나이스옥션 법원경매 충주 2024타경1756 [1] 충청북도 음성군 소이면 충도리 752 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경1756 [1] 충청북도 음성군 소이면 충도리 752 단독주택 경매

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충주지원 경매2계 2024타경1756 | 소재지: 충청북도 음성군 소이면 충도리 752 | 감정가: 342,524,400원 | 최저가: 175,373,000원 | 용도: 단독주택

1. 충주지원 2024타경1756 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2024타경1756 (1)

소재지: 충청북도 음성군 소이면 충도리 752

용도: 단독주택

감정가: 342,524,400 원

토지면적: 1627.00㎡ (약 492.18 평)

건물면적: 147.52㎡ (약 44.63 평)

건물 제시외면적 (매각 포함분): 139.70㎡ (약 42.26 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 김OO

채무자: 장OO

채권자: 음OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 충청북도 음성군 소이면 충도리 소재 "충도2리경로당" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 전원적인 환경을 갖추고 있습니다. 차량의 접근이 가능하며 인근에 간선도로가 소재하여 교통 상황은 무난한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자는 김OO, 채무자는 장OO입니다. 권리 분석 시 유의할 점은 다음과 같습니다.

첫째, 농지 취득 자격 증명을 제출해야 하는 토지(목록 1, 4, 5)가 있습니다. 이를 제출하지 못할 경우 보증금이 몰수될 수 있습니다.

둘째, 법정지상권의 존재 가능성이 있어 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

셋째, 일부 토지(목록 1, 4, 5)는 지적도상 맹지입니다. 목록 2 역시 지적도상 맹지이나, 남측의 약 3미터 폭 포장도로를 통해 진출입이 가능합니다.

넷째, 제시외 건물 중 일부(㉦, ㉤, ㉧, ㉨)는 매각에서 제외되므로, 포함 및 제외되는 건물을 명확히 구분해야 합니다.

다섯째, 불법 건축물에 해당하는 조립식 패널, 차양 등은 농지 취득 자격 증명 신청 시 원상회복(철거)이 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 소이면 충도리 지역은 농경지와 주택이 혼재하는 전형적인 농촌 또는 근교 지역의 특성을 보입니다. 따라서 주변 상권은 생활 편의를 위한 소규모 점포 위주로 형성되어 있을 것으로 예상되며, 대형 쇼핑 시설이나 유흥 시설 등은 인근 도시 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 판단됩니다. 전원생활을 추구하는 실수요자에게는 적합할 수 있으나, 상업적 가치를 고려한 투자 목적에는 제한적일 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 현재 단독주택으로 이용 중입니다. 주택은 기본적인 위생 설비, 급배수 시설, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다. 주변 환경은 단독주택과 농경지가 혼재되어 있어 비교적 조용하고 한적한 생활이 가능할 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 토지의 맹지 여부입니다. 목록 1, 4, 5는 지적도상 맹지이므로 건축, 증축, 또는 토지 활용에 있어 진입로 확보 문제가 발생할 수 있습니다. 목록 2 역시 지적도상 맹지이나 인접 토지의 도로를 이용할 수 있지만, 이 또한 향후 도로 이용에 대한 분쟁 소지가 있을 수 있습니다.

또한, 농지 취득 자격 증명이 필요한 토지가 포함되어 있어, 낙찰자가 해당 자격을 취득하지 못할 경우 계약 해지 및 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

일부 제시외 건물(조립식 패널, 차양 등)은 불법 건축물에 해당될 수 있으며, 농지 취득 자격 증명 발급을 위해 철거해야 하는 추가 비용과 노력이 발생할 수 있습니다.

법정지상권의 존재 여부는 토지 사용에 대한 잠재적 제약으로 작용할 수 있으므로, 반드시 확인이 필요합니다.

건물감정평가요항표 상 임대 관계는 미상으로 명시되어 있어, 임차인이 존재할 경우 명도에 관한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 음성군에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적을 소유하고 있습니다. 전원생활을 위한 실수요자에게는 매력적일 수 있으나, 맹지, 농지취득자격증명 필요, 불법 건축물 철거 가능성, 법정지상권 등의 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 경매 참여 시 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 관련 법규 및 현장 상황을 면밀히 조사한 후 신중하게 접근해야 합니다. 감정가는 이러한 제반 사항들을 고려하여 판단해야 할 것입니다.

1.8. 투자 포인트

해당 물건은 넓은 토지 면적을 가지고 있어, 향후 개발 가능성이나 농업 경영 목적을 가진 투자자에게는 잠재적인 가치가 있을 수 있습니다. 다만, 맹지 문제를 해결하고 농지 취득 자격 증명을 확보하며, 불법 건축물 철거 등의 추가 비용을 감안했을 때, 시세보다 현저히 낮은 가격에 낙찰받을 경우에 한하여 투자 가치를 논할 수 있을 것입니다. 조용하고 쾌적한 전원생활을 원하는 실수요자라면, 철저한 권리 분석과 리스크 관리를 통해 합리적인 가격으로 매입할 기회가 될 수도 있습니다.

1.9. 주변 시설 검색 (혐오시설)

충청북도 음성군 소이면 충도리 752 주변 지역에 대한 지도 및 위성 정보를 종합적으로 검색한 결과, 본건 인근에 직접적으로 인접하거나 눈에 띄는 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 공장 폐수 배출 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 주로 농경지와 주택, 임야 등이 분포하고 있어 전반적으로 조용하고 깨끗한 환경을 유지하고 있는 것으로 판단됩니다. 다만, 이러한 정보는 공개된 지도 서비스 기준이며, 정확한 환경 평가는 관련 기관의 공식적인 환경성 조사 자료나 현장 실사를 통해 추가적으로 확인하는 것이 권장됩니다.

법원 정보

충주지원 경매2계