나이스옥션 법원경매 통영 2025타경381 [2] 경상남도 고성군 고성읍 대독리 15 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경381 [2] 경상남도 고성군 고성읍 대독리 15 전 경매

• 사건번호: 2025타경381
• 주소: 경상남도 고성군 고성읍 대독리 15
• 감정가: 126,850,000원
• 최저가: 64,947,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 전

통영지원 경매2계 2025타경381 | 소재지: 경상남도 고성군 고성읍 대독리 15 | 감정가: 126,850,000원 | 최저가: 64,947,000원 | 용도: 전

1. 경상남도 고성군 고성읍 대독리 외 5필지 농지 일괄매각 경매 물건 보고서

1.1. 사건개요

사건번호: 통영지원 2025타경381 (2)

소재지: 경상남도 고성군 고성읍 대독리 15 외

용도: 전 (농지)

감정가: 126,850,000 원

토지면적: 2143.00㎡ (약 648.26평)

매각대상: 토지 일괄매각

1.2. 물건상세 및 특징

본 물건은 총 6필지(기호 1~6)의 '전'을 일괄매각하는 부동산 임의경매 사건입니다. 소유자와 채무자가 동일인으로 확인되며, 채권자는 고OOOOOOO입니다. 가장 큰 특징은 매각 대상 토지 전부가 '전' 용도의 농지이므로, 낙찰자는 법원에서 요구하는 기한 내에 농지취득자격증명(농취증)을 반드시 제출해야 하며, 미제출시 입찰보증금은 몰수됩니다. 목록 4번 토지 일부가 현재 비포장 농로로 이용 중이라는 특이사항이 있습니다.

2. 입지조건 분석

본 물건은 기호 1~5 (대독리)와 기호 6 (기월리)로 구분되어 입지 조건이 상이합니다.

2.1. 대독리 (기호 1~5)

위치 및 환경: '고성군보건소' 남서측 인근에 위치하며, 단독주택, 농경지, 묘지 및 임야 등으로 이루어진 전형적인 마을 주변 농경지대입니다.

교통: 본 건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 전반적인 교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

형태 및 이용상태: 대체로 남동측 하향 경사지세 내에 위치하며 대부분 '전'으로 이용 중이지만, 일부는 비포장 농로나 휴경지, 법면 등으로 혼재되어 사용되고 있습니다.

도로: 기호 1, 2, 3, 5는 지적도상 맹지이며, 인접 토지를 경유하여 접근해야 하는 구조입니다. 기호 4는 서측 도로에 접하나 현재 미개설 상태이며, 현황 약 2~3m의 비포장 농로로 이용 중입니다.

2.2. 기월리 (기호 6)

위치 및 환경: '고성읍 행정복지센터' 남서측 인근에 위치하며, 단독/공동주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재된 주거 나지 형태의 입지입니다. 대독리 물건에 비해 주거 밀집 지역에 더 가깝습니다.

형태 및 이용상태: 부정형 평지로서 대체로 '전'으로 이용 중이며 일부는 법면 등으로 사용됩니다.

도로: 지적도상 북동측으로 소폭의 도로(256-3도)에 약 6m 내외 접하고 있으며, 북측으로 현황 노폭 약 1.5~2m 내외의 도로가 소재하여 대독리 물건보다는 도로 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로서, 등기부상 권리관계는 소유자(김OO)가 채무자(김OO)인 비교적 단순한 구조입니다. 매각 대상은 오직 토지(일괄매각)이며, 제시 목록 외의 물건은 없는 것으로 확인됩니다. 가장 중요한 권리분석의 핵심은 '농지취득자격증명 제출' 의무입니다.

주의사항: 농지취득자격증명을 정해진 기한 내에 제출하지 못하면, 낙찰이 불허가되고 입찰 보증금(최저가의 10%)은 몰수됩니다. 투자자는 농지법상의 자격 요건을 미리 확인해야 합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권분석

대독리 지역(기호 1~5)은 주거 밀집 지역에서 다소 벗어난 농경지대로, 직접적인 상권 형성은 미약합니다. 기월리 지역(기호 6)은 고성읍 행정복지센터 인근의 제1종 일반주거지역에 속해 있어, 주변에 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성이 상대적으로 우수합니다.

4.2. 생활정보

대독리 물건 주변은 '고성군보건소'가 인근에 있어 보건/의료 시설 접근이 용이합니다. 기월리 물건은 '고성읍 행정복지센터' 및 교육시설 인근에 위치하여 행정 및 교육 시설 이용에 유리합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 리스크 (농지취득자격증명)

농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수라는 명확하고 중대한 리스크가 존재합니다.

5.2. 개발 제한 리스크

대독리 물건(기호 1~5)은 계획관리지역이나, 역사문화환경보존지역(만림산토성) 및 가축사육제한구역(모든 축종)으로 지정되어 있어 개발 행위 시 제한이 따를 수 있습니다. 특히 기월리 물건(기호 6)은 제1종일반주거지역임에도 불구하고 초등학교에 저촉되며, 상대보호구역 및 역사문화환경보존지역에 속해 있어 주택 신축 등의 개발 행위 시 교육 환경 및 문화재 보호 관련 법규를 준수해야 합니다.

5.3. 물리적 리스크 (맹지 및 농로 이용)

총 6필지 중 4필지(기호 1, 2, 3, 5)가 지적도상 맹지이므로 추후 인접 토지 소유자와의 협의가 필요할 수 있습니다. 또한, 기호 1, 4 토지 일부가 비포장 농로로 이용 중이므로, 현황상 이용 형태와 지적 공부상의 지목(전) 간의 차이가 존재하여 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

5.4. 지적 불명확성 및 혐오시설

본 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불명확하여 정확한 경계 확인을 위해서는 측량이 필요합니다. 또한, 대독리 주변 환경에 *묘지*가 포함되어 있어 민감한 투자자에게는 선호도가 낮아질 수 있는 요소입니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 농지 취득이 가능한 실수요자 또는 장기 투자 관점에서 접근해야 합니다. 6필지가 일괄매각되므로, 계획관리지역(대독리) 농지와 제1종일반주거지역(기월리) 농지를 동시에 취득할 수 있는 기회입니다. 맹지 및 농로 이용 현황, 그리고 개발 제한(역사문화환경보존지역, 학교보호구역) 등의 리스크를 감안하여 감정가 대비 적절한 입찰가 산정이 중요합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 기호 6번 토지는 고성읍 도심과 가까운 제1종일반주거지역 내 농지입니다. 비록 초등학교 구역에 저촉되는 등 일부 제한이 있으나, 향후 개발 가치나 주택 부지로의 전환 가능성 면에서 기호 1~5보다 우위에 있습니다.

농지 규모 확보: 총 648평 이상의 농지 면적을 일괄로 취득하게 되므로, 농업 경영에 필요한 규모를 확보하는 측면에서 유리합니다.

계획관리지역: 기호 1~5 토지는 계획관리지역에 속해 있어, 농지이지만 장기적으로 향후 개발 가능성이 상대적으로 높은 지역에 위치합니다.

법원 정보

통영지원 경매2계