나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33562 [1] 충청북도 충주시 엄정면 신만리 398-9 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 충주시 엄정면 신만리 소재 '족동마을' 북동측 인근에 위치하며, 인근은 주택, 농경지 및 임야 등이 소재하는 농촌지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 근거리에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 2) 부정형 완경사로서, 단독주택 건부지로 이용중임. 일련번호 3),4) 부정형 완경사로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 2) 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함. 일련번호 3),4) 본건이 노폭 약 6m 내외의 포장도로임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 2)~4) 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형), 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 기와지붕 단층 건물로서, 외벽: 페인팅 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 바닥: 장판 및 타일 등 마감, 창호: 새시 창호 등임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-목록 3,4 지분매각, 공유자 우선매수권 없음
-목록 1 지상에 소재하는 소유자 미상의 컨테이너(조립식 플라스틱) 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2024타경33562 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 충주시 엄정면 신만리 398-9

용도: 단독주택

감정가: 223,224,020원

1.3. 면적 정보

토지면적: 802.00㎡ (약 242.6평)

토지지분: 495.0078㎡ (약 149.75평)

건물면적: 94.07㎡ (약 28.46평)

건물지분: 94.07㎡ (약 28.46평)

1.4. 매각대상 및 특이사항

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 대항력있는임차인, 공유자우선매수신고, 공동담보, 지분매각, 선순위임차권

주의사항:

-일괄매각

-목록 3,4 지분매각, 공유자 우선매수권 없음

-목록 1 지상에 소재하는 소유자 미상의 컨테이너(조립식 플라스틱) 매각 제외

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 충청북도 충주시 엄정면 신만리 소재 '족동마을' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 농촌 지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. [cite: appraisal]

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 간선도로가 소재하여 교통 여건은 보통으로 평가됩니다. [cite: appraisal]

2.3. 토지 형태 및 이용상태

토지(일련번호 2)는 부정형의 완경사지로서 단독주택의 건부지로 이용 중에 있습니다. 토지(일련번호 3, 4)는 부정형의 완경사지로서 도로로 이용 중이며, 본건 토지의 일부(목록 3, 4)는 지분 매각으로 진행됩니다. [cite: appraisal]

2.4. 인접 도로 상태

건부지(일련번호 2)는 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 토지(일련번호 3, 4) 자체도 노폭 약 6m 내외의 포장도로로 이용되고 있습니다. [cite: appraisal]

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형), 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)에 해당합니다. [cite: appraisal]

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부: 2024년 7월 9일 접수된 이성태 채권자의 강제경매개시결정(2024타경33562)이 말소기준권리이며, 이보다 선순위인 권리는 없습니다. [cite: land_deed_summary]

* 건물 등기부: 2024년 7월 9일 접수된 이성태 채권자의 강제경매개시결정(2024타경33562)이 말소기준권리이며, 이보다 선순위인 권리는 없습니다. [cite: building_deed_summary]

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이성태 (이 )

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2021년 7월 8일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2024년 7월 4일

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

목록 1에 대한 매수인에게 대항할 수 있는 임차인 이성태 씨가 존재합니다. 해당 임차인의 보증금은 1억 8천만 원이며, 2021년 7월 8일 전입 및 확정일자를 취득하였습니다. 배당에서 전액 변제되지 아니한 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. [cite: property_statement_notes]

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 위에서 언급된 임차인의 보증금 잔액 인수 가능성에 유의해야 합니다. [cite: rights_analysis]

4. 상권분석

4.1. 지역 개발 동향

충주시 엄정면 일대는 산업단지(엄정산단) 조성 사업이 추진 중이며, 2026년 완공을 목표로 하고 있어 지역 경제 활성화 및 인프라 개선이 기대됩니다. 이는 향후 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

4.2. 주변 부동산 시세 (참고)

* 엄정면 원곡리 소재 유사 단독주택(대지 278평, 건평 33평)이 2억 2천만원에서 1억 8천만원으로 가격 조정되어 거래되었습니다.

