나이스옥션 법원경매 강릉 2024타경50645 [3] 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 교항리 122-10 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2024.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 교항리 소재 "주문진초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 아파트, 학교 등이 혼재한 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■ 일련번호 1(가): 철근콘크리트조 철근콘크리트 평슬라브지붕 지상5층 건물내 지상2층 201호로서,
▣ 외벽: 드라이비트 마감, ▣ 내벽: 벽지, 타일 마감,
▣ 바닥: 강화마루, 타일 마감, ▣ 창호: 플라스틱창임.
　
■ 일련번호 2(나): 철근콘크리트조 철근콘크리트 평슬라브지붕 지상5층 건물내 지상4층 401호로서,
▣ 외벽: 드라이비트 마감, ▣ 내벽: 시멘트몰탈, 타일 마감,
▣ 바닥: 시멘트몰탈, 타일 마감, ▣ 창호: 플라스틱창임.
※ 일련번호 2(나)는 대부분 내부마감(천장, 내벽, 바닥, 전등, 콘센트 등)이 안되어 있음.
　
■ 일련번호 3(다): 철근콘크리트조 철근콘크리트 평슬라브지붕 지상5층 건물내 지상5층 501호로서,
▣ 외벽: 드라이비트 마감, ▣ 내벽: 벽지, 타일 마감,
▣ 바닥: 강화마루, 타일 마감, ▣ 창호: 플라스틱창임.
　
■ 일련번호 4(라): 철근콘크리트조 철근콘크리트 평슬라브지붕 지상5층 건물내 지상3층 301호로서,
▣ 외벽: 드라이비트 마감, ▣ 내벽: 벽지, 타일 마감,
▣ 바닥: 장판, 타일 마감, ▣ 창호: 플라스틱창임.

이용상태

■ 일련번호 1(가): 다세대주택으로 이용중임.
■ 일련번호 2(나): 다세대주택으로 이용중임.
■ 일련번호 3(다): 다세대주택으로 이용중임.
■ 일련번호 4(라): 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

■ 일련번호 1(가): 위생 및 급배수설비, 가스보일러에 의한 바닥난방설비를 갖추었음.
■ 일련번호 2(나): 위생 및 급배수설비를 갖추었으며, 바닥에 난방배관이 있는 것으로 보여지나, 보일러가 미소재함.
■ 일련번호 3(다): 위생 및 급배수설비, 가스보일러에 의한 바닥난방설비를 갖추었음.
■ 일련번호 4(라): 위생 및 급배수설비, 가스보일러에 의한 바닥난방설비를 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형지로서, 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 개설된 노폭 약 2-3미터의 포장도로(교항리 122-7 일부)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 준주거지역 가축사육제한구역(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역(2018-12-18)(주문진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

<감정평가액의 산출근거 및 결정 의견> "Ⅳ. 그 밖의 사항" 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

<감정평가액의 산출근거 및 결정 의견> "Ⅳ. 그 밖의 사항" 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-2014.01.10. 강제경매 개시결정 등기의 촉탁으로 소유권보존등기가 되었으며 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물임(건축물대장 없음)
-대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음
-물건 소재지의 토지는 타인(신청채권자)소유이고 법정지상권 성립여지 불분명함
-공유자 우선매수권 행사 1회로 제한
-재매각임. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건기본사항

사건번호: 강릉지원 2024타경50645 (3)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

2.2. 소재지 및 현황

소재지: 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 교항리 122-10 5층501호

용도: 다세대주택

건물면적: 102.50㎡ (약 31.00평)

건물지분: 51.25㎡ (약 15.50평)

토지면적: 0.00㎡

토지제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

2.3. 감정평가 내역

감정가: 61,500,000원

토지별도평가: 해당 없음 (토지 면적 0㎡)

2.4. 건물 구조 및 이용 상태

건물 구조: 일련번호 1(가)부터 4(라)까지는 철근콘크리트조 철근콘크리트 평슬라브지붕 5층 건물 내 개별 호실임.

이용 상태: 다세대주택으로 이용 중임.

일련번호 2(나)호는 내부 마감(천장, 내벽, 바닥, 전등, 콘센트 등)이 대부분 되어 있지 않음.

