나이스옥션 법원경매 강릉 2024타경1599 [1] 강원특별자치도 동해시 부곡동 80 썬샤인파크 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영흥 · 평가일 2024.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 동해시 부곡동 소재 "부곡삼거리" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 대중교통상황은 버스정류장과의 거리 및 배차간격 등을 고려해 볼 때 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하3층/지상19층 건물 내 제1층 제101호 외 4개호로서, 외벽: 모르타르위페인팅 및 석재마감 등, 내벽: 방염벽지마감, 목재루바마감, 타일마감, 페인팅 및 인테리어마감 등, 바닥: 대리석마감, 타일마감 및 장판지마감 등, 천장: 방염벽지마감 등, 창호: 새시창호 등이며, 일련번호(1)은 공부상 지상1층이나 북측 접면도로 기준 지하1층이며, 일련번호(2,3,5)는 남측 접면도로 기준 지상1층이며, 일련번호(4)는 공부상 지상2층이나 북측 접면도로 기준 지상1층임.

이용상태

일련번호(1): 찜질방(황토토굴방, 헬스장, 수면실, 식당 등) 등, 일련번호(2): 근린생활시설(현황 사무실), 일련번호(3): 근린생활시설(현황 사무실), 일련번호(4): 대중목욕탕 등, 일련번호(5): 근린생활시설(현황 공실)임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급탕설비, 난방설비, 승강기설비 및 지하주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필 일단의 부정형 토지로서 주상용 건부지 및 부설주차장부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측, 서측 및 남측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 도시지역, 일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-4)(접합), 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일련번호(2): 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일련번호(3~7): 도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-342)(접합), 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건 일련번호(1)은 찜질방 등, 일련번호(4)는 대중목욕탕 등으로 이용 중으로 이와 관련한 제반설비(보일러설비, 배수설비 등)등을 포함하여 감정평가 하였으며, 해당 설비는 본건 건물 지하1층 내 별도의 공간에 소재하는 바 경매진행 시 참고하시기 바람. - 본건 일련번호(1)의 외부출입구는 폐쇄되어 일련번호(4) 내부계단을 통해 출입하는 구조인 바 경매진행 시 참고하시기 바람. - 본건 일련번호(5)는 내부 공사 중 중단된 상태로 일련번호(1)과의 경계벽은 철거되어 있는 바 경매진행 시 참고하시기 바람. - 본건 일련번호(1)은 찜질방 등, 일련번호(4)는 대중목욕탕 등으로 이용 중으로 이와 관련한 제반설비 중 일부(판형열교환기)는 현재 임차인이 교체·설치한 것으로 주장하나 감정평가목적 등을 고려하여 이에 구애없이 감정평가하되, 임차인이 교체·설치한 것으로 주장하는 제시외기계기구(판형열교환기)는 별도로 감정평가 하였으니 일괄매각여부 등은 경매진행 시 재확인하시기 바라며, 해당 설비는 본건 건물 지하1층 내 별도의 공간에 소재함.

물건 비고

-일괄매각
-목록1. 공부상 지상1층이나, 북측 접면도로 기준 지하1층임
-목록4. 공부상 지상2층이나, 북측 접면도로 기준 지상1층임
-목록1. 찜질방 등, 목록4. 대중목욕탕 등으로 이용 중이고, 지하1층 내 별도의 공간에 소재하는 보일러 설비, 배수설비 중 임차인 주식회사 대상신소재가 교체하여 소유권을 주장하는 판형열교환기 및 히트펌프는 매각에서 제외함
-목록1. 외부출입구는 폐쇄되어 목록4.의 내부계단을 통해 출입
-목록5. 내부 공사 중 중단된 상태로 목록1.과의 경계벽은 철거되어 있음
-목록2,3. 현황 사무실이고, 목록5. 현황 공실임
-2024. 12. 23. 주식회사 초석건설 대표자 이석으로부터(계약자 주식회사 대상신소재동해지점 백대길) 본건 부동산 전부에 대해 유치권(공사대금 585,000,000원 중 공사미수금 발생채권 318,500,000, 이자 25,916,300원, 각 부가세 별도) 신고가 제출되었으나, 그 성립여부는 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 강릉지원 2024타경1599 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대OOOOOOO (등기부상 말소기준권리 설정자는 대소농업협동조합)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 강원특별자치도 동해시 부곡동 80 썬샤인파크 1층101호

용도: 근린상가

감정가: 5,479,000,000 원

토지면적: 621.01 ㎡ (약 187.86평)

건물면적: 3254.20 ㎡ (약 984.41평)

토지 제시외면적: 0.00 ㎡

건물 제시외면적: 0.00 ㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 강원특별자치도 동해시 부곡동 소재 "부곡삼거리" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 시 버스정류장과의 거리 및 배차 간격을 고려할 때 양호한 편입니다.

