나이스옥션 법원경매 충주 2024타경2452 [3] 충청북도 음성군 음성읍 초천리 575-9 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청주

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 음성읍 초천리 소재 "능골마을" 북서쪽 인근 및 "밤나무재마을" 내에 위치하며, 인근은 농촌마을, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하며, 북쪽 인근에 지방도(516호선)가 통과하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

공히 완경사지대의 토지로서,

본건 일련번호 1) : 부정형 토지로서 묵정밭임.

본건 일련번호 2) : 부정형 토지로서 주거나지임.

본건 일련번호 3) : 삼각형 토지로서 주거나지임.

본건 일련번호 4) - 6) : 사다리형 토지로서 주거나지임.

본건 일련번호 7) : 부정형 토지로서 주거나지, 일부 인접지 진입로로 이용 중임.

본건 일련번호 8) : 부정형 토지로서 전, 일부 도로 및 정자부지, 운동기구, 지하수시설 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 일련번호1), 3) - 6) : 맹지임.

본건 일련번호2) : 본건 남동쪽으로 노폭 3m 내외 포장도로와 접함.

본건 일련번호7) : 본건 남쪽으로 노폭 3m 내외 포장도로와 접함.

본건 일련번호8) : 본건 서쪽으로 노폭 3m 내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 일련번호 1) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,

본건 일련번호 2) - 8) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 일련번호 2) 및 본건 일련번호 5) 토지 상에 후첨 ‘사진용지’와 같이 전파된 주택 잔존물이 소재하는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람.

본건 일련번호 6) 지상에 제시외 수목이 수주 소재하나, 경제적 가치가 미미하여 토지에 포함 평가하였는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람.

본건 일련번호 7) 지상에 석축이 소재하는 바, 토지에 포함하여 감정평가하였음.

본건 일련번호 8) 지상에 후첨 ‘사진용지’와 같이 제시외 물건(정자, 운동기구, 지하수시설 등)이 소재하는 바, 제시외 물건이 경매 대상에서 제외되어 토지가 소유권 행사를 제한 받는 경우의 토지 가액을 토지 감정평가명세표 비고란에 병기하오니 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

본건 일련번호7)의 공부상 지목은 "대"이나 현황 일부 도로로 이용 중임.

본건 일련번호8)의 공부상 지목은 "전"이나 현황 일부 도로 및 정자부지, 운동기구, 지하수시설 등으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 일련번호 7) 토지 일부를 인접지 건물이 과재하는지 여부는 측량을 요함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 충주지원 2024타경2452 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 음성군 음성읍 초천리 575-9

용도: 대지 (총 8개 필지, 일부 묵정밭, 주거나지, 전으로 이용 중)

감정가: 28,912,000원

토지면적: 278.00㎡ (약 84.1평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

특이사항: 공동담보, 맹지임

2. 입지조건

2.1. 지역 환경

본건은 충청북도 음성군 음성읍 초천리 소재 "능골마을" 북서쪽 인근 및 "밤나무재마을" 내에 위치하며, 인근은 농촌마을, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음. 검색 결과, 음성군은 중북부 내륙에 위치하며 고속도로와 국도가 통과하는 교통 요충지로, 야산과 구릉지가 많아 개발 잠재력이 높은 지역으로 평가됨. 동음지구 다목적농촌용수개발사업 대상 지역으로 개발 가능성이 있음을 시사함.

2.2. 교통 접근성

본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하며, 북쪽 인근에 지방도(516호선)가 통과하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

3. 권리분석

3.1. 등기 현황

* 소유권 이전: 김용순 (1985-09-26), 윤준재 (2011-07-18, 협의분할에 의한 상속)

* 근저당권: 이철호 (2023-10-18, 90,000,000원) - 말소기준권리

* 지상권설정: 이철호 (2023-10-18, 공동담보목록) - 말소

* 임의경매개시결정: 이철호 (2024-08-12, 69,056,000원) - 청주지방법원 충주지원 (2024타경2452)

* 등기부채권 총액: 90,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

3.3. 인수/소멸 권리

* 말소기준권리인 근저당권(을1) 및 이에 따른 후순위 권리, 임의경매개시결정(갑5) 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

4.1. 상업 시설 현황

본 물건은 농촌 마을 내에 위치하며, 주변은 주로 농경지 및 임야로 구성되어 있어 상업 활동이 활발한 지역이 아님. 검색 결과, 음성군 내에는 산업단지가 증가하고 있으나, 본 물건이 위치한 초천리 일대는 주로 농촌 및 자연 녹지 지역으로 상업 시설이 발달하지 않은 것으로 보임. 기본적인 상업 시설 이용을 위해서는 인근 읍내로 이동이 필요할 것으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교통: 지방도(516호선) 및 인근 버스정류장 이용 가능.

