나이스옥션 법원경매 강릉 2024타경50645 [2] 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 교항리 122-10 4층401호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 강릉 2024타경50645 [2] 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 교항리 122-10 4층401호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

강릉지원 경매2계 2024타경50645 | 소재지: 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 교항리 122-10 4층401호 | 감정가: 64,681,200원 | 최저가: 22,186,000원 | 용도: 다세대주택

1. 강릉 지원 2024타경50645 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 강릉지원 2024타경50645 (2)

소재지: 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 교항리 122-10 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 64,681,200원

토지면적: 0.00㎡ (0평) / 토지 지분율: 0

건물면적: 119.78㎡ (전용면적 약 36.2평) / 건물 지분율: 5989

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 정OO

채무자: 정보 없음

채권자: 이OO

특이사항: 공유자우선매수신고, 법정지상권 성립 여지 불분명

1.2. 입지 조건

본 물건은 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 교항리 소재 "주문진초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 단독주택, 아파트, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의시설이 비교적 잘 갖추어진 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통 수준입니다. 물건 소재지의 토지는 남동측으로 개설된 노폭 약 2-3미터의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지는 도시지역, 준주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 주문진초등학교 절대보호구역에 해당합니다.

1.3. 권리 분석

본 사건은 강릉지원 2024타경50645 (2) 부동산강제경매 사건입니다. 소유자는 정OO이며, 채권자는 이OO입니다. 2014년 1월 10일 강제경매 개시결정 등기의 촉탁으로 소유권보존등기가 이루어졌습니다. 중요한 점은 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로 건축물대장이 존재하지 않는다는 점입니다. 또한, 대지권은 미등기 상태이며 그 유무를 알 수 없습니다. 물건이 소재한 토지는 신청채권자인 타인 소유로, 법정지상권 성립 여지가 불분명하여 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 공유자 우선매수권 행사는 1회로 제한됩니다.

1.4. 상권 분석

물건이 위치한 지역은 근린생활시설, 단독주택, 아파트, 학교 등이 혼재된 복합적인 상권입니다. 이는 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이하며, 지역 커뮤니티가 형성되어 있음을 시사합니다. "주문진초등학교"가 인근에 위치하고 있어, 학생 및 학부모를 대상으로 하는 업종이나 상업 시설에 대한 잠재적 수요가 있을 수 있습니다. 전반적으로 안정적인 주거 기반 상권을 형성하고 있는 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활 정보

본 물건은 주문진초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의를 누릴 수 있습니다. 차량으로 접근이 가능하며, 대중교통 이용 또한 불편함이 없는 교통 여건을 갖추고 있습니다. 다만, 401호의 경우 보일러가 미소재하고 천장, 내벽, 바닥 등 내부 마감이 안 되어 있어 즉시 거주 또는 임대를 위해서는 상당한 비용과 시간이 투입될 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 리스크는 법적 문제와 건물 상태입니다. 첫째, 건축물대장이 없는 미사용승인 건물이라는 점은 향후 건축법 관련 문제 발생 가능성을 내포하고 있습니다. 둘째, 대지권 미등기 및 타인 소유 토지, 그리고 불분명한 법정지상권 성립 여지는 토지 사용 권한과 관련된 심각한 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 셋째, 401호 내부 마감이 미비하고 보일러가 없어 상당한 규모의 추가적인 공사 비용이 필요합니다. 넷째, 공유자 우선매수권 행사가 1회로 제한되어 있다는 점도 입찰 전략 수립 시 고려해야 할 사항입니다. 현재까지 조사된 바에 따르면, 주변에 혐오시설은 명확히 확인되지 않았으나, 법적 문제로 인한 불확실성이 매우 큰 상황입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 여러 심각한 법적, 물리적 하자 요인을 안고 있어 투자에 신중을 기해야 합니다. 특히, 건축물대장 부재, 불분명한 토지 사용 권한 및 법정지상권 문제, 그리고 401호의 미비한 내부 상태는 상당한 주의를 요합니다. 이러한 위험 요인들을 충분히 인지하고, 법률 전문가와 상담을 통해 법적 리스크를 명확히 파악하며, 추가적인 공사 비용을 철저히 산출한 후에 투자 여부를 결정해야 할 것입니다. 입지 조건 자체는 나쁘지 않으나, 본건의 제반 문제 해결에 막대한 시간과 비용이 소요될 수 있음을 감안해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건이 가진 위험 요인들에도 불구하고, 다음과 같은 잠재적 투자 포인트는 고려해볼 수 있습니다. 첫째, 만약 토지 사용 권한 및 법정지상권 문제를 해결할 수 있다면, 향후 가치 상승의 여지가 있습니다. 둘째, 개발이 이루어진 지역 내에 위치하고 있어 기본적인 편의시설 및 교통망이 갖추어져 있습니다. 셋째, 401호의 미비한 내부 상태는 오히려 저렴한 비용으로 원하는 대로 리모델링할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다. 넷째, 경매 물건의 특성상, 위험성 때문에 입찰 참여자가 적을 경우 시세보다 낮은 가격에 취득할 가능성이 있습니다. 따라서 철저한 권리 분석과 현실적인 공사 비용 및 개발 계획 수립이 동반된다면, 장기적인 관점에서 투자 가치를 발굴할 수도 있을 것입니다.

법원 정보

강릉지원 경매2계