나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21266 [2] 경상남도 통영시 사량면 읍덕리 산23-1 임야 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21266 [2] 경상남도 통영시 사량면 읍덕리 산23-1 임야 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매2계 2025타경21266 | 소재지: 경상남도 통영시 사량면 읍덕리 산23-1 | 감정가: 38,882,350원 | 최저가: 19,908,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 정보

사건번호는 통영지원 2025타경21266 (2)이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 보OOOOOOOOOO입니다.

1.2. 물건 기본 정보

본건의 소재지는 경상남도 통영시 사량면 읍덕리 산23-1입니다.

용도는 임야이며, 매각 대상은 토지일부지분매각입니다.

총 토지면적은 151,736.00㎡ (약 45,903.09평)이며, 제시된 토지 지분율은 948350입니다.

감정가는 38,882,350원입니다.

토지 제시외 면적과 건물 면적 및 제시외 면적은 모두 0.00㎡로 건물이 없는 상태입니다.

2. 입지 조건 및 현황 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 통영시 사량면 읍덕리 소재 '읍포마을' 주변, 즉 사량도 아랫섬에 위치합니다.

주변은 마을 주변의 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 접근성 및 이용 상태

본건까지 차량 접근은 불가능하여 접근성이 매우 불편합니다. 육지와는 정기여객노선이 개설되어 있어 섬 접근은 가능하나, 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용을 고려할 때 제반 교통사정은 다소 불편한 것으로 판단됩니다.

토지 기호에 따라 이용 상태가 상이합니다. 기호1, 2는 부정형의 완경사지로 현황 '답(묵답)'이며, 기호3, 4는 부정형의 급경사지로 현황 '자연림'입니다.

인접 도로 상태를 보면, 기호1, 2는 지적도상 도로에 접하나 현황은 맹지이며, 인접한 비포장 농로를 통해 접근 가능합니다. 기호3, 4는 지적도상 맹지이며, 이 역시 인접한 비포장 농로를 통해 접근이 가능합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건은 토지 기호별로 생산관리지역, 농림지역으로 구분됩니다.

특히 기호3, 4는 임업용산지 및 토석채취제한지역에 해당되어 개발 행위에 상당한 제한이 따릅니다.

전체적으로 가축사육제한구역(주거밀집지역에서 1000m 이내, 일부는 200m/500m 이내)에 포함되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 특이사항

본건은 '토지일부지분매각'이므로, 소유권 전체가 아닌 심OO 소유의 일부 지분만을 매각합니다.

특이사항으로는 '지분매각' 외에도 '공유자우선매수신고' 가능성이 있으며, '분묘기지권'이 존재할 수 있습니다.

*주의사항으로 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한하며, 육안으로 식별하기 어려운 분묘가 소재할 가능성이 있어 현장 확인이 필수적입니다.

3.2. 권리관계 분석

등기부상 소유자는 심OO, 채무자도 심OO로 확인되어 채무자 소유 물건에 대한 강제경매입니다.

지분 매각 물건이므로 낙찰 후 다른 공유자와의 협의 또는 공유물분할소송을 통해야 온전한 소유권 행사가 가능하다는 점을 명심해야 합니다.

분묘기지권이 성립한다면 해당 분묘에 대해 철거를 요구할 수 없으므로, 매각가에 영향을 미칠 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 사량도 아랫섬의 임야 및 농경지가 혼재하는 지역에 위치하며, 상업 시설이 집중된 지역이 아닙니다. 주변은 '읍포마을'이 소재하나, 도심 상권으로의 접근성은 사실상 없습니다. 투자의 관점에서 상권 분석은 의미가 없으며, 잠재적인 관광지 개발 수요를 고려해야 할 수 있습니다.

4.2. 생활 정보 및 주변 시설

사량도 내 '읍포마을' 주변으로 생활편의시설은 제한적일 것으로 예상됩니다.

외부 검색 결과, 해당 지역은 농어촌 및 임야 지역이므로 일반적인 도시 지역에서 문제가 되는 혐오시설(대형 쓰레기 소각장, 폐기물 처리시설 등)은 특별히 확인되지 않습니다. 다만, 가축사육제한구역으로 지정되어 있는 점을 보아 인근에 가축 관련 시설이 있을 가능성이 있으나, 물건 자체에는 제시목록 외의 물건은 없습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지분 매각 리스크

가장 큰 리스크는 '지분 매각'이라는 점입니다. 낙찰자는 다른 공유자와의 관계 설정(매수 또는 매도 협상)이 필수적이며, 협의가 원만하지 않을 경우 공유물분할소송을 진행해야 합니다. 이 과정에서 시간적, 금전적 비용이 발생합니다.

5.2. 분묘기지권 및 맹지 리스크

'분묘기지권' 가능성이 고지되어 있어, 현장 조사 시 분묘 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만약 분묘가 있다면 토지 이용에 제약을 받습니다.

또한, 토지 대부분이 지적도상 또는 현황상 '맹지'이며 차량 접근이 불가능합니다. 이는 토지의 개발 및 이용 가치를 크게 하락시키는 요인입니다.

5.3. 토지이용 제한 리스크

기호3, 4의 임업용산지 및 토석채취제한지역 지정, 그리고 전반적인 가축사육제한구역 지정으로 인해 실질적인 개발 행위 및 용도 변경에 큰 제약이 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 경상남도 사량도 아랫섬에 위치한 대규모 임야 및 일부 묵답에 대한 '지분 매각' 물건입니다.

감정가 38,882,350원은 $151,736.00 \text{m}^2$ (약 45,903.09평) 면적을 고려하면 매우 낮은 가격대이며, 지분 매각과 각종 이용 제한(맹지, 임업용산지, 분묘기지권) 리스크가 반영된 것으로 보입니다.

낙찰 후 공유자 우선매수권을 고려해야 하며, 낙찰이 된다 하더라도 공유물 분할을 위한 법적 절차 및 비용 부담이 예상되는 고난이도 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지:

사량도라는 관광지 내에 위치하며, 대규모 면적을 저렴하게 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

투자 관점:

실사용 목적보다는 공유물 분할 소송을 통한 지분 강제 매각 또는 다른 공유자에게 지분을 매각하는 방식으로 차익을 노리는 '지분 투자' 전략이 적합합니다. 다만, 공유자 우선매수권 행사에 유의해야 합니다.

리스크 관리:

입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 분묘 존재 여부와 비포장 농로의 실질적인 접근성을 확인해야 합니다. 개발 제한(농림지역, 임업용산지)이 크므로, 토지 이용 계획을 보수적으로 수립해야 합니다.

법원 정보

통영지원 경매2계