나이스옥션 법원경매 충주 2024타경1947 [1] 충청북도 충주시 앙성면 영죽리 130-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아 · 평가일 2024.07.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 앙성면 영죽리 소재 "큰골마을" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 주택 및 농경지 임야 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 및 인근까지 차량 진출입이 가능하나, 원거리에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 교통사항은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

본건(1): 대체로 부정형의 토지로, 주거용 및 창고 건부지 등으로 이용중임.

본건(3): 대체로 부정형의 토지로, 일부 본건(1) 부속토지 및 진출입로, 농경지(휴경지) 등으로 이용중임.

인접 도로상태

별첨 "지적 개황도" 참조

본건(1): 지적도상 맹지이며, 동일인소유 본건(3)토지를 통하여 진출입함.

본건(3): 지적도상 맹지이며, 본건 서측 인접토지상 노폭 3미터 내외의 포장도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

출처 : 토지이용계획확인서.

본건(1): 보전관리지역 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

본건(3): 농림지역, 보전관리지역 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

별첨 "지적 및 건물 개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

본건(3): 공부상 지목이 "임야" 이나, 현황, 일부 "본건(1) 부속토지 및 진출입로, 농경지 등" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건(2): 벽돌구조 기타지붕(강판) 단층 건물로서,

-외벽: 몰탈 위 치장벽돌 마감 등.
-내벽: 도배 및 타일 마감 등.
-바닥: 바닥마감재 및 타일 등
-창호: 샷시창호 마감 등.

본건(4): 경량철골조 기타지붕(판넬) 단층 건물로서,

-외벽: 판넬 마감 등.
-내벽: 판넬마감 등.
-바닥: 몰탈 등
-창호: 샷시창호 마감 등.

이용상태

본건(2): 단독주택 등으로 이용중임.

본건(4): 창고 등으로 이용중임.

설비내역

본건(2): 위생 및 급배수 설비, 전기설비, 난방설비 등이 갖추어짐.

부합물 및 종물

별첨 "건물 상세 개황도 및 사진용지" 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
제시외 건물 2-5는 인접토지 일부 점유
목록 1 지적도상 맹지이나 목록 3 토지를 통하여 진출입
목록 3 지적도상 맹지이나 본건 서측 인접토지상 노폭 3미터 내외의 포장도로와 연계됨
목록 1,3 위 콘테이너단층 창고 36㎡ 는 매각에서 제외
목록 3 위 파이프조 강판지붕 단층 계사 5.25㎡는 매각에서 제외
목록 3 토지의 공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 일부 목록 1 건물의 '부속토지' 및 '진출입로', '농경지'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 충주지원 2024타경1947 (1)

소재지: 충청북도 충주시 앙성면 영죽리 130-1

용도: 단독주택

감정가: 226,700,800 원

토지면적: 2,624.00㎡ (약 793.76평)

건물면적: 302.70㎡ (약 91.56평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

특이사항: 중복사건, 법정지상권

1.2. 토지 정보

총 토지 면적: 2,624.00㎡ (약 793.76평)

토지 지분: 2,624㎡ (약 793.76평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

총 건물 면적: 302.70㎡ (약 91.56평)

건물 지분: 302.7㎡ (약 91.56평)

건물 제시외 면적: 465.00㎡

건물 구조:

* 건물(2): 벽돌구조, 기타지붕(강판), 단층 (주 용도: 단독주택)

* 건물(4): 경량철골조, 기타지붕(판넬), 단층 (주 용도: 창고)

건축물대장상 용도: 제2종근린생활시설, 단독주택

1.4. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 충청북도 충주시 앙성면 영죽리 "큰골마을" 북동측 인근 소재, 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통 수준.

교통상황: 본건 및 인근까지 차량 진출입은 가능하나, 원거리 간선도로 및 버스정류장 소재 등 교통사항은 다소 불편함.

형태 및 이용상태:

* 본건(1) 토지: 대체로 부정형의 토지로, 주거용 및 창고 건부지로 이용 중.

* 본건(3) 토지: 대체로 부정형의 토지로, 일부 본건(1) 부속토지, 진출입로, 농경지(휴경지) 등으로 이용 중.

인접 도로상태:

* 본건(1) 토지: 지적도상 맹지이며, 동일인 소유인 본건(3) 토지를 통하여 진출입.

