나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33876 [1] 충청북도 충주시 살미면 재오개리 산39 임야 경매

매각기일: 2025-12-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33876 [1] 충청북도 충주시 살미면 재오개리 산39 임야 경매

물건 대표 이미지

충주지원 경매2계 2024타경33876 | 소재지: 충청북도 충주시 살미면 재오개리 산39 | 감정가: 39,968,160원 | 최저가: 20,464,000원 | 용도: 임야

1. 충주 지원 2024타경33876 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2024타경33876 (1)

소재지: 충청북도 충주시 살미면 재오개리 산39

용도: 임야

감정가: 39,968,160원

토지면적: 61,699.00㎡ (약 18,667평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 임OO

채무자: 임OO

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 분묘기지권, 일괄매각

주의사항: 지분매각(공유자우선매수를 1회로 제한하는 특별매각조건 있음)

분묘기지권: 목록 1 지상 연고미상 분묘 2기 소재, 분묘기지권 성립 여지 있음. (분묘기지권 성립 부담 감안 토지 가격: 30,908,200원)

접도구역: 목록 1, 2 모두 접도구역 저촉됨.

감정평가서 요약

위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 충주시 살미면 재오개리 소재 "재오개마을" 북측 근거리에 위치하며, 주위는 자연림 및 전 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 간선도로가 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

형태 및 이용상태:

일련번호 1: 부정형의 급경사지로 자연림 및 일부 묘지 등으로 이용 중입니다.

일련번호 2: 부정형의 평지로 토지 임야로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

일련번호 1: 본건 남측으로 폭 4m 도로를 통해 진출입이 가능합니다.

일련번호 2: 본건 북측으로 왕복 2차선 도로로 진출입이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

일련번호 1: 농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 접도구역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역입니다.

일련번호 2: 생산관리지역, 가축사육제한구역, 접도구역, 준보전산지, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역입니다.

제시외 물건: 위성사진상 분묘가 소재하나 진입이 곤란하여 분묘 개수 확인 및 사진 첨부는 생략되었습니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 충주시 살미면 재오개리 "재오개마을" 북측 인근에 위치한 임야입니다. 주위는 자연림과 전답이 주를 이루는 농촌 및 산림 지역으로, 조용하고 한적한 자연환경을 가지고 있습니다. 마을과의 근접성은 있으나, 개발보다는 자연 보전에 초점이 맞춰진 지역으로 보입니다. 차량 접근은 가능하나, 주요 간선도로와의 연계성은 보통 수준입니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채무자인 임OO의 채무 불이행으로 인해 채권자 한OOOOOOO에 의해 신청되었습니다. 가장 중요한 권리 사항은 '지분매각'이라는 점입니다. 이는 토지 전체가 아닌 일부 지분만이 경매 대상이 된다는 의미이며, 낙찰 후에도 다른 공유자와의 관계가 중요합니다.

특히, '공유자우선매수신고' 특별매각조건이 존재하며, 이는 공유자가 최고가 매수신고 가격과 동일한 가격으로 우선하여 매수할 수 있는 권리가 있다는 것입니다. 이 권리가 행사될 경우, 입찰자가 낙찰받지 못할 가능성이 매우 높습니다.

또한, '분묘기지권'이 성립될 여지가 있는 분묘 2기가 소재하고 있어, 향후 토지 이용에 있어 부담으로 작용할 수 있습니다. 감정평가 시 이러한 부담을 감안한 가격이 산정되었으나, 실질적인 문제 발생 가능성은 여전히 존재합니다.

'접도구역'에 해당되어 도로법에 따른 제한을 받을 수 있으며, 이는 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 전형적인 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 거리가 먼, 농림 및 관리 지역에 속한 임야입니다. 주변은 자연림과 농경지가 대부분이며, "재오개마을"이라는 소규모 마을이 인근에 위치해 있습니다. 따라서 현재 시점에서의 활발한 상권 형성이나 배후 수요는 기대하기 어렵습니다. 주변의 토지 이용 현황으로 볼 때, 농업 활동이나 임업 활동과 관련된 제한적인 수요만이 존재할 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

조용하고 자연 친화적인 생활을 선호하는 분에게는 적합할 수 있습니다. 주변에 큰 도시의 편의 시설이나 문화 시설은 기대하기 어렵지만, 근거리에 "재오개마을"이 있어 기본적인 생활 인프라에 대한 접근은 가능할 수 있습니다. 다만, 구체적인 편의 시설 정보는 추가 확인이 필요합니다. 차량을 이용한 이동이 주된 생활 방식이 될 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

이 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

첫째, '지분매각'으로 인해 낙찰받더라도 토지의 실질적인 이용이나 관리에 있어 다른 공유자와의 협의가 필수적이며, 이는 예상치 못한 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

둘째, '공유자우선매수권' 행사 가능성이 매우 높아, 실제 낙찰을 받지 못할 위험이 큽니다.

셋째, '분묘기지권'으로 인해 토지 사용에 있어 법적 제약 및 불편함이 발생할 수 있습니다.

넷째, '농림지역', '보전산지', '접도구역' 등 토지이용계획상의 제한으로 인해 건축이나 개발 행위가 매우 제한적입니다.

다섯째, 토지 중 '일련번호 1'의 경우 '급경사' 지형으로 이용에 제약이 있습니다.

여섯째, '가축사육제한구역' 및 '폐기물매립시설 설치제한지역'에 해당되어, 특정 시설의 설치가 제한되거나 주변 환경에 영향을 줄 수 있습니다. 주변 시설 검색 결과, 명확한 혐오 시설은 확인되지 않았으나, 폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정된 점은 해당 지역의 환경 민감성을 시사합니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 여러 가지 복합적인 제약 요소를 가진 임야입니다. 지분매각, 공유자우선매수권, 분묘기지권 등 권리 관계가 복잡하고, 토지이용계획 및 지형적 특성으로 인한 개발 제한도 명확합니다. 따라서 일반적인 부동산 투자 목적보다는, 해당 지역의 토지나 인근의 특수한 상황을 이해하고 있는 특정 수요자에게만 의미가 있을 수 있습니다. 높은 위험성을 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

이 물건의 투자 가치는 매우 제한적일 수 있으나, 몇 가지 관점에서 고려해 볼 수 있습니다.

첫째, 만약 공유자우선매수권이 행사되지 않고 성공적으로 지분을 낙찰받는다면, 주변 시세 대비 상대적으로 저렴하게 토지의 일부를 확보할 기회가 될 수 있습니다.

둘째, 해당 지역의 임야 또는 농림지 활용에 대한 특별한 계획이 있는 경우, 소규모 지분을 확보하는 것이 장기적인 관점에서 이점이 있을 수 있습니다.

셋째, 분묘기지권이 성립된 경우, 해당 분묘 관리 주체와의 협의를 통해 장기적으로 토지 이용 계획을 수립하는 것도 하나의 전략이 될 수 있습니다.

그러나 앞서 언급된 여러 리스크, 특히 공유자우선매수권 행사 가능성이 매우 높다는 점을 감안할 때, 실질적인 투자보다는 권리 분석 및 현장 답사를 통해 매우 신중하게 접근해야 합니다.

법원 정보

충주지원 경매2계