합니다.

경계 불확실성: 감정평가서에 명시된 대로 인접 필지와의 경계가 불명확하므로, 향후 분쟁을 막기 위해 잔금 납부 후 반드시 측량을 실시해야 합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본건은 농경지 및 임야가 혼재된 지역으로 일반적인 상권은 형성되어 있지 않습니다. 그러나 남해군의 주요 관광지인 다랭이마을과 인접해 있어 관광객 유입이 꾸준합니다. 따라서 개발 목적을 숙박시설(펜션, 에어비앤비), 농어촌 민박, 또는 전원주택 등으로 설정할 경우 상권적 잠재 가치가 있습니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오시설

주변은 농가주택 중심의 환경으로, 일상적인 생활 편의시설(대형마트, 병원) 접근성은 낮습니다. 하지만 청정 자연환경과 바다 조망의 우수성이 생활 환경의 강점입니다. 검색 결과 및 감정평가서상 특별히 인근에 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 종합 의견

본건은 총 628.29평의 토지를 저렴한 감정가(평당 약 3.6만원)에 일괄 취득할 기회이나, 급경사, 맹지, 농취증 요구 등 난이도가 높은 물건입니다. 투자 성공을 위해서는 농지취득자격증명 확보 가능성, 맹지 해소 방안 및 비용, 개별 필지별 용도지역에 맞는 현실적인 개발 계획이 선행되어야 합니다. 관광지 인근이라는 입지적 장점을 최대한 활용하여 가치를 극대화할 수 있는 투자자를 위한 물건으로 판단됩니다.

6. 투자 포인트

최고의 입지: 남해 다랭이마을 인근으로, 향후 관광/휴양 목적의 시설 개발 수요가 기대됩니다.

저렴한 감정가: 토지 총면적 대비 감정가가 매우 낮아, 개발 비용을 감안하더라도 충분한 마진 확보 가능성이 있습니다.

일부 도로 접합: 전체 필지 중 일부(기호 11, 12)가 도로에 접하고 있어, 이 필지들을 중심으로 진입로를 확보하고 맹지 필지들의 활용도를 높이는 전략이 가능합니다.

다양한 용도지역: 계획관리지역이 포함되어 있어 일부 개발 행위가 비교적 자유롭다는 장점이 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매5계