나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21266 [3] 경상남도 통영시 사량면 읍덕리 산37 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21266 [3] 경상남도 통영시 사량면 읍덕리 산37 임야 경매

• 사건번호: 2025타경21266
• 주소: 경상남도 통영시 사량면 읍덕리 산37
• 감정가: 360,774,300원
• 최저가: 184,716,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 임야

통영지원 경매2계 2025타경21266 | 소재지: 경상남도 통영시 사량면 읍덕리 산37 | 감정가: 360,774,300원 | 최저가: 184,716,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 통영지원 2025타경21266 (3)이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다. 매각대상은 토지매각으로, 소유자 및 채무자는 심OO, 채권자는 보OOOOOOOOOO입니다.

1.2. 물건 상세 정보

본건의 소재지는 경상남도 통영시 사량면 읍덕리 산37이며, 용도는 임야입니다. 토지면적은 83,901.00㎡ (약 25,379.86평)으로 대규모입니다. 감정가는 360,774,300원으로 책정되었습니다. 현재 토지는 기호에 따라 '답(묵답)'과 '자연림'이 혼재되어 있으며, 건물 및 제시외면적은 없습니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 경상남도 통영시 사량면 읍덕리 소재 '읍포마을' 주변, 사량도 아랫섬에 위치합니다. 주변은 마을 인근 농경지 및 임야가 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다. 다만, 본건까지 차량 접근이 불가능하며 지적도상 맹지이거나 현황 맹지인 필지가 다수입니다. 접근은 인접 토지상의 비포장 농로를 통해서만 가능하며, 육지와 정기여객노선이 개설되어 있으나 간선도로 및 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 다소 불편한 것으로 평가되었습니다.

2.2. 생활 정보

본건은 도서지역 내 임야 및 농경지로서 주거 편의를 위한 생활 인프라와는 거리가 있습니다. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 토지이용계획상 생산관리지역 또는 농림지역에 속하며, 대부분 가축사육제한구역 및 임업용산지(기호3, 4)로 지정되어 있어 개발행위가 엄격히 제한될 수 있습니다.

2.3. 상권 분석

해당 물건은 도서지역에 위치한 대규모 임야 및 농경지로서, 일반적인 상업 시설이 들어설 수 있는 상권의 형태는 아닙니다. 주로 농림 및 생산관리 용도의 특성을 가지므로 상권 분석의 실익은 없으며, 농업, 임업 또는 장기 보전 목적에 중점을 두어야 합니다.

3. 권리 분석 및 리스크 진단

3.1. 권리 분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 등기부상 채무 관계를 확인해야 합니다. 가장 큰 권리상의 특이사항은 '분묘기지권'이 신고되어 있다는 점입니다. 분묘기지권은 성립 요건 충족 시 토지 낙찰자가 분묘를 강제로 철거할 수 없는 물권으로 작용하므로, 해당 물건의 사용 및 수익에 중대한 제한을 가할 수 있습니다.

3.2. 잠재적 리스크

최고의 리스크:

1. 분묘기지권 및 미확인 분묘: '분묘기지권'이 특이사항으로 기재되어 있으며, '육안으로 식별하기 어려운 분묘가 소재할 가능성 있음'이 주의사항에 명시되었습니다. 현장 조사 시 분묘의 정확한 위치, 기수, 분묘기지권 성립 여부(장사 등에 관한 법률 시행 이전 성립 등)를 철저히 확인해야 하며, 이는 토지의 이용 가치에 치명적인 영향을 미칩니다.

2. 접근성 및 맹지 여부: 본건은 차량 접근이 불가능하며, 지적도상 맹지 또는 현황 맹지인 필지로 구성되어 있어 이용 및 향후 개발(제한적이지만)에 큰 장애가 될 수 있습니다. 인접 토지 소유자와 비포장 농로 이용에 대한 협의가 필요할 수 있습니다.

3. 토지 이용 제한: 상당 부분이 농림지역, 임업용산지, 토석채취제한지역 등으로 지정되어 있어, 법률이 정하는 범위 내에서만 이용 및 개발이 가능하며 용도 변경이 어렵습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 사량도 아랫섬에 위치한 대규모 임야(83,901.00㎡)로서 감정가 대비 넓은 면적을 확보할 수 있는 기회입니다. 그러나 차량 접근이 불가능하고, 상당 부분이 맹지이며, 토지이용계획상 규제가 많다는 점이 명확한 단점입니다. 특히, 분묘기지권의 존재 가능성은 향후 토지 이용 및 매매에 있어 가장 큰 리스크로 작용하므로, 이를 고려한 보수적인 입찰가 산정이 필수적입니다. 단기적인 개발 또는 수익 창출 목적의 투자는 매우 부적합하며, 장기적인 보전 또는 귀농/임업 관련 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

4.2. 투자 포인트

1. 대규모 토지 확보: 약 25,379평에 달하는 대규모 임야 및 묵답을 상대적으로 낮은 가격에 취득할 잠재적 기회입니다.

2. 사량도 입지: 도서 지역의 임야로서, 섬이라는 특수성을 선호하는 투자자에게 가치(보전 가치)가 있을 수 있습니다.

3. 농림업/보전 목적 실수요: 생산관리지역 및 농림지역의 특성을 살려 임업 경영 또는 장기적인 토지 보전 목적의 실수요자에게 고려될 수 있습니다. (단, 맹지 및 분묘 리스크 해소 전제)

4. 저가 낙찰 가능성: 높은 진입장벽(맹지, 분묘기지권, 개발 제한)으로 인해 경쟁이 낮아져 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 가능성이 높습니다.

법원 정보

통영지원 경매2계