나이스옥션 법원경매 진주 2024타경39105 [1] 경상남도 사천시 사천읍 수석리 268-37 갤러리움 7층711호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금관 · 평가일 2024.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사천읍, "사천여자고등학교"에서
북서측으로 직선거리 약280 미터 지점에 소재하는 갤러리움 제7층 제711호로서, 부근은 아파트 등 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있는 주택지대로서 주위환경은 대체로 보통인 편임.

교통상황

차량 통행이 자유로우며 관내버스정류장이 인근에 소재하는 등 대중교통사정도 대체로 보통인 편임.

건물의 구조

2009-03-10 사용승인을 득한 철근콘크리트 구조
(철근)콘크리트 슬래브지붕 지하2층, 지상9층 건 오피스텔( 갤러리움) 내
제7층 제711호 로서
외벽은 드라이비트 및 알루미늄 복합판넬, 압출성형 시멘트판넬, 화강석 등
내벽은 타일, 벽지 등
바닥은 타일, 강화마루 등
창호는 알미늄삿시 창호에 복층유리끼우기 마감으로 현상은 보통인 편임.

이용상태

공부상 오피스텔 용도로 등재되어 있음.

설비내역

위생설비, 난방설비, 전기온수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 비상발전기, 수변전설비, 승강기, 박스파킹설 비(38대) 등이 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 자체 지반 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로 오피스텔부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복 2차선 도로가 개설되어 있음

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-08-31)(일반상업지역), 소로1류(폭 10m-12m)(2011-08-04)(소로1-13호 선)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하여 부득이 인근선례, 외부에서 관찰되는 상황, 통상적이고 표준적인 상태를 등을 고려하여 평가하였으므로 참고하시기 바라며,

임대관계는 확인치 못햇으므로 업무집행 시 재확인하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-신청채권자 주택도시보증공사는 "우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다"는 대항력포기확약서(2026.01.22.자, 2026.01.28.자)를 제출함.
-오피스텔 용도임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경39105 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경상남도 사천시 사천읍 수석리 268-37 갤러리움 7층711호

용도: 오피스텔

감정가: 41,000,000원

건물면적: 21.06㎡ (약 6.37평)

토지면적: 5.45㎡ (약 1.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경상남도 사천시 사천읍, "사천여자고등학교"에서 북서측으로 약 280미터 지점에 소재합니다. 주변은 아파트 등 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 주택지대로 형성되어 있어 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 통행이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 일반상업지역에 속하며, 소로 1류(폭 10m-12m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 비행안전제5구역(전술)에 해당됩니다.

2.4. 주변 시설

주변에 사천여자고등학교가 있으며, 근린생활시설 및 공동주택 등 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있습니다. (주변 혐오시설 검색 결과 특이사항 없음)

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

본 건은 주택도시보증공사의 강제경매로 진행되며, 말소기준권리 이후의 권리는 소멸될 예정입니다. HUG 인수조건 변경으로 인해 매수인에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 채권자 정보

신청 채권자는 주택도시보증공사입니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인 정보: 최 (보증금 40,000,000원, 전입일자 2021-09-17, 확정일자 2021-08-27)

권리분석상 해당 임차인은 대항력이 없으며, 주택임차권(을5)은 말소 대상입니다.

특히, 신청 채권자인 주택도시보증공사는 "우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다"는 대항력 포기확약서를 제출하였습니다.

따라서, 매수인이 인수해야 할 임대차보증금은 0원입니다.

3.4. 말소기준권리

말소기준권리는 창원지방법원 진주지원 2024타경39105호 강제경매개시결정 등기(접수일자: 2024-11-07)입니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 사천읍 수석리 일대는 공동주택과 근린생활시설이 밀집된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

4.2. 상업 시설 현황

인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

5. 생활 정보

5.1. 주거 편의 시설

주변에 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하여 일상생활에 필요한 편의 시설 접근이 용이합니다.

5.2. 대중교통 접근성

인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 가능하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수 조건 변경 관련

주택도시보증공사의 대항력 포기확약서 제출로 인해 매수인 부담은 없으나, 관련 내용을 명확히 인지해야 합니다.

6.2. 현장 확인의 어려움

제공된 정보에 따르면, 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여 외부 관찰 및 인근 선례를 토대로 평가가 이루어졌습니다. 따라서 실제 내부 상태는 재확인이 필요합니다.

6.3. 토지 이용 제한

가축사육제한구역 및 비행안전제5구역에 속해 있어 향후 건축이나 토지 이용 시 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 건은 사천시 사천읍의 오피스텔로, 입지 조건은 보통 수준이나 권리 관계가 명확하여 매수인이 인수할 권리 부담이 없는 것이 큰 장점입니다. 주택도시보증공사의 대항력 포기확약서 제출로 인해 임차인 관련 리스크가 해소되었으며, 감정가 41,000,000원을 기준으로 투자 가치를 판단할 수 있습니다. 다만, 내부 확인의 어려움과 토지 이용 제한 사항은 주의 깊게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 강점

* 안전한 권리 관계: 매수인이 인수할 부담이 없는 권리(0원 인수 보증금).

* 간결한 명도: 대항력 있는 임차인이 없어 명도가 용이할 것으로 예상됩니다.

* 합리적인 감정가: 현재 시세 대비 적정 수준의 감정가를 제시하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 건과 유사한 면적(20-30㎡대)의 사천시 사천읍 지역 오피스텔 매매 시세는 대략 3,800만원에서 4,500만원 수준으로 파악됩니다. 본 건의 감정가는 41,000,000원으로, 시장 시세와 유사하거나 다소 합리적인 수준으로 판단됩니다.

9.2. 입찰가 제안

제공된 시세 정보를 바탕으로 할 때, 보수적으로 접근한다면 감정가 수준인 41,000,000원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 정확한 물건 상태와 주변 시세를 재확인하고, 응찰자의 자금 계획 및 경매 시장 상황을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.