나이스옥션 법원경매 충주 2024타경1985 [1] 충청북도 충주시 성서동 383 1층111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2024.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 충주시 성남동 소재 "제2로타리교차로" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■ 일련번호 1 : 철근콘크리트구조 (철근) 콘크리트지붕 5층 건 내 제1층 제111호로서,
외 벽 : 돌붙임 마감 등,
내 벽 : 페인팅 마감 등,
창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

근린생활시설로 현황 공실 상태임.

설비내역

기본적인 위생, 급·배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접대비 등고평탄한 5필일단의 부정형의 토지로 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로, 서측 및 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 2 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m-25m)(중로1-33)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
■ 일련번호 3 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
■ 일련번호 4 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-115)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
■ 일련번호 5 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
■ 일련번호 6 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-115)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 대상물건의 위치확인은 집합건축물대장상 건축물현황도 및 전유부분을 기준하였음.
■ 대상물건은 귀 제시목록 및 공부상 성서동 383, 370-1, 387, 389, 393번지 및 용산동 122번지, 지현동 679번지 위지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 현황 성서동 383, 370-1, 387, 389, 393번지 위지상에 소재하는 바, 경매 진행 및 응찰 시 참고바람.
■ 귀 제시목록상 ‘1. 1동의 건물의 표시’의 대지목록 중 용산동 122번지와 지현동 679번지는 타인소유로 관할관청(충주시청)에 탐문결과 부설주차장으로 확인되었으며, 집합건축물대장상 대지면적(1,688㎡)에 포함되지 않는 바, 경매 진행 및 응찰 시 참고바람.
■ 대상물건은 기준시점 현재 토지가 별도등기 되어있어 토지의 소유권대지권이 미등기된 상태이나, 구분소유물은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조의 규정에 따라 전유면적과 대지사용권이 일체성을 가지며, 토지소유 지분비율은 귀 제시목록에 의거하였으니 경매 진행 및 응찰 시 참고바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각,
목록1 구분건물은 공부상 성서동 383,370-1,387,389,393번지 및 용산동 122번지, 지현동 679번지 소재이나, 현황은 성서동 383,370-1,387,389,393번지 위 지상에 소재(이하 감정평가서 참조).
대지권 미등기이나 이 사건 매각목적물 및 평가에 포함됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 충주지원 2024타경1985 (1)

소재지: 충청북도 충주시 성서동 383, 1층 111호 (신 주소: 충청북도 충주시 예성로 151)

용도: 근린상가 (건축물대장상 문화 및 집회시설)

감정가: 1억 6,700만원

토지면적: 1,688.00㎡ (약 510.62평)

토지 지분: 12.9904㎡ (약 3.93평)

건물면적: 25.16㎡ (약 7.61평)

건물 지분: 25.16㎡ (약 7.61평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 문OOOOOO

건축년도: 2012년 12월 24일

1.1. 입지조건

위치: 충청북도 충주시 성서동에 소재하며, "제2로타리교차로" 북서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 주변 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다. 동측으로 폭 약 20m, 서측 및 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 문OOOOOO입니다.

토지 등기부 요약에 따르면, 여러 건의 근저당권이 설정되어 있습니다. 말소기준권리(을17, 2013-02-14) 이전의 일부 권리(을10, 을13, 을14)는 경매 절차상 인수될 가능성이 있으므로, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

집합건물 등기부 요약상, 본 건은 문화새마을금고에 의해 임의경매로 개시되었습니다. 일반적인 임의경매의 경우, 말소기준권리(을1, 2013-02-14) 이후의 권리들은 경매를 통해 소멸되나, 말소기준권리 이전의 권리 관계는 추가 확인이 필요합니다.

현재 임차인 현황상 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 이는 명도 과정에서 임차인 관련 부담은 없을 것으로 예상됨을 시사합니다.

대지권 미등기 상태이나, 감정평가 및 매각 목적물에 포함되어 있습니다. 이는 구분소유자의 대지 사용권이 법적으로는 존재하나 등기 절차가 완료되지 않은 상태임을 의미합니다.

등기부채권 총액 (토지): 3,898,000,000원

등기부채권 총액 (집합건물): 258,000,000원

1.3. 상권분석

본 물건은 근린상가로, 해당 지역의 소규모 상업 시설로서 기능할 것으로 보입니다.

현재 공실 상태로, 향후 임대 수익 창출을 위해서는 신규 임차인 확보 또는 직접적인 상가 운영 계획이 필요합니다.

