나이스옥션 법원경매 진주 2024타경39105 [1] 경상남도 사천시 사천읍 수석리 268-37 갤러리움 7층711호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경39105 [1] 경상남도 사천시 사천읍 수석리 268-37 갤러리움 7층711호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경39105
• 주소: 경상남도 사천시 사천읍 역사동길 72, 7층711호 (갤러리움)
• 감정가: 41,000,000원
• 최저가: 20,992,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 오피스텔

진주지원 경매5계 2024타경39105 | 소재지: 경상남도 사천시 사천읍 역사동길 72, 7층711호 (갤러리움) | 감정가: 41,000,000원 | 최저가: 20,992,000원 | 용도: 오피스텔

1. 사건 개요 및 물건 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호

진주지원 2024타경39105 (1)

경매구분

부동산강제경매 (채권자: 주OOOOOOO)

소재지

경상남도 사천시 사천읍 수석리 268-37 갤러리움 7층711호

용도

오피스텔 (토지/건물 일괄매각)

감정가

41,000,000원

1.2. 물건 면적 정보

건물면적 (전용)

21. 06㎡ (약 6.37평)

토지 지분

5. 45㎡ (약 1.65평)

건물 구조 및 사용승인

철근콘크리트 구조, 지하2층, 지상9층 중 7층

사용승인일: 2009-03-10

1.3. 주의 사항 및 특이 사항

주의 사항

주택임차권등기권자의 대항력 여부 주의 요함. 입찰 전 필히 관련 서류(등기사항전부증명서, 매각물건명세서 등) 확인 및 현장 조사가 필요함.

특이 사항

공부상 오피스텔 용도로 등재되어 있으며, 건물 내 위생, 난방, 소화, 승강기, 박스파킹 설비 등이 갖추어져 있음.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건 및 환경

최고의 입지:

본 오피스텔은 사천여자고등학교 북서측으로 직선거리 약 280m 지점에 위치하며, 주변은 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 주택지대를 형성하고 있어 주거 환경은 대체로 보통 수준임.

교통 상황:

서측으로 왕복 2차선 도로에 접하고 있어 차량 통행이 용이하며, 인근에 관내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 비교적 보통인 편임.

토지 이용 계획:

일반상업지역으로 지정되어 있어 상업용 건물로서의 잠재력을 가지고 있으나, 소로1류(폭 10m-12m)에 접해있으며, 추가적으로 가축사육제한구역(전부제한) 및 비행안전제5구역(전술)에 속해 있어 개발 및 용도 변경 시 일부 제한을 받을 수 있음.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석:

본건이 속한 토지는 일반상업지역이나, 실제 주변 환경은 주택 밀집지역에 해당하므로, 대형 상권보다는 근린생활시설 위주의 배후 수요를 바탕으로 한 소규모 상권으로 판단됨. 오피스텔 자체는 주거/업무 겸용 목적으로 이용될 가능성이 높음.

생활 정보:

인근에 사천여자고등학교가 위치하며, 주택지대 특성상 기본적인 근린생활시설 및 편의시설 이용이 가능함. 차량 접근성이 양호하여 사천읍 내 주요 시설 접근이 용이할 것으로 보임.

혐오 시설:

제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 물건지 인근에 명확한 대형 혐오시설은 확인되지 않았으나, 입찰 전 최종적으로 현장답사를 통한 시설물 및 주변 환경 확인이 필수적임.

2.3. 권리 분석

권리 분석:

본건은 부동산강제경매 사건이며, 가장 중요한 권리적 이슈는 "주택임차권등기권자의 대항력 주의 요함"이라는 특이사항임. 이는 매수인이 인수해야 할 보증금이 존재할 가능성이 높음을 시사하므로, *반드시* 주택임차권등기 내용 및 배당 여부를 철저히 분석해야 함. 분석 결과에 따라 인수할 금액이 발생할 경우, 낙찰가에서 그 금액을 제외하고 투자 수익성을 계산해야 함. 소유자 및 채무자가 동일하여 복잡한 소유권 분쟁 가능성은 낮아 보임.

3. 종합 의견 및 투자 제언

3.1. 잠재적 리스크

잠재적 리스크:

최대의 리스크는 **주택임차권등기권자의 대항력**에 따른 임차 보증금 인수 가능성임. 입찰자는 배당표를 확인하고 인수할 금액이 있다면 이를 입찰가에 반영해야 함. 또한, 토지이용계획상의 비행안전구역 및 가축사육제한구역 등의 규제는 장기적인 개발 또는 용도 변경에 제약이 될 수 있다는 점을 고려해야 함.

3.2. 종합 의견

종합 의견:

본 오피스텔은 사천읍 내 주택지대에 위치하며, 기본적인 주거 및 업무 환경은 갖추고 있음. 감정가는 4,100만 원으로 소액 투자 물건에 해당하며, 낮은 가격대로 접근할 수 있다는 장점이 있음. 그러나 '주택임차권등기'라는 명확한 권리적 리스크가 존재하므로, 입찰 전 철저한 임차인 관련 권리 분석이 선행되어야만 안전한 투자가 될 수 있음. 권리 분석을 통해 인수금이 없다면 우량 물건으로 판단할 수 있음.

3.3. 투자 포인트

투자 포인트:

1. 소액 투자 가능: 감정가 4,100만 원으로 비교적 낮은 금액대로 오피스텔 투자가 가능함.

2. 일반상업지역 입지: 토지 이용 계획상 일반상업지역에 속하여 장기적으로 상업용 수요 전환의 잠재력을 가짐.

3. 임대 수익 목적: 사천읍 내 주택 및 근린생활시설 배후 수요를 바탕으로 월세 임대 수익을 목적으로 한 투자에 적합함. 단, 임차인의 권리 분석 완료 후 수익률 산정이 필수적임.

법원 정보

진주지원 경매5계