나이스옥션 법원경매 충주 2024타경2452 [2] 충청북도 음성군 음성읍 초천리 576-3 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청주

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 음성읍 초천리 소재 "능골마을" 북서쪽 인근 및 "밤나무재마을" 내에 위치하며, 인근은 농촌마을, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하며, 북쪽 인근에 지방도(516호선)가 통과하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

공히 완경사지대의 토지로서,

본건 일련번호 1) : 부정형 토지로서 묵정밭임.

본건 일련번호 2) : 부정형 토지로서 주거나지임.

본건 일련번호 3) : 삼각형 토지로서 주거나지임.

본건 일련번호 4) - 6) : 사다리형 토지로서 주거나지임.

본건 일련번호 7) : 부정형 토지로서 주거나지, 일부 인접지 진입로로 이용 중임.

본건 일련번호 8) : 부정형 토지로서 전, 일부 도로 및 정자부지, 운동기구, 지하수시설 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 일련번호1), 3) - 6) : 맹지임.

본건 일련번호2) : 본건 남동쪽으로 노폭 3m 내외 포장도로와 접함.

본건 일련번호7) : 본건 남쪽으로 노폭 3m 내외 포장도로와 접함.

본건 일련번호8) : 본건 서쪽으로 노폭 3m 내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 일련번호 1) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,

본건 일련번호 2) - 8) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 일련번호 2) 및 본건 일련번호 5) 토지 상에 후첨 ‘사진용지’와 같이 전파된 주택 잔존물이 소재하는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람.

본건 일련번호 6) 지상에 제시외 수목이 수주 소재하나, 경제적 가치가 미미하여 토지에 포함 평가하였는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람.

본건 일련번호 7) 지상에 석축이 소재하는 바, 토지에 포함하여 감정평가하였음.

본건 일련번호 8) 지상에 후첨 ‘사진용지’와 같이 제시외 물건(정자, 운동기구, 지하수시설 등)이 소재하는 바, 제시외 물건이 경매 대상에서 제외되어 토지가 소유권 행사를 제한 받는 경우의 토지 가액을 토지 감정평가명세표 비고란에 병기하오니 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

본건 일련번호7)의 공부상 지목은 "대"이나 현황 일부 도로로 이용 중임.

본건 일련번호8)의 공부상 지목은 "전"이나 현황 일부 도로 및 정자부지, 운동기구, 지하수시설 등으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 일련번호 7) 토지 일부를 인접지 건물이 과재하는지 여부는 측량을 요함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-목록2, 목록5 지상의 전파된 주택 잔존물 소재(감정평가서 참조)
-목록 3,5,6 맹지임
-목록 6 지상의 수목은 토지에 포함하여 평가 및 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 충주지원 2024타경2452 (2)

소재지: 충청북도 음성군 음성읍 초천리 576-3

용도: 토지 (주요 용도는 대지이나, 감정평가요약에 따라 묵정밭, 주거나지, 전 등 복합적인 현황을 보임)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 714.00㎡ (약 216.09평)

감정가: 75,516,000원

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보, 재매각

주의사항: 일괄매각, 목록2·5 지상의 전파된 주택 잔존물 소재, 목록 3·5·6 맹지, 목록 6 지상의 수목은 토지에 포함하여 평가 및 매각함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청북도 음성군 음성읍 초천리에 위치하며, "능골마을" 북서쪽 인근 및 "밤나무재마을" 내에 자리하고 있습니다. 주변은 농촌마을, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있어 전반적으로 한적한 농촌 환경을 이루고 있습니다.

2.2. 교통 접근성

본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하며, 북쪽 인근으로 지방도 516호선이 통과하고 있습니다. 또한, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용도 가능합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 이철호 씨의 근저당권(2023년 10월 18일, 90,000,000원) 외 다수의 권리가 등기되어 있으나, 본 경매 사건을 통해 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부채권 총액은 90,000,000원입니다. 다만, 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있어, 낙찰 후에도 해당 권리가 존속될 수 있음에 유의해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원으로 확인되었습니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 음성군 음성읍 초천리는 주로 농촌 및 임야 지역으로 구성되어 있어, 인근에 대규모 상업시설이나 밀집된 상권은 부족합니다. 기본적인 생활 편의를 위한 소규모 점포는 있을 수 있으나, 주요 상업 활동은 음성읍 소재지나 인근 도시 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다.

