나이스옥션 법원경매 강릉 2024타경50645 [2] 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 교항리 122-10 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2024.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 교항리 소재 "주문진초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 아파트, 학교 등이 혼재한 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■ 일련번호 1(가): 철근콘크리트조 철근콘크리트 평슬라브지붕 지상5층 건물내 지상2층 201호로서,
▣ 외벽: 드라이비트 마감, ▣ 내벽: 벽지, 타일 마감,
▣ 바닥: 강화마루, 타일 마감, ▣ 창호: 플라스틱창임.
　
■ 일련번호 2(나): 철근콘크리트조 철근콘크리트 평슬라브지붕 지상5층 건물내 지상4층 401호로서,
▣ 외벽: 드라이비트 마감, ▣ 내벽: 시멘트몰탈, 타일 마감,
▣ 바닥: 시멘트몰탈, 타일 마감, ▣ 창호: 플라스틱창임.
※ 일련번호 2(나)는 대부분 내부마감(천장, 내벽, 바닥, 전등, 콘센트 등)이 안되어 있음.
　
■ 일련번호 3(다): 철근콘크리트조 철근콘크리트 평슬라브지붕 지상5층 건물내 지상5층 501호로서,
▣ 외벽: 드라이비트 마감, ▣ 내벽: 벽지, 타일 마감,
▣ 바닥: 강화마루, 타일 마감, ▣ 창호: 플라스틱창임.
　
■ 일련번호 4(라): 철근콘크리트조 철근콘크리트 평슬라브지붕 지상5층 건물내 지상3층 301호로서,
▣ 외벽: 드라이비트 마감, ▣ 내벽: 벽지, 타일 마감,
▣ 바닥: 장판, 타일 마감, ▣ 창호: 플라스틱창임.

이용상태

■ 일련번호 1(가): 다세대주택으로 이용중임.
■ 일련번호 2(나): 다세대주택으로 이용중임.
■ 일련번호 3(다): 다세대주택으로 이용중임.
■ 일련번호 4(라): 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

■ 일련번호 1(가): 위생 및 급배수설비, 가스보일러에 의한 바닥난방설비를 갖추었음.
■ 일련번호 2(나): 위생 및 급배수설비를 갖추었으며, 바닥에 난방배관이 있는 것으로 보여지나, 보일러가 미소재함.
■ 일련번호 3(다): 위생 및 급배수설비, 가스보일러에 의한 바닥난방설비를 갖추었음.
■ 일련번호 4(라): 위생 및 급배수설비, 가스보일러에 의한 바닥난방설비를 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형지로서, 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 개설된 노폭 약 2-3미터의 포장도로(교항리 122-7 일부)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 준주거지역 가축사육제한구역(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역(2018-12-18)(주문진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

<감정평가액의 산출근거 및 결정 의견> "Ⅳ. 그 밖의 사항" 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

<감정평가액의 산출근거 및 결정 의견> "Ⅳ. 그 밖의 사항" 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-2014.01.10. 강제경매 개시결정 등기의 촉탁으로 소유권보존등기가 되었으며 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물임(건축물대장 없음)
-대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음
-물건 소재지의 토지는 타인(신청채권자)소유이고 법정지상권 성립여지 불분명함
-천장,내벽,바닥 등 내부마감이 안되어 있으며 보일러 미소재
-공유자 우선매수권 행사 1회로 제한
-재매각임. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 강릉지원 2024타경50645 (2)

소재지: 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 교항리 122-10 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 64,681,200원

토지면적: 0.00㎡

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 119.78㎡ (약 36.23평)

건물지분: 59.89㎡ (약 18.12평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 지분매각 (단, 토지는 소유권이 아닌 법정지상권 성립여지 불분명)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.1. 입지조건

대상 물건은 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 교항리 소재 "주문진초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 단독주택, 아파트, 학교 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 물건 소재지 인근으로는 약 2-3미터 폭의 포장도로가 개설되어 있어 인접 도로 상태는 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 이OO입니다. 매각 대상은 토지 및 건물 지분으로 명시되어 있으나, 토지는 타인 소유이며 대지권 또한 미등기 상태로 그 유무를 알 수 없습니다. 따라서 실질적으로는 건물 지분 매각으로 판단됩니다.

집합건물 등기부 요약 상 말소기준권리인 '갑7' (1번정입분지분가압류, 채권자: 이희배, 30,000,000원)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. '을1' (근저당권) 및 '갑9' (강제 경매개시결정)은 말소 처리될 것으로 보입니다.

다만, '물건명세서 참고사항'에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있습니다. 또한, '주의사항'에서 '물건 소재지의 토지는 타인(신청채권자) 소유이고 법정지상권 성립여지 불분명함'이라는 점은 인수해야 할 권리가 존재할 가능성을 시사합니다.

