나이스옥션 법원경매 강릉 2024타경50645 [4] 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 교항리 122-10 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 강릉 2024타경50645 [4] 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 교항리 122-10 3층301호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경50645
• 주소: 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 교항리 122-10 3층301호
• 감정가: 71,868,000원
• 최저가: 24,651,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 다세대주택

강릉지원 경매2계 2024타경50645 | 소재지: 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 교항리 122-10 3층301호 | 감정가: 71,868,000원 | 최저가: 24,651,000원 | 용도: 다세대주택

1. 사건번호 2024타경50645 (4) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 강릉지원 2024타경50645 (4)

소재지: 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 교항리 122-10 3층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 71,868,000원

토지면적: 0.00㎡ (0평)

토지 지분율: 0%

건물면적: 119.78㎡ (약 36.23평)

건물 지분율: 5989 (※본 숫자는 일반적인 지분율 표기와 달라 정확한 의미는 감정평가서 원문 확인 필요)

매각대상: 토지/건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 정OO

채무자: (정보 없음)

채권자: 이OO

1.2. 주요 특징 및 주의사항

특이사항: 공유자우선매수신고, 법정지상권 관련 불분명

주의사항:

2014년 1월 10일 강제경매 개시결정 등기의 촉탁으로 소유권보존등기가 되었으나, 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이며 건축물대장이 없습니다.

대지권 미등기 상태이며 대지권 유무를 알 수 없습니다.

물건 소재지 토지는 타인(신청채권자) 소유이며, 법정지상권 성립 여지가 불분명합니다.

공유자 우선매수권 행사가 1회로 제한됩니다.

2. 감정평가서 요약

2.1. 위치 및 주위환경

강원특별자치도 강릉시 주문진읍 교항리 소재 "주문진초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 단독주택, 아파트, 학교 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트 평슬라브지붕 5층 건물입니다.

해당 물건은 3층 301호 (일련번호 4(라))로, 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 바닥은 장판 및 타일 마감, 창호는 플라스틱창입니다.

전체적으로 다세대주택으로 이용 중입니다.

(참고: 감정평가서에는 1(가), 2(나), 3(다)호에 대한 설명도 포함되어 있으나, 본 보고서는 301호(4(라))를 중심으로 작성됩니다. 특히, 2(나)호는 내부 마감이 대부분 안 되어 있는 상태입니다.)

2.4. 설비내역

위생 및 급배수설비, 가스보일러에 의한 바닥난방설비가 갖추어져 있습니다.

2.5. 토지 관련 정보

토지는 일단의 부정형지로, 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

남동측으로 폭 약 2-3미터의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역, 절대보호구역(주문진초등학교)입니다.

3. 입지조건

주문진초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

근린생활시설, 단독주택, 아파트 등이 혼재하여 주거 편의 시설 이용이 가능합니다.

바닷가와 인접한 주문진 지역의 특성을 가지고 있어 관광 수요도 기대할 수 있습니다.

4. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행됩니다.

소유권보존등기는 강제경매 개시결정 등기의 촉탁으로 이루어졌으며, 이는 일반적인 소유권 이전과는 다른 경로입니다.

가장 큰 쟁점은 대지권 미등기 및 토지 소유권의 타인 귀속입니다. 이로 인해 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 이는 건물 소유자가 토지를 사용할 수 있는 권리가 있는지에 대한 불확실성을 내포합니다.

공유자 우선매수권 신고가 있으나, 1회로 제한되어 있습니다. 이는 공유자가 낙찰받을 수 있는 권리가 있음을 의미합니다.

건축물대장이 없고 사용승인을 받지 않은 건물이라는 점은 등기부상 건물과 실제 건물의 불일치, 향후 하자 발생 시 문제의 소지가 있습니다.

5. 상권분석

주문진읍 교항리는 주거 지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

인근에 학교가 있어 학생 및 학부모 대상의 업종이 발달할 수 있습니다.

주문진항, 주문진해수욕장 등과 접근성이 있다면 관광객 관련 상권도 기대할 수 있습니다.

6. 생활정보

주문진초등학교를 비롯한 교육 시설 이용이 편리합니다.

버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

주문진읍의 생활 편의 시설(마트, 병원, 식당 등) 이용이 가능합니다.

동해안과 가까워 해변 접근성이 좋습니다.

7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대지권 미등기 및 토지 소유권 불분명으로 인한 법정지상권 성립 여부 불확실입니다. 건물 소유자가 토지를 사용할 권리가 없을 경우, 건물 철거 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

건축물대장 부재 및 미사용승인 건물이라는 점은 등기부상 건물과 실제 건물의 차이, 하자 발생 가능성, 추후 건축물대장 신규 등록 시 문제 발생 소지를 안고 있습니다.

공유자 우선매수권의 존재와 1회 행사 제한은 입찰 시 고려해야 할 사항입니다.

건물 내 일부 호실(2(나))의 미완성 마감으로 인해 추가적인 수리 및 보수 비용 발생이 예상됩니다.

8. 주변 시설 및 혐오시설 정보

주변 시설 검색 결과, 물건지는 주문진초등학교 서측 인근에 위치한 주거 및 근린생활시설 혼재 지역으로 확인되었습니다.

일반적인 지도 및 검색 사이트에서 해당 주소지를 중심으로 특별한 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)이 직접적으로 언급되거나 확인되지는 않았습니다.

다만, '가축사육제한구역' 및 '절대보호구역'은 일반적인 토지 이용 제한 사항이며, 혐오시설로 분류되지는 않습니다.

정확한 주변 환경 및 잠재적 혐오시설 유무는 직접 현장 방문을 통해 확인하시는 것이 가장 중요합니다.

9. 종합 의견

본 물건은 강원도 강릉시 주문진읍에 위치한 다세대주택 지분 경매 물건입니다. 입지 자체는 학교와 인접하고 바다와 가까운 장점이 있습니다. 그러나 권리분석상 대지권 미등기, 토지 소유권의 타인 귀속, 법정지상권 성립 여부 불분명, 건축물대장 부재 등 심각한 위험 요소를 내포하고 있습니다. 특히, 건물 소유자가 토지를 사용할 권리를 확보하지 못할 경우 건물 철거의 위험까지 있습니다. 또한, 공유자 우선매수권의 존재와 일부 호실의 미완성 마감 상태는 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

10. 투자 포인트

만약 법정지상권 문제가 해결되거나, 토지 사용에 문제가 없는 상황이 명확히 확인된다면, 감정가 대비 낮은 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

주문진 지역은 해안 관광지로 개발 잠재력이 있으며, 향후 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

모든 법적 문제가 해결되고 건물이 온전히 사용 가능하다는 전제하에, 임대 수익 또는 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

법원 정보

강릉지원 경매2계