나이스옥션 법원경매 충주 2024타경34015 [1] 충청북도 충주시 성내동 398 숙박시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경34015 [1] 충청북도 충주시 성내동 398 숙박시설 경매

• 사건번호: 2024타경34015
• 주소: 충청북도 충주시 성내동 398
• 감정가: 1,549,365,800원
• 최저가: 793,275,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 숙박시설

충주지원 경매2계 2024타경34015 | 소재지: 충청북도 충주시 성내동 398 | 감정가: 1,549,365,800원 | 최저가: 793,275,000원 | 용도: 숙박시설

1. 충주지원 2024타경34015 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2024타경34015 (1)

소재지: 충청북도 충주시 성내동 398

용도: 숙박시설

감정가: 1,549,365,800원

토지면적: 914.00㎡ (약 276.5평)

건물면적: 4696.18㎡ (약 1420.8평)

건물 제시외면적: 110.00㎡ (약 33.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 봉OO

채무자: 봉OO

채권자: 동OOOOOOOO

특이사항: 법정지상권

주의사항:

- 일괄매각이며, 제시외 건물이 포함됩니다.

- 일부 제시외 건물은 행정기관으로부터 위반건축물로 지정될 수 있습니다 (감정평가서 참조).

- 목록2 건물은 공부상 398, 404번지에 소재하나 398번지로 합병되었으며, 지하실 용도는 공부상 '유흥음식점'이나 현황은 '공실(내부 철거 상태)'입니다.

- 목록2 건물 지붕은 등기사항전부증명서상 '스레트지붕'이나, 현황 및 일반건축물대장상 '슬래브지붕'입니다.

- 차양 겸 비가림막은 평가 및 매각에서 제외됩니다 (감정평가서 참조).

2. 물건 현황

2.1. 감정평가 요약

토지감정요항표:

본건은 충청북도 충주시 성내동에 위치하며, 주위는 여관 등 숙박시설, 상가, 업무용 부동산으로 형성된 지역으로서 상업용 부동산으로서의 주위환경은 보통입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 무난합니다.

기호1 토지는 부정형이며, 목욕탕, 여관, 주택 등 복합용도 건물 부지로 이용하고 있습니다. 서측으로 세로(가) 도로와 접하고 있습니다.

기호3 토지는 부정형이며, 마사지실(목욕탕에서 변경), 여관, 이발소 등 건물 부지로 이용하고 있습니다. 서측으로 세로(가), 남측 일부 중로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-116), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(충주 창녕헌)에 해당합니다.

건물감정평가요항표:

기호2 건물은 1989년 2월 20일 사용승인된 철근콘크리트조 및 시멘벽돌조 슬래브지붕 4층/지하실 건물로, 주차장, 목욕탕, 여관 및 주택 등으로 이용되고 있습니다.

기호4 건물은 1980년 12월 8일 사용승인되었으며, 1994년 3층 증축된 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층/지1층 건물로, 목욕탕, 여관 등으로 이용되고 있습니다.

내부 구조는 외벽은 몰탈위 페인트 및 적벽돌쌓기, 내벽은 몰탈위 페인트, 인테리어, 타일붙임 및 벽지도배 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시창입니다.

기호2 건물은 근린생활시설, 여관, 주택 등으로 이용 중이며, 1층 주차장, 2층 목욕탕, 3층 여관, 4층 주택, 지하실 유흥음식점(공실, 내부 철거)으로 이용되고 있습니다.

기호4 건물은 근린생활시설 및 여관 등으로 이용 중이며, 지1층 물탱크실, 창고, 1층 마사지실, 이발소, 2층 및 3층 여관으로 이용되고 있습니다.

각 건물에는 난방설비, 위생설비, 급배수설비 등이 설치되어 있습니다.

부합물 및 종물로 계단실, 물탱크, 보일러실 등이 있으나, 일부는 위반건축물로 지정될 수 있습니다.

전체 임대 관계는 미상입니다.

3. 입지 조건

3.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청북도 충주시 성내동 소재 "사직로제2로타리" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 여관 등 숙박시설, 상가, 업무용 부동산이 혼재된 지역입니다. 상업용 부동산으로서의 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.2. 교통 상황

본건 토지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 충주 시외버스터미널 및 고속버스터미널이 차량으로 이동 가능한 거리에 있어 타 지역과의 접근성도 양호합니다.

3.3. 인접 도로 상태

본건 토지는 서측으로 세로(가) 도로에 접하고 있으며, 일부 남측으로는 중로와도 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 용이합니다.

4. 권리 분석

4.1. 권리 관계

본건의 특이사항으로 '법정지상권'이 명시되어 있습니다. 법정지상권은 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목이 존재하는 경우, 그 토지에 대하여 소유권 외에 타인이 가지는 물권을 의미합니다. 이는 해당 건물의 소유자가 토지 사용에 대한 권리를 가지므로, 경매 취득 시 해당 법정지상권의 존재 여부 및 범위에 대한 추가적인 면밀한 검토가 필요합니다.