* 본건(3) 토지: 지적도상 맹지이며, 본건 서측 인접토지상 노폭 3미터 내외의 포장도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태:

* 본건(1): 보전관리지역, 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

* 본건(3): 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

공부와의 차이: 본건(3) 토지의 공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 일부 본건(1) 건물의 '부속토지' 및 '진출입로', '농경지'임.

기타 참고사항: 임대관계는 미상임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

"큰골마을" 인근의 농촌 지역에 위치하며, 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 한적한 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 접근은 가능하나, 대중교통 이용이나 주요 간선도로 접근성은 다소 떨어진다는 평가입니다. 생활 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필수적입니다.

2.3. 인접 도로상태

토지(1)와 (3) 모두 지적도상 맹지에 해당하며, 토지(1)는 토지(3)를 통해, 토지(3)는 서측 인접 토지의 포장도로를 통해 진출입하는 구조입니다. 도로 사용에 대한 권리 관계 확인이 필요할 수 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 보전관리지역, 농림지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 개발 및 이용 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 토지 활용에 제약이 될 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

* 소유권 이전: 경주정씨경득파종중 (1964-06-16), 석승옥 (2003-01-23)

* 근저당: 앙성농업협동조합 (2009-06-29, 85,000,000원) - 말소기준권리

* 압류: 충주시 (2020-12-18) - 말소

* 근저당: 이희종 (2022-01-10, 16,000,000원) - 말소

* 임의경매: 이희종 (2024-06-24, 16,000,000원) - 말소 (본건 2024타경1947)

* 임의경매: 북충주농업협동조합 (2024-06-25, 67,252,886원) - 말소 (2024타경33319)

* 총 채권액: 101,000,000원

3.2. 등기부 현황 (건물)

* 소유권 보존: 석동순 (2005-01-31)

* 근저당: 앙성농업협동조합 (2009-06-29, 85,000,000원) - 말소기준권리

* 압류: 충주시 (2016-01-21) - 말소

* 근저당: 이희종 (2022-01-10, 16,000,000원) - 말소

* 압류: 국민건강보험공단 (2022-11-08) - 말소

* 임의경매: 이희종 (2024-06-24, 16,000,000원) - 말소 (본건 2024타경1947)

* 임의경매: 북충주농업협동조합 (2024-06-25, 67,252,886원) - 말소 (2024타경33319)

* 총 채권액: 101,000,000원

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 임차인 중 보증금 또는 차임이 미상인 경우가 있을 수 있으므로, 실제 점유 관계 및 보증금, 차임 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

말소기준권리인 앙성농업협동조합의 근저당보다 선순위인 권리는 등기부상 확인되지 않아, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

해당 물건은 농촌 지역에 위치하며, 주변은 주택, 농경지, 임야 등으로 이루어져 있습니다. 전통적인 상업 시설이 밀집한 지역과는 거리가 있으며, 상업적 가치보다는 전원생활, 주말 주택, 또는 농업 관련 활동을 위한 부지로서의 활용 가능성이 높습니다. 생활 편의 시설 접근을 위해서는 차량 이동이 필수적입니다.

5. 생활정보

주거환경: 넓은 토지를 활용하여 텃밭을 가꾸거나 전원생활을 즐기기에 적합한 환경입니다. 단독주택으로 현재 이용 중입니다.

교통: 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 및 주요 도로와의 연계성은 다소 불편합니다.

편의시설: 기본적인 생활 편의 시설 이용을 위해서는 차량을 이용하여 인근 시가지로 이동해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

본 물건은 2024타경1947 외에 2024타경33319 등 중복으로 경매가 진행되고 있습니다. 이는 채권자 간의 복잡한 관계나 물건에 대한 다툼이 있을 수 있음을 시사하므로, 입찰 전 추가적인 법적 검토가 필요합니다.

6.2. 법정지상권

특이사항에 '법정지상권'이 언급되어 있어, 건물과 토지의 소유자가 다를 경우 법정지상권 성립 가능성을 염두에 두어야 합니다. 이는 건물 철거 등에 영향을 미칠 수 있으므로, 현장 확인 및 전문가 상담을 통해 명확히 파악해야 합니다.

6.3. 맹지 및 진출입로

토지(1)와 (3) 모두 지적도상 맹지이며, 인접 토지(3) 및 인접 토지의 도로를 통해 진출입해야 하는 구조입니다. 도로 사용에 대한 권리 관계나 분쟁 발생 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

6.4. 제시외 건물 및 제외 물건

* 일괄매각 시 제시외 건물 2-5는 포함되나, 이 중 일부가 인접 토지를 점유하고 있어 추후 문제가 될 수 있습니다.