2.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공유자우선매수신고, 법정지상권, 지분매각, 대지권미등기, 건물만매각

주의사항:

* 2014.01.10. 강제경매 개시결정 등기의 촉탁으로 소유권보존등기가 되었으며, 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물임 (건축물대장 없음).

* 대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음.

* 물건 소재지의 토지는 타인(신청채권자) 소유이고 법정지상권 성립 여지가 불분명함.

* 공유자 우선매수권 행사는 1회로 제한됨.

* 본건은 재매각 물건임. 특별매각조건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

2.6. 임차인 현황

임차인: 장승필

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-09-17

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고:

2.7. 권리분석 요약

말소기준권리: 2016-01-28 접수된 1번 정입분 지분가압류 (이희배)

인수되는 권리: 없음 (매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 - 개요 미기재)

등기부채권 총액: 112,500,000원

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 교항리 소재 "주문진초등학교" 서측 인근에 위치함.

주위는 근린생활시설, 단독주택, 아파트, 학교 등이 혼재된 지역임.

3.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

3.3. 인접 도로상태

남동측으로 노폭 약 2-3미터의 포장도로(교항리 122-7 일부)와 접함.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 준주거지역

가축사육제한구역 (모든 축종 사육제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

절대보호구역 (2018-12-18) (주문진초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>

4. 권리분석

4.1. 등기부현황

본건과 관련된 주요 등기사항은 다음과 같음.

* 갑1: 소유권보존 (정입분외 1명)

* 갑7: 1번 정입분 지분가압류 (이희배, 30,000,000원, 말소) - 말소기준권리

* 을1: 1번 정입분 지분 전부근저당권 (박중배, 82,500,000원, 말소)

* 갑9: 1번 정입분 지분강제경매개시결정 (이희배, 2024타경50645, 말소)

4.2. 인수되는 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권'으로 명시되어 있으나, 구체적인 내용이나 개요는 명시되지 않음. 다만, 현 등기부상 모든 권리는 말소될 예정임.

* 주의사항에 명시된 '법정지상권 성립여지 불분명함'은 인수되는 권리와 별개로 소유권 행사 시 법적 리스크가 될 수 있음.

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 장승필

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2023-09-17, 대항력: 없음

* 명시된 보증금 및 차임이 없으며, 대항력도 없어 인수되는 보증금 부담은 없는 것으로 판단됨.

4.4. 권리분석 종합

말소기준권리보다 선순위의 권리가 없어 권리상 낙찰자가 인수할 부담은 없어 보임. 다만, '토지는 타인 소유', '법정지상권 성립여지 불분명', '건축물대장 없음', '사용승인 미필' 등은 낙찰 후 해결해야 할 중대한 문제이며, 이는 권리관계와는 별개로 물건의 가치 및 활용성에 큰 영향을 미침.

5. 상권분석

5.1. 주변 상권

주변은 근린생활시설, 단독주택, 아파트, 학교 등이 혼재된 지역으로, 지역 주민을 위한 소규모 상권이 형성되어 있음.

주문진 초등학교가 인근에 위치하여 학군 관련 배후 수요가 있을 수 있음.

5.2. 건물 이용 현황

대상 물건은 지분 매각되는 다세대주택으로, 개별 호실별로 이용되어지고 있음.

건축물대장이 없고 사용승인을 받지 않은 건물이라는 점은 상권상 불리한 요소로 작용할 수 있음.

6. 생활정보

6.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능함.

* 편의시설: 주위 근린생활시설, 학교 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

6.2. 주변 시설 정보

주문진초등학교가 인근에 위치함.

토지이용계획상 가축사육제한구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 주변 환경에 영향을 줄 수 있음.

7. 잠재적 리스크

7.1. 건물 법적 하자

* 건축물대장이 없고, 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이라는 점은 법적으로 심각한 하자이며, 이는 향후 철거 대상이 되거나 합법적인 주거/상업용으로 사용하기 어려울 수 있는 중대한 위험 요인임.

* 대지권 미등기 및 대지권 유무 불확실: 건물이 건축된 토지에 대한 소유권 또는 사용권을 확보하지 못할 위험이 있으며, 이는 건물 소유권 행사 및 유지에 결정적인 문제를 야기할 수 있음.