5. 상권 분석

5.1. 지역 특성

본건이 소재한 충주시 성내동은 충주의 구도심 지역으로, 전통 시장 및 다양한 상업 시설과 주거 시설이 혼재된 지역입니다. "사직로2로타리" 인근은 지역의 주요 교통 결절점 중 하나로, 유동인구가 꾸준히 발생하는 지역으로 파악됩니다. 최근 몇 년간 구도심 재생 및 보행 환경 개선 사업 등이 진행되면서 지역 상권 활성화를 위한 노력이 이어지고 있습니다.

5.2. 주변 시설

인근에는 다양한 숙박시설, 상가, 업무용 부동산 등이 위치하고 있습니다. 또한, 전통 시장(자유시장, 무학시장, 풍물시장 등)이 가까이 있어 지역 주민 및 방문객의 편의를 제공합니다. 대중교통 이용이 편리하며, 편의시설 접근성 또한 무난한 편으로 평가됩니다. 현재까지 확인된 바로는 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 생활 정보

6.1. 편의 시설

관공서, 은행, 병원, 약국 등 기본적인 생활 편의시설은 충주시 중심 상업 지역 및 본건 주변에 고루 분포하고 있어 이용이 편리합니다.

6.2. 교육/의료 시설

주변에 초, 중, 고등학교 및 교육 관련 시설이 위치하고 있으며, 종합병원 및 의원급 의료시설 또한 접근 가능한 거리에 있어 교육 및 의료 환경이 양호한 편입니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 특이사항 및 주의사항 요약

본건은 일괄매각 대상이나, 일부 제시외 건물은 위반건축물 지정 가능성이 있어 추후 건축물 관리 및 활용에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 목록2 건물의 지하실이 '유흥음식점'에서 '공실, 내부 철거 상태'로 용도가 변경되었으며, 공부상의 지붕 구조와 현황 지붕 구조가 상이한 점은 권리 분석 및 향후 건축물 대장 정리 시 유의해야 할 부분입니다. 차양 겸 비가림막은 매각에서 제외되므로 이점도 고려해야 합니다.

7.2. 위반건축물 가능성

제시외 건물 일부가 행정기관으로부터 위반건축물로 지정될 수 있다는 점은 잠재적인 리스크 요인입니다. 이는 향후 건물 증축, 대수선, 용도변경 등의 행위 제한으로 이어질 수 있으며, 관련 행정 절차 및 비용이 발생할 수 있습니다.

7.3. 법정지상권

가장 중요한 리스크 요인은 '법정지상권'의 존재입니다. 법정지상권이 성립될 경우, 토지 소유자는 건물 소유자의 토지 사용을 용인해야 하므로, 건물 취득 후에도 토지 사용에 제약이 발생할 수 있습니다. 따라서 해당 법정지상권의 성립 여부, 범위, 존속 기간 등을 철저히 조사하고 법률 전문가와 상담해야 합니다.

8. 종합 의견

본건 충주지원 2024타경34015 (1) 물건은 충주시 성내동의 중심 상업 지역에 위치한 숙박시설로서, 교통 접근성이 양호하고 주변 상권이 활성화된 지역에 자리하고 있습니다. 넓은 토지 면적과 건물 면적을 갖추고 있어 다양한 용도로 활용 가능성이 있습니다. 다만, '법정지상권'이라는 매우 중요한 권리 관계가 존재하며, 일부 제시외 건물의 위반건축물 가능성, 공부와의 차이점 등 추가적인 확인 및 검토가 필요한 사항들이 있습니다. 이러한 리스크 요인들을 면밀히 분석하고 해결 방안을 마련한다면, 지역 상권의 중심에 있는 부동산으로서 충분한 가치를 발휘할 수 있을 것으로 판단됩니다.

9. 투자 포인트

* **우수한 입지:** 충주시 성내동의 사직로2로타리 인근에 위치하여 접근성이 뛰어나며, 지역 상권이 형성된 곳입니다.

* **대규모 부지 및 건물:** 넓은 토지면적(914.00㎡)과 연면적(4696.18㎡)을 갖추고 있어 숙박시설 외 다양한 상업시설로의 개발 잠재력을 지닙니다.

* **잠재적 가치:** 구도심 재생 노력과 함께 지역 경제 활성화 시, 부동산 가치 상승이 기대될 수 있습니다.

* **권리 관계 명확화:** 법정지상권 등 복잡한 권리 관계를 명확히 분석하고 해결할 경우, 안정적인 투자가 가능합니다.

* **향후 활용:** 내부 철거 상태인 지하실 및 현황과 공부상의 차이가 있는 건물 구조를 감안할 때, 리모델링 또는 재건축을 통해 현대적인 시설로 탈바꿈시킬 경우 경쟁력을 높일 수 있습니다.

법원 정보

충주지원 경매2계