* 목록 1, 3 위 콘테이너단층 창고 36㎡ 와 목록 3 위 파이프조 강판지붕 단층 계사 5.25㎡는 매각에서 제외됩니다. 제외되는 건물이 현황과 맞는지, 경계는 어떻게 되는지 명확히 확인해야 합니다.

6.5. 토지 공부상 지목과 현황 차이

본건(3) 토지의 공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 일부 건물의 '부속토지', '진출입로', '농경지'로 이용 중입니다. 이는 향후 토지 이용 계획이나 개발 시 지목 변경 등 추가적인 절차가 필요할 수 있습니다.

6.6. 토지이용계획 및 제한

본건 토지는 농림지역, 보전관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 법적 규제를 받고 있습니다. 이는 건축, 개발, 이용 행위에 상당한 제약을 가할 수 있습니다.

6.7. 주변 시설

주변 지역은 농경지와 주택이 혼재된 농촌 마을로, 일반적인 지도 검색상으로는 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 인접해 있는 것으로 파악되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 '폐기물매립시설 설치제한지역'으로 지정되어 있어, 해당 지역 인근에서의 개발 또는 토지 이용 시 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 넓은 토지를 가진 단독주택으로, 전원생활이나 주말 주택, 텃밭 경작 등 다목적 활용이 가능한 물건입니다. 감정가 대비 저렴한 금액으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

그러나 맹지, 인접 토지에 대한 진출입 의존성, 복잡한 토지이용계획 및 제한, 중복사건, 법정지상권 언급 등 다수의 법적, 행정적 리스크를 내포하고 있습니다. 제시외 건물 포함 여부, 제외되는 물건과의 경계 문제, 지목과 현황의 차이 등에 대한 철저한 현장 조사 및 법률 검토가 필수적입니다. 상권은 발달하지 않은 농촌 지역으로, 생활 편의시설 이용은 차량에 크게 의존합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지를 활용한 전원생활, 주말 주택, 텃밭 재배 등 다목적 활용 가능성.

* 농촌 지역 특유의 조용하고 쾌적한 환경.

* 감정가 대비 잠재적으로 낮은 입찰가를 통한 시세차익 기대.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

본 물건의 감정가는 226,700,800원이며, 토지 면적은 약 794평, 건물 면적은 약 92평입니다. 앙성면 지역의 단독주택 및 토지 시세는 지역의 도로 접근성, 토지 현황, 건물 상태 등에 따라 큰 편차를 보입니다. 일반적인 농촌 지역 단독주택 부지의 경우, 토지 평당 10만원~30만원, 건물 평당 200만원~400만원 선으로 추정할 수 있으나, 이는 매우 개략적인 수치입니다.

건축물대장상 제2종근린생활시설 및 단독주택으로 등록되어 있어, 실제 이용 현황과 등록 용도 간의 차이가 있을 수 있으며, 이는 추후 활용에 영향을 미칠 수 있습니다. 토지(3)의 지목이 임야이나 현황은 부속토지, 진출입로, 농경지로 이용되는 점, 지적도상 맹지라는 점은 물건의 가치를 하락시키는 주요 요인입니다. 또한, 중복사건, 법정지상권 성립 가능성, 도로 문제 등 잠재적 리스크는 신중한 입찰가 산정을 요구합니다.

예상 입찰가 산정:

제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 특히, 주변의 실제 거래 사례, 현장 조사, 법정지상권 및 도로 사용 권리 관계에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

위에서 언급된 토지 및 건물 면적, 그리고 농촌 지역의 일반적인 시세와 본 물건이 가진 여러 잠재적 리스크 요인(맹지, 법정지상권 가능성, 중복사건 등)을 종합적으로 고려할 때, 입찰가는 감정가의 70% ~ 90% 수준인 약 1억 5천만원 ~ 2억원 범위 내에서 결정될 것으로 추정합니다.

최종 입찰가는 반드시 현장 조사를 통해 건물 및 토지의 정확한 상태를 파악하고, 법률 전문가의 자문을 구하며, 주변 시세를 재확인한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

*주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 시장 상황을 기반으로 한 추정치이며, 실제 낙찰가는 경쟁 상황 및 추가 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.