* 엄정면 신만리 토지(과수원, 1,039평)가 2025년 6월 16일 7,270만원에 실거래되었습니다.

* 엄정면 원곡리 토지(887.68평)가 2억 5천만원에 매물로 나왔습니다.

* 엄정면 소재 단독주택(대지 194평, 건평 22평)이 3억 5천만원에 매물로 나와 있습니다.

* 주변 지역의 유사 단독주택 거래 사례들을 볼 때, 본건의 감정가(2억 2,322만 원)는 시장 가격 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다.

4.3. 혐오시설 및 환경 문제

충주시 엄정면 일대(특히 원곡리)에서 산업폐기물 소각장 설치 사업 추진에 대한 주민 반발이 거세게 일고 있습니다. 해당 물건지(신만리)에서 직접적인 영향은 적을 수 있으나, 지역 전반의 환경적 민감성 및 주민 갈등 상황은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 물건은 농촌 지역에 위치하여 주변 편의시설은 제한적일 수 있습니다. 다만, 차량으로 이동 가능한 거리에 생활 편의를 위한 시설들이 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 및 의료시설

인근에 학교 및 의료 시설에 대한 구체적인 정보는 없으나, 통상적인 농촌 지역의 생활 인프라 수준을 갖추고 있을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

이성태 씨는 대항력 있는 임차인으로, 보증금 1억 8천만 원이 미배당될 경우 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. 비록 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 배당 결과에 따라 잔액 인수 가능성을 철저히 확인해야 합니다.

6.2. 지분 매각

토지 목록 3, 4에 대한 지분 매각이 진행되므로, 토지 이용 및 관리에 복잡성이 따를 수 있습니다.

6.3. 컨테이너 매각 제외

건물(목록 1) 지상에 있는 소유자 미상의 컨테이너는 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 별도 처리가 필요할 수 있습니다.

6.4. 지역 환경 문제

엄정면 일대에서 추진되는 산업폐기물 소각장 설치 관련 주민 갈등은 지역의 주거 환경이나 향후 개발 계획에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.

6.5. 토지 경사 및 형태

건부지 및 토지 일부가 부정형의 완경사지인 점은 건축이나 토지 활용에 제약이 될 수 있습니다. [cite: appraisal]

7. 종합 의견

본 물건은 충주 엄정면의 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 주변 지역은 산업단지 개발 등 장기적인 발전 가능성을 가지고 있으나, 동시에 산업폐기물 소각장 설치 관련 주민 민원 등 환경적 이슈도 존재합니다. 대항력 있는 임차인의 존재 및 토지 일부의 지분 매각 등 권리 및 물건 상태에 대한 면밀한 분석과 주의가 요구됩니다. 특히 임차인의 보증금 인수 여부는 낙찰가의 산정 및 향후 명도 과정에 중요한 영향을 미칠 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 엄정면 일대 산업단지 조성 사업에 따른 미래 가치 상승 잠재력.

* 농촌의 여유로운 생활을 누릴 수 있는 단독주택.

* 주변 유사 부동산 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 223,224,020원입니다. 대항력 있는 임차인, 지분 매각, 컨테이너 제외, 그리고 지역 내 소각장 설치 관련 주민 갈등 등 잠재적 리스크 요인들을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 주변 시세 및 유사 물건 거래 사례를 참고하되, 인수 부담 가능성이 있는 임차인 보증금(1억 8천만원)의 최종 처리 결과 확인이 필수적입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가의 약 90% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 200,000,000원 ~ 211,000,000원 수준으로 제안합니다.

* 최종 입찰가는 임차인과의 협상, 배당 결과 확인, 현장 답사 후 상세 권리 분석 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

* 본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 아니한 잔액은 매수인이 인수할 수 있습니다. 입찰 전 반드시 명확한 확인 및 전략 수립이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.