1.3. 상권분석

주변에 학교(주문진초등학교)가 인접해 있으며, 근린생활시설, 주택 등이 혼재한 지역으로, 주거 지역으로서의 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. 토지이용계획 상으로는 도시지역, 준주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 주문진초등학교 절대보호구역에 해당합니다.

1.4. 생활정보

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 또한 인근 버스정류장을 통해 가능하여 기본적인 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 다수의 중대한 잠재적 리스크를 내포하고 있어 철저한 사전 조사가 필요합니다.

* 미사용승인 건물 및 건축물대장 부재: 2014년 1월 10일 강제경매 개시결정 등기의 촉탁으로 소유권보존등기가 되었으나, 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이며 건축물대장이 없습니다. 이는 법적 하자 또는 향후 철거 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 대지권 미등기 및 대지권 유무 불분명: 대지권이 등기되지 않았으며, 실제 대지권이 존재하는지 여부도 확인되지 않았습니다.

* 타인 소유 토지 및 법정지상권 불확실성: 물건 소재지의 토지는 신청채권자를 포함한 타인 소유이며, 법정지상권 성립 여지가 불분명합니다. 이는 건물 소유주가 토지에 대한 사용 권리를 확보하지 못할 위험이 있음을 의미합니다.

* 내부 마감 미비: 천장, 내벽, 바닥 등 내부 마감이 대부분 되어 있지 않으며, 보일러가 미소재한 상태입니다. 즉, 즉시 거주 또는 임대가 불가능하며 상당한 추가 비용이 발생합니다.

* 지분 매각: 토지 및 건물 지분 매각으로, 소유권 전체가 아닌 일부 지분만 취득하게 됩니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자 우선매수 신고가 있었으며, 행사 횟수가 1회로 제한되어 있습니다.

* 재매각: 본 물건은 이전 경매에서 유찰되어 재매각되는 건입니다. 이는 이전 입찰자들의 낮은 평가 또는 리스크 인지로 해석될 수 있습니다.

* 특별매각조건: 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반적인 10%보다 높습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 강릉시 주문진읍에 위치한 다세대주택 지분 경매 물건입니다. 입지 조건은 보통 수준이나, 건축물대장 미존재, 미사용승인 상태, 토지 소유권 및 대지권 불확실성, 미비한 내부 마감 상태 등 매우 중대한 법적, 물리적 하자들을 안고 있습니다. 특히, 토지 권리 불분명 및 법정지상권 성립 여지 불확실성은 향후 소유권 행사에 큰 제약을 줄 수 있는 핵심 리스크입니다. 공유자 우선매수권 행사, 재매각 이력, 높은 보증금 등도 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건의 가장 큰 문제는 극복하기 어려운 법적 하자 및 미완성 상태입니다. 투자 포인트라고 할 만한 긍정적인 측면을 찾기 어렵습니다. 만약 리스크를 감수하고 접근한다면, 향후 법적 문제를 해결하고 내부 마감을 완료했을 때의 잠재적 가치 상승을 기대하는 것 외에는 특별한 투자 유인이 없습니다. 그러나 이는 상당한 추가 비용과 높은 위험을 동반합니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 중, 2026년 1월 5일 거래된 59.46㎡(약 18평) 연립주택이 35,000,000원에 거래되었습니다. 본 물건의 건물 지분 면적은 59.89㎡ (약 18.12평)으로 유사한 면적입니다. 이 거래가격을 기준으로 평당 약 1,940,000원으로 산정할 수 있습니다.

감정가는 건물 지분 59.89㎡에 대해 64,681,200원으로, 평당 약 3,570,000원에 해당합니다. 그러나 앞서 언급된 다수의 중대한 리스크(미사용승인, 미등기 대지권, 토지 권리 불확실, 내부 마감 미비, 재매각 등)를 고려할 때, 감정가 또는 유사 면적의 완성된 물건 시세보다 현저히 낮은 가격으로 접근해야 합니다.

특히, 미사용승인 건물은 철거 명령 등의 대상이 될 수 있으며, 토지 사용 권리가 불분명한 상황은 법적 분쟁으로 이어질 가능성이 높습니다. 재매각 이력 또한 해당 물건의 리스크를 방증합니다.

따라서, 보수적인 관점에서 접근 시, 감정가의 50~60% 수준 또는 최근 유사 면적 거래 사례(35,000,000원)를 참고하여 매우 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 제공된 정보와 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 40,000,000원 ~ 45,000,000원 범위에서 검토하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다. (최저매각가격 이상으로 입찰해야 함)

주변 혐오시설 관련하여 제공된 자료에서는 명확하게 식별되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 주택가 인근에 가축사육제한구역 및 학교 보호구역이 있음을 참고하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.