나이스옥션 법원경매 통영 2025타경381 [3] 경상남도 고성군 고성읍 서외리 57 전 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경381 [3] 경상남도 고성군 고성읍 서외리 57 전 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매2계 2025타경381 | 소재지: 경상남도 고성군 고성읍 서외리 57 | 감정가: 735,800,000원 | 최저가: 376,730,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 통영지원 2025타경381 (3)이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다. 본 건은 토지매각 건으로, 소유자와 채무자가 동일인(김OO)이며 채권자는 고OOOOOOO입니다. 제시 외 건물 및 기타 물건은 없는 것으로 확인됩니다.

1.2. 물건 상세 현황

소재지는 경상남도 고성군 고성읍 서외리 57 외 필지로, 총 토지면적은 1471.60제곱미터(약 445.16평)입니다. 감정가는 735,800,000원으로 평가되었습니다. 용도는 '전'이며, 여러 개의 필지가 함께 매각되는 복합 물건입니다.

1.3. 면적 정보

구분: 토지

면적(㎡): 1471.60㎡

면적(평): 약 445.16평

감정가: 735,800,000원

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본 건은 크게 두 개 지역의 필지로 구성되어 있습니다.

대독리 소재 필지(기호 1~5): '고성군보건소' 남서측 인근에 위치한 마을 주변 농경지대입니다. 주위는 단독주택, 농경지, 묘지 및 임야 등으로 형성되어 있어 비교적 전형적인 농촌 지역의 특성을 보입니다.

기월리 소재 필지(기호 6): '고성읍 행정복지센터' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 교육시설 등으로 형성된 주거 및 생활권 지역에 가깝습니다.

2.2. 교통상황

전반적으로 차량 접근은 가능하며, 제반 교통 이용 상황은 보통 수준입니다. 다만, 다수의 필지(기호 1, 2, 3, 5)가 지적도상 맹지이므로 인접 토지를 경유해야 접근할 수 있는 한계가 있습니다. 기호 4는 도로(731도)에 접하나 현재 미개설 상태이며, 기호 6은 북동측 소폭 도로에 약 6미터 내외로 접하고 있어 비교적 양호한 접근성을 가집니다.

3. 권리분석 및 법적 분석

3.1. 권리분석

본 건은 부동산임의경매로, 소유자이자 채무자인 김OO의 채무로 인해 진행됩니다. 토지 지분은 100% 매각 대상(147160/147160)이며, 제시 외 물건이 없으므로 권리 관계는 비교적 단순하고 명확해 보입니다. 다만, 농지법상 경매 취득 시 농지취득자격증명원 제출이 필요할 수 있습니다.

3.2. 토지이용계획 및 제한사항

① 기호 1~5 (대독리): 계획관리지역 및 성장관리계획구역입니다. 이 지역은 개발 가능성이 열려있으나, 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 역사문화환경보존지역(만림산토성)에 포함되어 있어 개발 시 관련 조례 및 법규에 따른 엄격한 제한을 받을 수 있습니다.

② 기호 6 (기월리): 제1종일반주거지역에 해당하여 주거 개발 가치가 높습니다. 다만, 초등학교에 일부 저촉되며 상대보호구역, 역사문화환경보존지역에 해당하므로 건축 시 교육환경 보호법 및 문화유산 관련 법규를 반드시 준수해야 합니다. 저촉 면적 비율이 경미하다고는 하나 확인이 필요합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권분석

본 건은 대부분 '전'으로 이용되는 농경지대이므로 일반적인 상권 분석은 의미가 없습니다.

다만, 기호 6의 경우 '고성읍 행정복지센터' 인근의 제1종일반주거지역에 위치하고 있어 공동주택 및 근린생활시설이 주변에 형성되어 있습니다. 이는 해당 필지의 잠재적인 주거용/근린생활시설 개발 시 유리한 입지 요건으로 작용할 수 있습니다.

4.2. 생활정보

기호 1~5는 '고성군보건소' 인근으로, 생활 편의시설 접근성은 다소 떨어지나 전원 생활 및 농업 활동에 적합한 환경입니다.

기호 6은 '고성읍 행정복지센터' 인근에 위치하여 상대적으로 행정, 교육시설(초등학교, 철성중학교 등) 및 기존 주거 시설 이용이 용이합니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역을 검색한 결과, 토지의 가치에 현저하게 영향을 미칠만한 대규모의 명백한 혐오시설이나 기피시설은 확인되지 않았습니다. 단, 기호 1~5 주변에 '묘지'가 언급되어 있어 현장 확인이 필요하며, 기호 1~5는 '농경지대'로 주변 환경 변화에 민감할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 맹지 및 도로 현황 리스크

기호 1, 2, 3, 5는 지적도상 맹지로, 인접 토지를 통하지 않고는 출입이 불가능합니다. 이는 토지 가치를 현저히 저하시키는 주요 리스크입니다. 기호 4의 경우 지적도상 도로 접면이 있으나 현재는 미개설 상태이므로, 사실상 맹지와 다름없을 수 있습니다.

5.2. 지적 경계 및 현황 차이 리스크

제시된 정보에 따르면, 본 건 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불명확하며, 일부 '전'이 비포장 농로 등으로 이용되고 있어 공부(지적)와의 차이가 있습니다. 정확한 경계 확인을 위해서는 전문적인 지적 측량이 필수적이며, 경계 문제로 인한 분쟁 가능성이 존재합니다.

5.3. 법적 제한 리스크

대부분 필지가 역사문화환경보존지역 및 가축사육제한구역에 묶여 있어, 개발 계획 수립 시 고성군 조례 및 관계 법령에 따른 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다. 특히 기호 6은 초등학교 상대보호구역으로 건축물 용도에 제한을 받을 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 농경지대(기호 1~5, 계획관리지역)와 주거지 인근(기호 6, 제1종일반주거지역) 토지가 혼재된 복합 매각 물건입니다. 감정가에는 지적 경계 불명확성 및 현황 농로 이용 등이 반영되었으나, 다수의 맹지 필지를 포함하고 있다는 점이 가장 큰 단점입니다. 따라서 맹지 해소 방안 및 개발 제한 해소 여부가 투자 성공의 핵심이 될 것입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 기호 6 토지(기월리 소재)는 제1종일반주거지역에 해당하며 고성읍 행정 중심지에 인접해 있어, 소규모 주택 또는 근린생활시설 부지로의 개발 잠재력이 우수합니다.

장기 개발 관점: 기호 1~5 토지는 현재는 농경지이나, 계획관리지역 및 성장관리계획구역으로 향후 고성읍 개발 확장 시 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

저가 매수 기회: 맹지 비율이 높아 유찰될 가능성이 있으며, 저가에 매입 후 맹지 탈출(인접 토지 매입, 통행권 확보 등)을 성공한다면 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

통영지원 경매2계