나이스옥션 법원경매 충주 2024타경1756 [1] 충청북도 음성군 소이면 충도리 752 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2024.06.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 소이면 충도리 소재 ""충도2리경로당"" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택 및 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

기호 (1) : 부정형의 토지로서, 전으로 이용중임.
기호 (2) : 부정형의 토지로서, 주거용건부지로 이용중임.
기호 (4) : 부정형의 토지로서, 전으로 이용중임.
기호 (5) : 부정형의 토지로서, 전으로 이용중임

인접 도로상태

기호 (1) : 지적도상 맹지임.
기호 (2) : 지적도상 맹지이나, 본건 남측으로 인접필지 등을 이용하여 개설된 노폭 약 3M 내외의 포장도로를 통해 진출입이 가능함.
기호 (4) : 지적도상 맹지임.
기호 (5) : 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

■ 기호 (1) 생산관리지역(생산관리지역), 가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
■ 기호 (2) 생산관리지역(생산관리지역), 가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
■ 기호 (4) 생산관리지역(생산관리지역), 가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
■ 기호 (5) 생산관리지역(생산관리지역), 가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 ""건물감정평가요항표"" 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (3) 일반철골조 판넬지붕 2층 건으로서,
외벽: 사이딩 판넬 마감 등,
내벽: 벽지 및 타일 마감 등,
창호: 플라스틱 프레임의 창임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 후첨 ""지적건물개황도"" 및 ""사진용지""와 같이 제시외 건물 ㉠~㉨이 소재하는 것으로 조사되어 개략적으로 면적을 산정하여 평가하였는 바, 소유권 및 일괄경매 여부 등에 대하여 확인을 요하며, 경매 진행 및 응찰시 유의 하시기 바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상 ㉠~㉣,㉥) 매각 포함
-목록1,4,5 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)-불법건축물에 해당하는 조립식판넬, 차양 파이프조 등 농지취득자격증명신청시 원상회복(철거) 필요함, 별지 사실조회회신 참조
-목록1,4,5 지적도상 맹지
-목록2 지적도상 맹지이나 남측 개설된 노폭 약 3M이내의 포장도로를 통해 진출입 가능
-목록2 제시 외 파이프조 강판지붕 단층 차양 약 8㎡ 매각제외(감정평가서상 ㉦)
-목록3 제시 외 조립식판넬조 판넬지붕 단층 창고 약 7.5㎡ 매각 제외(감정평가서상 ㉤)
-목록4 제시 외 조립식판넬조 판넬지붕 단층 창고 약 6㎡ 매각 제외(감정평가서상 ㉧)
-목록5 제시 외 파이프조 강판지붕 단층 차양 약 24㎡ 매각제외(감정평가서상 ㉨)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본건은 충청북도 음성군 소이면 충도리 752에 위치한 단독주택입니다.

토지는 전, 주거용건부지로 이용 중이며, 건물은 주택으로 이용 중에 있습니다.

본건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 음성신용협동조합입니다.

1.2. 면적

토지 면적은 1627.00㎡ (약 492.18평)입니다.

건물 면적은 147.52㎡ (약 44.62평)입니다.

토지 제시외 면적은 0.00㎡입니다.

건물 제시외 면적은 139.70㎡이나, 이 중 일부(㉦, ㉤, ㉧, ㉨)는 매각에서 제외됩니다.

1.3. 감정가 및 매각조건

감정가는 342,524,400원입니다.

매각 대상은 토지/건물 일괄 매각입니다.

1.4. 경매 정보

사건번호는 충주지원 2024타경1756 (1)입니다.

채권자는 음성신용협동조합이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 소이면 충도리 소재 "충도2리경로당" 남서측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 상황은 무난합니다.

2.3. 인접 도로상태

기호 (1) 토지는 지적도상 맹지입니다.

기호 (2) 토지는 지적도상 맹지이나, 남측으로 인접 필지를 이용하여 개설된 노폭 약 3M 내외의 포장도로를 통해 진출입이 가능합니다.

기호 (4) 토지는 지적도상 맹지입니다.

기호 (5) 토지는 지적도상 맹지입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

3.1. 1.토지 등기부 요약

소유권 이전: 장호준(2019.05.21.), 김주희(2019.10.17.)

근저당권: 음성신용협동조합(2019.05.21., 215,000,000원), 주식회사새안에프앤비(2019.11.20., 100,000,000원)

임의경매개시결정: 음성신용협동조합(2024.06.03., 142,616,465원, 사건번호 2024타경1756)

토지 등기부채권 총액: 315,000,000원

3.1. 2.건물 등기부 요약

소유권 이전: 장호준(2019.05.21.), 김주희(2019.10.17.)