주변은 근린생활시설과 단독주택이 혼재되어 있어, 지역 주민을 기반으로 하는 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 대규모 상권보다는 지역 밀착형 상권으로 파악됩니다.

제2로타리교차로 인근이라는 점에서 유동인구 및 외부 접근성이 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 본 물건지 인근으로 충주시 전통시장(무학시장, 자유시장, 풍물시장)과 관아골, 충주천, 사과나무 이야기길 등 지역 명소들이 위치하고 있습니다. 또한, 충주 탑평리 칠층석탑, 충주세계무술공원 등 문화 및 여가 시설 접근성도 양호합니다. (검색 결과 기반)

혐오시설: 현재 공개된 정보 내에서 본 물건지와 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 충주시 외곽 지역에서 폐기물 처리 시설 건립 추진 등과 관련된 주민 반발 사례가 있으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다. (검색 결과 기반)

교통: 대중교통 이용이 가능하며, 차량으로의 접근성 또한 우수한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

대지권 미등기: 법적 대지 사용권은 인정되나, 등기 절차가 미완료된 상태로 향후 관련 행정 절차 발생 가능성이 있습니다.

권리관계 복잡성: 다수의 근저당권 및 소유권 이전, 신탁 등기가 존재합니다. 특히 말소기준권리 이전의 일부 근저당권이 인수될 가능성이 있어, 투자 결정 전 철저한 권리 분석이 필수적입니다.

공동담보: 본 물건이 다른 부동산과 공동으로 담보 제공되었을 가능성이 있으며, 이는 경매 진행 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

토지 지번 관련 불일치: 공부상 토지 지번과 실제 현황 지번이 일부 상이하며, 용산동 122번지, 지현동 679번지 등은 타인 소유의 부설 주차장으로 확인되었습니다. 이는 실제 대지면적 및 사용 권한에 대한 명확한 이해를 요구합니다. (감정평가서상 해당 지번은 1,688㎡에 포함되지 않음)

공실 상태: 현재 비어있는 상태로, 즉시 임대 수익이 발생하지 않으며, 신규 임차인 확보를 위한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

건축물 용도 불일치: 건축물대장상 용도는 '문화 및 집회시설'이나, 현황 및 감정평가상 '근린상가'로 사용 중입니다. 이는 추후 건축물대장과의 차이로 인한 문제 발생 가능성을 내포합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충주시 성서동의 제2로타리교차로 인근에 위치한 근린상가 건물로, 교통 접근성이 양호합니다.

현재 공실 상태이며, 건축물대장상 용도와 실제 사용 용도 간에 차이가 있습니다.

대지권 미등기, 복잡한 권리 관계, 공부상 토지 지번과 현황의 차이 등 여러 복잡한 이슈가 존재하므로, 철저한 현장 조사와 법률적 검토가 선행되어야 합니다.

토지 등기부 요약 상, 말소기준권리 이전의 일부 근저당권이 인수될 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

핵심 상권 인접: 제2로타리교차로와 가까워 유동인구 및 외부 접근성이 좋은 입지입니다.

상대적으로 낮은 면적: 25.16㎡의 전용면적으로, 비교적 소액으로 투자가 가능할 수 있습니다.

명도 부담 적음: 임차인 인수 보증금이 0원이므로, 임차인 관련 명도 부담이 적습니다.

직접 활용 가능성: 공실 상태이므로, 직접 상가를 운영하거나 신규 임차인 확보를 통해 수익을 창출할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1억 6,700만원

본 물건은 현재 공실 상태이며, 대지권 미등기 및 복잡한 권리 관계 등 잠재적 리스크 요인을 고려해야 합니다. 따라서 감정가 이하에서의 입찰을 신중하게 검토할 필요가 있습니다.

예상 입찰가 산정 시, 인수 가능성이 있는 권리 금액, 명도 관련 예상 비용, 공실 기간 동안의 관리비 및 기회비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

임차인 인수 보증금이 0원이므로, 임차인 관련 명도 비용은 발생하지 않을 것으로 예상됩니다.

상기 정보만으로는 정확한 입찰가 산정에 한계가 있으나, 보수적인 관점에서 감정가의 70% ~ 90% 범위(약 1억 1,690만원 ~ 1억 5,030만원)에서 투자 가치를 검토해 볼 수 있습니다. 상세한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.