나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11251 [2] 충청남도 천안시 서북구 성정동 OOOO OOOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시원 · 평가일 2025.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 '성정공원' 동측 인근에 위치하며, 부근은 도시
형생활주택, 상업 및 업무용시설, 근린생활시설 등으로 형성된 주상복합지대로서, 제반 주위
환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 간선도로가, 북동측 근거리에 '두
정역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 2층 204ㆍ205호로서,
(사용승인일자 : 2016년 11월 16일)
외벽 : 석재타일, 복합판넬, 몰탈위 페인트 등 마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감
바닥 : 강화마루, 타일 등 마감
창호 : 새시창호임.

이용상태

도시형생활주택(침실, 거실, 주방, 욕실, 현관 등)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급ㆍ배수설비, 화재탐지 및 소화전설비, 스프링클러, 승강기설비, 지하주
차장시설, 도시가스에 의한 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, '주상용건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측 및 북측으로 폭 약 25m 내외 포장도로(대로)에 접하는 등 인접도로의 포장 및 계통의 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 별도의 특이사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음. 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수하게 됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경11251 (2)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성정동 1323 프라지움8차 2층205호

용도: 아파트 (도시형생활주택)

감정가: 94,000,000원

토지면적: 5.24㎡ (약 1.59평)

토지지분: 5.2374㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 30.21㎡ (약 9.15평)

건물지분: 30.2141㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 김O

사용승인일자: 2016년 11월 16일

건축물 주요 정보: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 12층 건물 중 2층

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동에 위치하며, 주변은 도시형생활주택, 상업 및 업무용시설, 근린생활시설 등이 혼합된 주상복합지대로 형성되어 있습니다.

주위 환경은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

1.1. 1.교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 북동측 근거리에는 '두정역'이 위치하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 간선도로와의 접근성 또한 양호합니다.

1.1. 2.주변 환경

본건은 '성정공원' 동측 인근에 소재합니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 김O입니다.

말소기준권리는 2025년 2월 14일 접수된 대전지방법원 천안지원 2025타경11251 강제경매 개시결정 등기입니다.

등기부상 소유권 보존 및 이전 내역이 확인됩니다.

1.2. 1.임차인 현황

본건에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차인 강 이 존재합니다.

* 임차인: 강

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 10월 5일

* 확정일자: 2021년 9월 3일

* 배당신고일자: 2025년 3월 13일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금: 8,315,620원 (예상 배당금 91,684,380원 초과분)

주의사항으로, 임차인이 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못하는 경우 그 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다. 본 건의 경우, 임차인이 인수해야 할 보증금은 8,315,620원으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 성정동 일대는 주상복합 주거지역과 상업, 업무, 근린생활시설이 혼합된 복합 상권입니다. 비교적 활발한 지역으로 볼 수 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지구) 등에 속해 있어 상업 활동이 가능한 지역입니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조의 12층 건물 중 2층 205호로, 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 내부 구조는 침실, 거실, 주방, 욕실, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

기본적인 위생 및 급배수, 난방(도시가스 개별난방), 화재탐지 및 소화전, 스프링클러, 승강기, 지하주차장 시설 등이 구비되어 있습니다.

아파트 단지 '프라지움8차'는 총 185세대 규모이며, 건물 최고층은 12층입니다.

1.4. 1.면적 정보

* 전용면적: 30.21㎡ (약 9.15평)

* 분양면적: 제공된 정보로는 정확한 분양면적 산출이 어렵습니다.

* 토지면적: 5.24㎡ (약 1.59평)

1.5. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 임차인이 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 해당 금액(8,315,620원)을 추가로 인수해야 하므로 총 취득 비용이 증가하게 됩니다.

또한, 감정가(94,000,000원) 대비 최근 실거래가(75,000,000원 ~ 78,000,000원)가 낮은 점을 고려할 때, 시세보다 높은 가격에 낙찰받을 경우 투자 가치가 하락할 수 있습니다.

제공된 정보 내에서 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 천안시 성정동의 주상복합 지역에 위치한 도시형생활주택으로, 기본적인 생활 편의시설과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 신축된 지 비교적 오래되지 않아 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 추가 인수 비용 발생 가능성은 반드시 고려해야 할 중요한 사항입니다. 낙찰 후 임차인과의 관계 및 명도 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 천안시 서북구 성정동의 입지: 주거, 상업, 업무 기능이 복합된 지역으로 잠재력이 있습니다.

* 준신축급 도시형생활주택: 비교적 최근에 건축되어 노후도가 낮습니다.

* 두정역 인근: 대중교통 이용이 편리하여 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 94,000,000원이나, 최근 실거래가는 75,000,000원에서 78,000,000원 수준입니다.

임차인 인수 보증금 8,315,620원을 제외하고, 최근 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 예상 입찰가는 69,000,000원으로 산정해 볼 수 있습니다.

이는 낙찰가 69,000,000원에 임차인 인수 보증금 8,315,620원을 더한 총 취득 비용이 약 77,315,620원이 되어 최근 실거래가 수준에서 취득하는 것을 목표로 하는 금액입니다.

입찰 시에는 본인의 자금 계획과 해당 물건의 추가적인 시세 변동 가능성, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.