2.3. 도로 상황

본건은 북측, 서측 및 남측으로 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 일부 필지는 대로3류(폭 25m~30m) 및 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한, 모든 축종 제한 지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

대항력 있는 임차인:

* 김무정: 보증금 3,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2020-12-11. 대항력 있음.

* 주식회사대림산업: 보증금 5,000,000원, 차임 0원, 사업일자 2006-03-03. 대항력 있음.

이 외 다수의 임차인이 있으나, 명시된 '인수 보증금 합계'가 0원이므로 경매를 통해 말소될 권리로 분석됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인에 대해서는 별도의 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리는 2021년 8월 10일 접수된 대소농업협동조합의 근저당권(3,120,000,000원)입니다. 이 외 소유권 관련 사항, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등기 등이 존재하나, 위 근저당권 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 3,198,233,310원입니다.

3.3. 특이사항

* 유치권 신고: 2024년 12월 23일, 주식회사 초석건설로부터 공사대금 585,000,000원 중 미수금 318,500,000원 및 이자 등에 대한 유치권 신고가 접수되었으나, 성립 여부는 불분명합니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

본건은 근린상가로, 현재 찜질방, 대중목욕탕, 사무실 등으로 이용 중이거나 공실 상태입니다. 이는 다양한 상업적 목적의 활용 가능성을 시사합니다.

4.2. 주변 상권

부곡삼거리 인근 지역 상권에 포함되며, 주택 및 근린생활시설 등이 분포하여 지역 주민을 대상으로 하는 업종에 적합할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

부근에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 편의시설 접근성은 양호할 것으로 판단됩니다.

5.2. 주거 및 상업 혼합 지역

주택과 근린생활시설이 혼재된 지역 특성상, 상업 시설과 주거 시설이 공존하는 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 문제

주식회사 초석건설이 신고한 유치권(약 3억 1천만 원 이상)의 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 후 유치권자 측과의 분쟁 발생 가능성이 있습니다. 이는 추가적인 법적 비용 또는 공사대금 지급으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

김무정(2020년 전입) 및 주식회사대림산업(2006년 사업자 등록)은 말소기준권리보다 앞선 대항력을 가지고 있습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 임대차 계약의 효력 및 보증금 반환 관련 법적 쟁점이 추가적으로 발생할 수 있습니다.

6.3. 건물 이용 및 접근성 제약

* 일부 호실의 공부상 층수와 실제 북측 도로 기준 층수가 다릅니다. (예: 목록1은 공부상 1층이나 실제 지하 1층, 목록4는 공부상 2층이나 실제 1층)

* 목록1(찜질방)의 외부 출입구가 폐쇄되어 목록4(대중목욕탕)를 통해 출입해야 하는 구조로, 이용 편의성에 제약이 있습니다.

* 목록5 호실은 내부 공사 중단 상태이며, 목록1과의 경계벽이 철거되어 있어 구조적 안정성 및 구획 정리가 필요합니다.

6.4. 분쟁 소지 있는 설비

지하 1층 보일러 설비, 배수 설비 중 주식회사 대상신소재가 교체하여 소유권을 주장하는 판형열교환기 및 히트펌프는 매각에서 제외되므로, 이에 대한 명확한 확인 및 분쟁 대비가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원특별자치도 동해시 부곡동의 요지에 위치하며, 넓은 토지 면적과 건물 면적을 자랑하는 근린상가입니다. 다양한 용도로 활용 가능성이 높다는 점은 긍정적이나, 신고된 유치권의 성립 여부, 대항력 있는 임차인 존재, 일부 호실의 층수 불일치 및 폐쇄된 외부 출입구, 공사 중단 상태 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 제반 사항을 충분히 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 이점

부곡삼거리 인근에 위치하여 지역 내 주요 거점으로서의 잠재력을 가집니다.

8.2. 규모의 경제

넓은 토지 및 건물 면적을 활용하여 대규모 상업 시설 또는 복합 공간 개발의 가능성이 있습니다.

8.3. 다양한 활용 가능성

찜질방, 대중목욕탕, 사무실 등 현재 이용 현황을 바탕으로 업종 전환 또는 신규 사업 추진 시 높은 수익 창출을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 정확한 예상 입찰가 산정은 유치권의 성립 여부, 관련 법적 분쟁 해결 비용, 임차인과의 협상 내용, 시장 조사 결과 등 심층적인 추가 분석이 필수적입니다. 또한, 제시된 여러 위험 요소들을 고려하여 감정가 대비 상당한 할인율을 적용해야 할 것으로 판단됩니다. 특히, 유치권으로 인한 추가 부담금 발생 가능성은 입찰가 산정에 매우 중요한 변수로 작용할 것입니다. 따라서, 본 정보만으로는 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다. 추가적인 현장 조사 및 법률 검토를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.