나이스옥션 법원경매 포항 2024타경4439 [1] 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 석병리 OO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 포항 · 평가일 2025.01.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 석병리 소재 "석병2리마을회관" 북동측 인근에
위치하고 있으며, 주위는 팬션, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 건 까지 차량 접근 가능하고, 제반 교통상황 보통시 됨.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서, 인접지 대비 등고 대체로 평탄하나, 북측 일부는 급경사지이며,
주상용건부지 상태임.

인접 도로상태

남측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역(2024-07-03)(구룡포해안01),
주거용지, 지구단위계획구역(용적률 150%이하, 건폐률 60% 이하, 높이 4층이하),
가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

별첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,
외벽 : 석재붙임, 드라이비트, 몰탈위페인팅 등,
내벽 : 벽지, 타일 등,
바닥 : 장판지, 데코타일, 타일 등,
창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

기호(2) : 다가구주택 및 근린생활시설임.
- 1층 : 사무실, 계단실,
- 2-4층 : 다가구주택.

설비내역

급배수설비, 난방설비, 위생설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타

기호(2) 건물의 옥상에 태양광발전설비 1식 소재하고 있으니, 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함, 매각에서 제외되는 건물옥상의 태양광발전설비 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 포항지원 2024타경4439 (1)

* 소재지: 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 석병리 86 (신주소: 경상북도 포항시 남구 일출로332번길 63)

* 용도: 단독주택 (다가구주택 및 1종근린생활시설)

* 감정가: 1,120,404,600원

* 토지면적: 526.00㎡ (약 159.12평)

* 건물면적: 672.59㎡ (연면적, 약 203.46평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 황OOO (황보정희)

* 특이사항: 중복사건, 건물 옥상 태양광발전설비 매각 제외

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 석병리 소재 "석병2리마을회관" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 팬션, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지 이용상태: 토지는 부정형이며, 인접지 대비 대체로 평탄하나 북측 일부는 급경사지입니다. 주상용 건부지로 이용되고 있습니다.

* 도로상태: 토지는 남측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역(구룡포해안01), 주거용지, 지구단위계획구역(용적률 150% 이하, 건폐율 60% 이하, 높이 4층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한구역)에 해당합니다.

* 주변 시설: 주변 검색 결과, 본 물건지 인근에 특별히 명시된 혐오시설이나 환경 저해 시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 지역 특성상 농경지 및 해안가 인접으로 인한 자연환경이 주를 이룹니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2024년 8월 22일 접수된 김상용 근저당권(을1)입니다.

* 말소 대상 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당권(황보정희, 을2), 임의경매개시결정(황보정희, 갑2) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (김아영)

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자: 2024년 9월 2일

* 확정일자: 2025년 2월 19일

* 배당신고일자: 2025년 2월 19일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않으며, 배당 절차에 따라 보증금을 배당받을 예정입니다.

* 총 등기부채권액: 530,000,000원 (김상용 근저당 380,000,000원 + 황보정희 근저당 150,000,000원)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 건이 위치한 구룡포읍 석병리는 해안가 인근의 주거지역과 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역입니다. 인근에 팬션 등 관광 관련 시설도 있어 지역의 복합적인 특성을 보입니다.

* 시장 동향: 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 JSON 데이터가 없어 해당 지역의 정확한 실거래가 및 임대 시세 분석이 어렵습니다. 다만, 포항시 구룡포읍 지역의 단독주택 및 상가 임대료는 입지, 건물 상태, 임대 면적 등에 따라 편차가 클 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

* 편의시설: 주위 환경에 일반적인 단독주택 및 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 구체적인 편의시설 정보는 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대한 중복 사건이 존재하여 경매 절차 진행 시 변동 사항이 있을 수 있습니다.

* 태양광발전설비: 건물 옥상에 설치된 태양광발전설비는 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 별도 협의 또는 철거가 필요할 수 있습니다.

* 건물 이용상태: 1층은 근린생활시설(사무실)로, 2-4층은 다가구주택으로 이용되고 있어 복합적인 관리 및 운영이 요구됩니다.

* 임대관계 미상: 토지 및 건물 공통적으로 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 임대 현황 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 토지 형상: 토지 북측 일부가 급경사지로 이루어져 있어 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 포항시 남구 구룡포읍에 위치한 토지 및 건물 일괄 매각 건으로, 총 4층 규모의 다가구주택 및 근린생활시설입니다. 감정가는 약 11.2억원으로 비교적 높은 편이며, 토지 및 건물 면적이 넓어 활용도가 높을 것으로 예상됩니다. 권리 관계는 비교적 명확한 편이나, 중복사건, 임대관계 미상, 매각 제외 대상인 태양광 발전 설비 등 주의가 필요한 사항이 존재합니다. 북측 일부 경사지라는 토지 형상적 특징도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 활용도 높은 복합 용도 건물: 다가구주택과 근린생활시설로 구성되어 있어 임대 수익 창출 및 다목적 활용이 가능합니다.

* 넓은 토지 면적: 526㎡의 넓은 토지 면적을 확보하고 있어 향후 증축 등 추가 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 조정 가능한 입찰가: 경매 물건 특성상 감정가 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 구룡포 지역은 관광 활성화 등 지역 개발 잠재력이 있어 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 제공된 주변 시세 정보(JSON 데이터 부재) 및 구체적인 시장 분석 자료가 부족하여 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 다만, 감정가 1,120,404,600원을 기준으로, 일반적인 경매 할인율(10~20%) 및 물건의 특이사항, 잠재적 리스크 등을 고려할 때, 낙찰가는 보수적으로 8억 5천만원 ~ 10억 5천만원 범위에서 결정될 것으로 예상됩니다. 최종 입찰가는 현장 조사, 권리 분석 재확인, 유사 물건 시세 조사 등을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다. 인수 보증금은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.