* 편의시설: 주변 농촌 마을의 기본적인 편의시설은 제한적이며, 주요 편의시설은 음성읍 소재지를 이용해야 함. 주변 관광지로 삼형제 저수지, 백야 자연휴양림 등이 있으나, 실질적인 생활 편의 시설과는 거리가 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제약 (맹지, 현황 이용)

* 맹지: 본건 일련번호 1), 3) - 6)은 맹지임. 건축이나 토지 활용 시 도로 진입 문제를 해결해야 하는 심각한 제약이 있음.

* 현황 이용 상이: 본건 일련번호 7)은 공부상 지목 "대"이나 현황 일부 도로, 8)은 공부상 지목 "전"이나 현황 일부 도로, 정자부지, 운동기구, 지하수시설 등으로 이용 중. 이는 실제 토지 이용 및 소유권 행사에 영향을 줄 수 있음.

* 완경사지대: 토지가 완경사지로 되어 있어 활용에 제약이 있을 수 있음.

6.2. 현존하는 시설물 (주택 잔존물, 제시외 물건)

* 주택 잔존물: 본건 일련번호 2) 및 5) 토지 상에 전파된 주택 잔존물이 소재하여 철거 또는 정리 비용이 발생할 수 있음.

* 제시외 물건: 본건 일련번호 8) 지상에 정자, 운동기구, 지하수시설 등 제시외 물건이 소재하여 토지 소유권 행사를 제한받는 경우 토지 가액에 영향을 줄 수 있음.

* 제시외 수목: 본건 일련번호 6) 지상에 수목이 소재하나 경제적 가치가 미미하여 토지에 포함 평가되었음.

* 석축: 본건 일련번호 7) 지상에 석축이 소재하며 토지에 포함하여 감정평가되었음.

6.3. 기타 (인접지 과재 가능성)

* 본건 일련번호 7) 토지 일부를 인접지 건물이 과재하는지 여부는 측량을 요하며, 이는 추후 분쟁의 소지가 있음.

* 가축사육제한구역: 일부 지역에 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축사 설치 등에 제약이 있을 수 있음. 검색 결과, 음성군은 가축분뇨 공공처리시설 유치 경쟁이 치열했던 지역으로, 지역 내 가축 분뇨 관련 시설에 대한 관심이 존재함.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 음성군 음성읍 초천리의 농촌 마을 내에 위치한 대지로서, 8개 필지로 구성되어 있으며 감정가는 28,912,000원입니다. 대부분 계획관리지역 내에 속해 있어 향후 개발 가능성은 있으나, 다수의 필지가 맹지이며, 토지 이용 현황이 공부와 상이하고, 주택 잔존물 등의 이물질이 소재하는 등 현황이 다소 복잡한 편입니다. 교통 접근성은 보통 수준으로 지방도와 인근 버스정류장을 이용할 수 있으나, 맹지라는 점은 토지 활용에 있어 큰 제약이 될 수 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보이며, 인수되는 권리나 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 농촌 지역의 특성상 상권이나 생활 편의 시설은 제한적입니다. 잠재적 리스크로는 맹지, 현황 이용 상이, 주택 잔존물, 제시외 물건 소재, 인접지 과재 가능성 등이 있습니다. 외부 검색 결과, 음성군 초천리 일대는 농촌 및 자연 녹지 지역으로, 특별한 혐오 시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았으나, 가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있어 축사 관련 규제가 있음을 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 계획관리지역으로 향후 용도 변경 또는 주변 개발에 따른 지가 상승 잠재력.

* 다수 필지로 분할되어 있어 개별 필지별 활용 또는 분할 매각 가능성. (단, 맹지 해소 방안 필요)

* 낮은 감정가로 인한 시세 대비 저가 매수 기회 가능성.

9. 예상 입찰가

제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 주변 실거래가, 유사 물건 낙찰가, 현장 조사 결과, 맹지 해소 가능성 및 비용, 주택 잔존물 철거 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.