7.2. 토지 소유권 및 법정지상권

* 토지 소유권: 물건 소재지 토지가 타인(신청채권자) 소유이므로, 건물 소유권만으로는 토지를 사용할 수 없으며, 토지 소유자와의 협상이 필수적임.

* 법정지상권 불확실성: 토지 소유주와의 관계 및 건물 건축 시점 등에 따라 법정지상권 성립 여지가 불분명한 것은 매우 큰 위험임. 법정지상권이 성립될 경우, 토지 이용료를 지급해야 하거나 건물 철거 등의 법적 분쟁에 휘말릴 수 있음.

7.3. 지분매각 및 공유자 우선매수

* 지분매각: 건물 전체가 아닌 지분만 매각되므로, 향후 건물 관리에 있어 다른 공유자와의 협력이 필요하며, 단독으로 결정하기 어려운 사항이 발생할 수 있음.

* 공유자 우선매수권 행사 1회 제한: 해당 물건에 대해 공유자 우선매수권 행사가 1회로 제한되어 있다는 점은, 공유자가 낙찰가를 상회하는 금액으로 우선 매수할 가능성을 염두에 두어야 함.

7.4. 재매각 물건

* 재매각 물건으로, 이전 경매에서 유찰되었음을 의미함. 이는 해당 물건의 감정가 또는 조건이 시장 가치와 맞지 않거나, 잠재적 위험 요인 때문에 입찰자가 없었을 가능성을 시사함.

8. 종합 의견

본건 강릉시 주문진읍 교항리 소재 다세대주택 지분 매각 물건은, 법정지상권 성립 불분명, 토지 소유권 문제, 건축물대장 미존재 및 사용승인 미필 등 법적, 행정적 하자가 매우 심각한 물건임. 대지권 미등기 및 토지 타인 소유 문제는 건물의 합법적인 사용 및 유지에 근본적인 어려움을 초래할 수 있으며, 이는 투자 가치를 크게 하락시키는 요인임. 지분 매각으로 인한 공유자 간의 갈등 가능성도 상존함. 이러한 중대한 위험 요인들을 고려할 때, 본건은 법률 전문가의 철저한 자문과 현장 답사를 통한 면밀한 사전 조사가 필수적임.

9. 투자 포인트

* 주문진 지역의 잠재적 개발 가능성: 향후 지역 개발 계획 등에 따라 부동산 가치 상승 가능성은 이론적으로 존재할 수 있음.

* 낮은 초기 투자 비용 가능성: 심각한 하자로 인해 시장 가격이 낮게 형성될 수 있어, 재건축 또는 법적 문제 해결 후 가치 상승을 노릴 수 있는 잠재적 기회. (단, 문제 해결 비용 및 리스크가 매우 큼)

10. 예상 입찰가

제공된 JSON 데이터 분석 결과, 주변 유사 물건(연립/다세대)의 최근 매매가는 약 45.63㎡ 기준 2,300만원(약 50.4만원/㎡)에서 81.125㎡ 기준 8,500만원(약 104.8만원/㎡) 분포를 보임. 본건 건물의 지분 면적은 51.25㎡임.

JSON 데이터상 유사 면적(51.25㎡)으로 환산 시, 최저 약 2,580만원에서 최고 약 5,380만원 범위로 추정 가능함.

그러나 본건은 건축물대장 미존재, 사용승인 미필, 대지권 미등기, 토지 타인 소유, 법정지상권 성립 불분명 등 심각한 법적, 행정적 하자를 다수 포함하고 있으며, 재매각 물건이라는 점을 감안해야 함. 이러한 위험 요인을 고려할 때, 감정가(61,500,000원)보다 현저히 낮은 가격에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적임.

예상 입찰가 범위: 45,000,000원 ~ 55,000,000원

* 이 범위는 현재 시세와 시장의 위험 인식을 반영한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 철저한 권리분석 및 법률 검토를 통해 최종 결정해야 함.

* 입찰 시 매수신청보증금은 최저매각가격(일반적으로 감정가)의 20%인 12,300,000원으로 준비해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.