나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33753 [1] 충청북도 충주시 동량면 대전리 790-2 임야 경매

매각기일: 2025-12-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33753 [1] 충청북도 충주시 동량면 대전리 790-2 임야 경매

물건 대표 이미지

충주지원 경매2계 2024타경33753 | 소재지: 충청북도 충주시 동량면 대전리 790-2 | 감정가: 439,994,000원 | 최저가: 225,277,000원 | 용도: 임야

1. 충주지원 2024타경33753 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2024타경33753 (1)

소재지: 충청북도 충주시 동량면 대전리 790-2

용도: 임야

감정가: 439,994,000원

토지면적: 15,274.00㎡ (약 4,621.9평)

토지 지분율: 1527400

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 정OO

채무자: 정OO

채권자: 충OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 충청북도 충주시 동량면 대전리 소재 "황전마을회관" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 임야, 전, 과수원 등의 농경지와 단독주택이 혼재하는 농촌 지역입니다. 북측 인근의 대전조돈길을 통해 충주시 중심부 및 음성군 등 인근 지역으로의 이동이 용이하며, 인근 노변에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 다만, 물건별로 접근 도로 상태에 차이가 있습니다. 일련번호(1) 및 (3) 토지는 서측 일부가 노폭 약 3m의 콘크리트 포장도로와 접해 있으나, 일련번호(2) 토지는 맹지로서 인접지(대전리 790, 대)를 통해 출입해야 하는 상황입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자 겸 채무자는 정OO이며 채권자는 충OOOOOOO입니다. 매각대상은 토지 전체이며, 일괄매각으로 진행됩니다.

주요 권리 사항으로는 농지취득자격증명 제출이 목록 1, 2 토지에 필수적이며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다. 또한, 법정지상권 성립 가능성이 언급되어 있어 주의가 필요합니다.

전체 토지 중 목록 1, 3의 공부상 지목은 전, 임야이나 현황 일부가 도로로 이용되고 있습니다.

특히, 목록 3 토지 지상에는 소유자 미상의 계사, 주택, 창고 등이 소재하는 것으로 조사되었으며, 계사는 매각에서 제외됩니다. 주택과 창고는 경계에 일부 걸쳐져 있을 수 있어 인접 토지와의 경계 측량이 필요합니다. 또한, 남동측 경계 부분에는 마을 주민이 이용하는 물탱크가 소재합니다.

목록 2, 3 및 인접 대전리 790 지상에 소유자 미상의 건물들이 있으나, 이들 건물은 매각에서 제외됩니다. 다만, 이들 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 성립 시 토지 이용에 제한을 받을 수 있습니다. 경계 불분명으로 인한 경계 측량이 필요하며, 목록 2 토지 지상 제시외 건물에는 임차인이 무상으로 거주 중인 것으로 탐문 조사되었습니다.

목록 2의 수목과 목록 3의 물탱크는 매각에서 제외되는 물건입니다.

1.4. 상권분석

본건은 농촌 지역에 위치하여 주변의 주요 상권은 충주시 중심부로 이동해야 합니다. 현재 소재지 주변은 농경지와 단독주택이 주를 이루고 있어, 직접적인 상업 시설의 발달은 미미한 편입니다. 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통을 통한 외부와의 연결성은 확보되어 있으나, 전반적인 상업 활동은 제한적입니다.

1.5. 생활정보

본건 소재지인 충주시 동량면 대전리는 농촌 생활 환경을 제공합니다. 기본적인 생활 편의 시설은 충주시내로 이동하여 이용해야 할 것으로 보입니다. 황전마을회관이 인근에 있으며, 농업 활동이나 전원생활을 위한 환경으로 볼 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 제출 의무(목록 1, 2): 농업인 또는 관련 자격이 없는 경우 취득이 제한될 수 있으며, 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있습니다.

맹지(목록 2): 인접 토지를 통해서만 출입이 가능하여 토지 이용 및 거래에 제한이 따를 수 있습니다.

경계 불분명 및 무단 건축물: 목록 3 토지의 경우 경계가 불분명하고 타인 소유의 주택, 창고 등이 걸쳐있을 가능성이 있어 경계 측량 및 법적 분쟁 소지가 있습니다. 또한, 소유자 미상의 건물들에 대한 법정지상권 성립 여부가 불확실하여 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

임차인 거주(목록 2): 제시외 건물에 임차인이 무상으로 거주 중이므로 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

공부상 지목과 현황 불일치: 목록 1, 3 토지의 경우 현황 도로 이용 중으로, 실제 지목과는 차이가 있습니다.

매각 제외 물건: 계사, 수목, 물탱크, 소유자 미상의 건물 등 매각에서 제외되는 물건들의 위치와 범위를 정확히 파악해야 합니다.

지역 제한: 본건은 가축사육제한구역 및 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 충주시에 위치한 임야 및 전 토지로, 농촌 지역의 특성을 가지고 있습니다. 매력적인 투자 대상이 될 수 있으나, 농지 취득 자격, 맹지, 경계 불분명, 무단 건축물 존재, 법정지상권 성립 불확실성, 무상 거주 임차인 등 다수의 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 따라서, 낙찰 후 이러한 문제들을 해결하기 위한 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 농업용으로 사용하거나, 인접 토지 소유자가 매입하는 경우 등 특정 조건 하에서 가치가 상승할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

농촌 지역의 임야 및 전 토지로, 농업적 이용 또는 전원생활 공간 마련을 고려해볼 수 있습니다.

주변 지역 개발 가능성 또는 인접 토지와의 통합 개발 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

철저한 사전 조사와 권리 분석을 통해 잠재적 리스크를 파악하고 해결 방안을 마련한다면, 가격 대비 메리트 있는 투자가 될 수 있습니다.

충주시내와의 접근성이 양호한 편이므로, 귀농·귀촌을 고려하는 실수요자에게도 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

충주지원 경매2계