근저당권: 음성신용협동조합(2019.05.21., 215,000,000원), 주식회사새안에프앤비(2019.11.20., 100,000,000원)

임의경매개시결정: 음성신용협동조합(2024.06.03., 142,616,465원, 사건번호 2024타경1756)

건물 등기부채권 총액: 315,000,000원

3.1. 3.말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 2019년 05월 21일 접수된 음성신용협동조합의 근저당권 (을2)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸될 예정입니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 정보에 지상권에 대한 언급이 있으나, 구체적인 내용은 별도 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

3.2. 1.임차인 정보

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-09-29

3.2. 2.대항력 및 보증금 분석

김 임차인은 대항력이 없습니다.

보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 인수할 보증금 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건은 주거지 및 농경지가 혼재된 지역으로, 주변에 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상가나 마트 등이 위치할 것으로 예상됩니다.

정확한 상권 규모 및 현황은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

4.2. 지역 특성

음성군 소이면 지역은 전원주택 단지 조성 및 농업 활동이 활발한 지역으로, 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 충도2리 경로당이 위치해 있으며, 면 단위 소재지 또는 인접 읍/면의 행정복지센터, 하나로마트, 은행, 병원 등 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

소이초등학교, 소이중학교 등 인근 교육 시설 이용이 가능합니다.

5.3. 기타 생활 편의

전원생활 및 농업 활동에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제약

6.1. 1.농지취득자격증명

본건 토지 중 목록 1, 4, 5는 전으로 이용 중이므로 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

불법건축물에 해당하는 조립식판넬, 차양 파이프조 등은 농지취득자격증명 신청 시 원상회복(철거)이 필요할 수 있습니다.

6.1. 2.법정지상권

등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있어, 별도 확인이 필요합니다. 다만, 임차인 분석 결과 인수할 보증금은 없습니다.

6.1. 3.맹지 여부

기호 (1), (4), (5) 토지는 지적도상 맹지이므로, 건축 및 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

기호 (2) 토지는 맹지이나 포장도로를 통해 진출입 가능합니다.

6.1. 4.불법 건축물

제시외 건물 중 일부(조립식판넬, 차양 파이프조 등)는 불법 건축물에 해당할 수 있으며, 농지취득자격증명 신청 시 철거가 필요할 수 있습니다.

6.2. 물건 상태

6.2. 1.제시외 건물

제시외 건물 중 ㉠~㉣, ㉥는 매각에 포함되나, ㉦(약 8㎡), ㉤(약 7.5㎡), ㉧(약 6㎡), ㉨(약 24㎡)은 매각에서 제외됩니다. 제시외 건물에 대한 소유권 및 일괄 경매 여부는 확인이 필요합니다.

6.2. 2.건물 상태 (JSON 분석 기반)

건축물대장 정보에 따르면, 본 건물(기호 3)은 일반철골조 판넬지붕 2층 단독주택으로, 건축면적은 118.6㎡, 연면적은 147.52㎡입니다.

외벽은 사이딩 판넬 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 플라스틱 프레임으로 되어 있습니다.

내부에는 위생설비, 급배수시설, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

주소는 충청북도 음성군 충도로367번길 22-28 (소이면 충도리)로 확인되나, 본건 소재지(충도리 752)와는 약간의 차이가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 음성군 소이면의 농경지 및 단독주택 지역에 위치한 단독주택입니다.

토지 일부가 맹지이고 농지취득자격증명 발급 및 불법 건축물 철거 등의 법적 제약 사항이 존재합니다.

또한, 법정지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 추가 확인이 필요합니다.

하지만 채권자(음성신용협동조합)가 임의경매를 신청하였고, 임차인의 대항력 및 인수 보증금이 없어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다.

전원주택이나 농업 관련 활동을 하려는 실수요자에게는 고려해볼 만한 물건이나, 명확한 진입로 확보 및 법적 요건 충족을 위한 추가적인 비용과 노력이 수반될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 낮은 금액으로 취득 가능성: 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 경우 투자 가치 확보 가능.

* 토지 활용 가능성: 넓은 토지 면적을 활용하여 추가 건축 또는 조경 등 다양한 개발 가능성 보유.

* 전원생활 및 귀농/귀촌에 적합한 입지: 조용하고 쾌적한 자연환경.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 342,524,400원입니다.

주변 유사 물건의 시세 분석 및 본건의 권리 분석, 현황 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정해야 합니다.

제시된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

다만, 감정가 342,524,400원을 기준으로, 맹지, 농지취득자격증명, 법정지상권 가능성 등 잠재적 리스크 요인을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

또한, 제시외 건물의 철거 비용, 농지취득자격증명 발급 비용 등을 예상 낙찰가에 반영해야 합니다.

본건의 인수할 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 낙찰가 산정이 가능합니다.

최근 주변 부동산 시세 및 유사 경매 물건의 낙찰가율을 고려하여,

대략적인 예상 입찰가 범위를 감정가의 70% ~ 90% 수준으로 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 239,767,080원 ~ 308,271,960원

정확한 투자를 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 관련 법규 및 등기부 등 권리 관계를 상세히 분석하며, 주변 시세 동향을 면밀히 조사하신 후 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.