4.2. 지역 개발 및 잠재력

음성군은 지리적 이점을 바탕으로 산업단지 개발 및 물류 거점으로서의 잠재력을 키워나가고 있습니다. 과거 동음지구 및 구례지구 다목적 농촌용수개발사업 등 지역 기반 시설 확충 사업이 진행된 바 있어, 향후 지역 개발 계획과 연계될 경우 토지 가치 상승 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 생활 편의시설

인근 음성읍 소재지로 이동 시 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 음성읍에는 행정복지센터, 병원, 금융기관, 마트 등이 위치하고 있습니다. 다만, 본건에서 음성읍 소재지까지의 거리는 차량으로 이동이 필요합니다.

5.2. 교육 시설

본건 인근에 위치한 학교 정보는 구체적으로 파악하기 어렵습니다. 다만, 음성군 내에는 초등학교, 중학교, 고등학교가 분포하고 있으며, 음성읍 소재지에도 교육 시설이 위치하고 있어, 통학이 가능한 범위 내에 있을 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 관련 리스크

* 맹지: 본건 토지 중 목록 3, 5, 6번은 맹지로서, 도로와의 직접적인 연결이 없어 토지 이용에 제약이 따릅니다. 해당 토지의 활용을 위해서는 인접 토지와의 협의를 통한 도로 확보가 필요합니다.

* 주택 잔존물: 목록 2번과 5번 토지 지상에 전파된 주택 잔존물이 소재하고 있어, 철거 또는 정비가 필요할 수 있습니다. 이는 추가적인 비용 발생 요인이 될 수 있습니다.

* 현황과 공부상 차이: 목록 7번 토지는 공부상 지목이 '대'이나 현황 일부 도로로 이용 중이며, 목록 8번 토지는 공부상 지목이 '전'이나 현황 일부 도로, 정자부지, 운동기구, 지하수시설 등으로 이용 중입니다. 이는 토지 이용 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

* 수목 및 석축: 목록 6번 지상의 수목과 목록 7번 지상의 석축은 토지에 포함하여 감정평가 및 매각 대상에 포함되었습니다.

6.2. 권리 관련 리스크

* 지상권: 물건명세서 상 지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 이는 낙찰 후에도 해당 권리가 존속되어 토지 이용에 제약을 줄 수 있으므로, 권리 관계에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

6.3. 주변 환경 리스크

* 혐오시설: 주변에 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 검색 결과에서 확인되지 않았으나, 농촌 지역 개발 과정에서 발생할 수 있는 환경 문제 등은 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다. (참고: 음성군 내 혐오시설 설치 반대 사례들이 존재합니다)

7. 종합 의견

본건은 충청북도 음성군 농촌 지역에 위치한 토지 경매 물건으로, 여러 필지로 구성되어 있습니다. 맹지, 주택 잔존물, 현황과 공부상 지목 차이, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 지상권 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있어 투자 전 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 하지만 계획관리지역 및 생산관리지역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 가능성이 존재하며, 지방도와의 접근성도 보통 수준입니다. 또한, 공동담보 및 재매각 물건이라는 점을 감안하여 권리 관계 확인에 각별한 주의가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지역 개발 잠재력

음성군은 지속적인 산업 및 물류 거점으로서의 발전이 기대되는 지역입니다. 특히, 국립소방병원이 음성군에 건립 예정인 점은 지역 발전에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 본건 토지가 이러한 지역 개발의 수혜를 입을 가능성이 있습니다.

8.2. 토지 활용의 다양성

다수의 필지로 구성되어 있어, 맹지 해소, 잔존물 처리, 지상권 문제 해결 등 리스크를 극복한다면, 농업, 소규모 주거, 또는 기타 개발 등 다양한 용도로의 활용을 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 대비 고려 사항

본건은 재매각 물건이며, 맹지, 주택 잔존물, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 등 여러 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 또한 공동담보 물건으로서 복잡한 채무 관계가 있을 수 있습니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 임차인 관련 부담은 없습니다.

따라서, 감정가(75,516,000원)를 기준으로 하되, 상기 언급된 리스크 요인(맹지 해소를 위한 도로 확보 비용, 잔존물 철거 비용, 지상권 관련 협의 비용 등)과 향후 토지 활용 가능성, 주변 시세, 그리고 재매각 물건임을 감안한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.