나이스옥션 법원경매 평택 2024타경3631 [1] 경기도 평택시 고덕면 방축리 515-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나래 · 평가일 2024.09.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕면 방축리 소재 효덕초교 동측 근거리에 소재하며 부근은 주택, 농경지 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능함.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서 주택부지임.

인접 도로상태

본건 남측으로 구거 등에 개설된 포장도로를 통해 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내-전 축종 제한), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21-2026.6.20.), 도시관리계획 입안중(「공공주택 특별법」제10조 및 제11조 공고지역, 행위제한 확인요망)임.

제시목록 외의 물건

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임.

나. 본건 면적, 형상, 위치 및 경계 등은 귀 제시목록, 관련공부(지적도, 토지대장) 등 참조하여 개략적으로 확인하였음.

다. 본건 남측으로 인접한 도로 및 구거와 경계가 불분명한 바 본건의 정확한 위치 및 지적 경계 확인은 측량을 통해 확인바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로서
외벽 : 타일붙임마감 등
창호 : 새시창 등임.

이용상태

단독주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후면 건물개황도 및 사진용지와 같이 제시외(ㄱ,ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물 폐문부재로 인해 내부구조, 이용현황, 관련 설비 등은 건축물대장 현황도면 참조하였으며 업무진행시 내부현황 등은 재확인바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. (제시외 건물 포함)
-본건 토지 지상에 소재하는 조경수, 조경석 등 토지 부합물은 토지에 포함하여 평가하고, 건물에 설치된 발코니 확장 부분, 테라스, 데크 등은 건물에 포함하여 평가하였으며 파이프조 구조물은 경제적 가치가 미미하여 평가하지 아니함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 번호

평택지원 2024타경3631 (1)

1.2. 소재지

경기도 평택시 고덕면 방축리 515-1

1.3. 물건 종류

단독주택

1.4. 토지 면적

660. 00㎡ (약 199.65평)

1.5. 건물 면적

196. 19㎡ (약 59.35평)

제시외 건물 면적: 72.00㎡ (평가 미포함)

1.6. 감정가

1,179,832,800원

1.7. 매각 대상

토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

1.8. 경매 구분

부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 평택시 고덕면 방축리 소재 효덕초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 주택과 농경지가 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 남측 구거에 개설된 포장도로를 통해 출입이 용이합니다.

2.3. 토지 이용 현황

대체로 사다리형 토지로서 단독주택 부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 계획관리지역

* 기타 용도지구: 자연취락지구

* 제한사항: 가축사육제한구역 (일부 제한 300m 이내 전 축종 제한), 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2023.6.21 ~ 2026.6.20)

* 도시관리계획 입안 중 (「공공주택 특별법」 제10조 및 제11조 공고지역, 행위 제한 확인 필요)

2.5. 주변 시설

주변에 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2021년 06월 30일 접수된 평택축산업협동조합 근저당권 (을29, 건물 등기부상 을23) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 조사를 통해 실제 점유 및 임대 관계를 반드시 확인해야 합니다.

3.4. 등기부 요약

* 토지 및 건물 등기부채권 총액: 1,070,000,000원

(평택축산업협동조합 근저당 6억원, 이상우 근저당 1억 7천만원, 구영숙 가압류 3억원)

4. 상권분석

해당 물건은 주택 및 농경지가 혼재된 지역에 위치하고 있어 전통적인 상업 시설 밀집 지역과는 거리가 있습니다. 주변은 전원생활 또는 농업 활동이 가능한 환경이며, 향후 택지 개발 또는 도시 관리 계획 변경에 따른 가치 상승 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

인근에 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 차량 이동 시 평택시 고덕면 소재 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육 시설

* 효덕초등학교: 동측 인근에 위치하고 있습니다.

5.3. 의료 시설

차량 이동 시 평택시 고덕면 또는 인근 지역의 의료 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미확인

임대차 관계가 미상으로, 명도 시 예상치 못한 임차인과의 분쟁 또는 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 경계 불분명

남측 인접 도로 및 구거와의 경계가 불분명하여 정확한 토지 경계 확인을 위해서는 별도의 측량이 필요합니다.

6.3. 토지 이용 계획 변경 가능성

도시관리계획 입안 중인 지역으로, 향후 개발 또는 제한 사항 변경 여부에 대한 확인이 필요합니다.

6.4. 건축물대장 상 내부 현황 미확인

폐문으로 인해 내부 구조, 이용 현황, 설비 등을 직접 확인하지 못했으며, 건축물대장 현황도면을 참조하였습니다. 입찰 전 내부 현황 재확인이 필수입니다.

6.5. 제시외 건물 및 부합물

토지에 포함하여 평가된 조경수, 조경석 등과 건물에 포함된 발코니 확장, 테라스, 데크 등은 매각 대상에 포함되나, 파이프조 구조물은 경제적 가치가 미미하여 평가에서 제외되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 고덕면 방축리에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다. 감정가는 약 11.8억원이며, 총 채무액은 약 10.7억원으로 확인됩니다. 주변 환경은 주택과 농경지가 혼재된 지역이나, 토지 이용 계획상 개발 가능성이 있는 지역입니다. 다만, 임대 관계 미확인, 경계 불분명, 내부 현황 미확인 등 명도 및 권리 분석 시 주의가 필요한 사항들이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 공공주택 특별법 관련 도시관리계획 입안 중 지역으로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 넓은 토지 면적을 활용한 증축 또는 재건축 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 차량 접근이 용이하며, 효덕초등학교가 인근에 있어 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보(다세대 주택)는 본건 단독주택과 직접 비교하기는 어렵습니다. 다만, 본건 감정가(11.8억원) 및 총 채무액(10.7억원)을 고려하고, 일반적인 경매 낙찰률(감정가의 70~90%)을 감안할 때, 현재 시점에서의 적정 입찰가는 감정가 대비 약 80% 수준인 9억 4천만원에서 10억 6천만원 사이로 예상해볼 수 있습니다.

이는 추정치이며, 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 명도 난이도, 향후 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히, 임대차 관계 미확인 및 내부 상태 미확인은 예상치 못한 추가 비용을 발생시킬 수 있으므로, 이를 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.