나이스옥션 법원경매 평택 2024타경4009 [2] 경기도 평택시 고덕동 2048-2 에이스퍼스트고덕 8층874호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(가),(나)는 경기도 평택시 고덕동 소재 "고덕동 행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며 주위는 지식산업센터, 근린생활시설, 공장 등이 소재하며 제반 주위환경 보통임.

기호(다)는 경기도 안성시 공도읍 진사리 소재 "안성시진사도서관" 남측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 등 제반 주위환경 보통임.

교통상황

기호(가),(나),(다)는 공히 본건 건물까지 제반 차량 접근 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통여건 보통임.

건물의 구조

기호(가),(나)

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층 지상 10층 건물내 제873호, 제874호로서,

외벽 : 복합판넬 및 강화유리 마감 등.

내벽 : 페인트 마감 등.

창호 : 샷시창호 등임.

기호(다)

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 19층 건물내 제2층 제201호로서,

외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인트 마감 등.

창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(가),(나) : 기호(가)와 기호(나)는 벽체 구분 없이 일괄로 사용중이며, 공장(지식산업센터)로 이용중임.
기호(다) : 아파트로 이용중임.

설비내역

기호(가),(나),(다) : 급배수 및 위생설비, 승강기설비, 화재경보설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(가),(나) : 부정형 토지로서 인접지와 등고평탄하며, 공장(지식산업센터) 건부지로 이용중임.

기호(다) : 부정형 토지로서 인접지와 등고평탄하며, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(가),(나) : 본건 북동측으로 노폭 약 15m 내외, 남서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 각각 접함.

기호(다) : 단지 내 포장도로 개설되어 있으며, 외곽도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

기호(가),(나) : 준주거지역 , 지구단위계획구역(고덕국제화지구) , 소로2류(폭 8m-10m)(특수도로)(접합) , 중로1류(폭 20m-25m)(접합) , 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(반디유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(효명중고)<교육환경 보호에 관한 법률> , 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

기호(다) : 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m-10m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법> , 하수처리구역<하수도법> , 상대보호구역<학교보건법>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-본건은 인접 873호(물건1.)와 경계벽의 구분없이 일체로 사용중이나 채권자 및 감정인의 의견서에 의하면 구분점포별로 부여된 건물번호표지가 각 출입구에 부착되어 있으며 경계면 상부에 일부 경계벽이 잔존하고 건축물 대장 및 현황도에 의하여 구분건물의 위치, 면적등을 특정할 수 있어 복원이 가능한 것으로 회신함에 따라 개별매각함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본 물건은 경기도 평택시 고덕동 2048-2번지, 에이스퍼스트고덕 8층 874호에 소재하고 있습니다.

주위는 지식산업센터, 근린생활시설, 공장 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

해당 건물은 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층, 지상 10층 건물 중 8층에 위치하고 있습니다.

건물명은 "에이스 퍼스트 고덕"이며, 전체 호실 수는 651호입니다.

본 건물의 신축 허가일은 2018년 1월 18일이며, 사용 승인일은 2020년 10월 29일입니다.

토지이용계획상으로는 준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구) 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 면적 및 건물 현황

본건의 감정가는 163,000,000원입니다.

토지 면적은 12.20㎡ (약 3.70평)이며, 토지 지분 역시 12.2㎡ (약 3.70평)입니다.

건물 면적은 38.48㎡ (약 11.64평)이며, 건물 지분도 38.48㎡ (약 11.64평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 조건입니다.

본 건은 부동산 임의경매로 진행 중입니다.

1.3. 기타 기본 정보

사건번호는 평택지원 2024타경4009 (2)입니다.

경매 채권자는 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 유동화 물건이라는 점이 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본 건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "고덕동 행정복지센터" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 지식산업센터, 근린생활시설, 공장 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

또한, "안성시진사도서관" 남측 인근에는 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재하고 있습니다.

본 물건이 속한 건물인 에이스퍼스트고덕은 경기도 평택시 고덕중앙로 290번지에 위치합니다.

2.2. 교통 상황

본 건물이 위치한 건물까지 차량 접근은 원활하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

건물 북동측으로는 노폭 약 15m, 남서측으로는 노폭 약 20m의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2021년 8월 13일 접수된 신한은행 근저당 (을1)이며, 채권 최고액은 151,200,000원입니다.

등기부상 현재 등재된 채권 총액은 201,200,000원입니다.

기타 등기 사항으로는 소유권이전 1번 신탁등기 말소(갑2), 윤병철 근저당(을2), 수원지방법원 평택지원 임의경매 개시 결정(갑3)이 있으나, 모두 말소될 예정입니다.

본 건은 매각으로 인해 모든 등기부상의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인으로 박 이 존재하며, 보증금 25,000,000원, 차임 250,000원에 2024년 5월 16일 전입(사업)하였습니다.

확정일자 및 배당신고일자 정보는 없습니다.

상기 임차인은 대항력은 없는 것으로 판단되나, 확정일자 및 배당신고 내역이 없어 보증금 25,000,000원의 배당 가능성을 반드시 확인해야 합니다. 보증금을 배당받지 못할 경우, 인수될 가능성이 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

물건 명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 기재되어 있으나, 권리 분석상 별도의 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 에이스퍼스트고덕 지식산업센터 주변은 고덕국제신도시 개발과 함께 다수의 지식산업센터, 근린생활시설, 공장 등이 밀집되어 형성된 지역입니다.

주요 수요층은 상기 시설에 근무하는 근로자 및 관련 업종 종사자가 될 것으로 예상됩니다.

인근 근린생활시설과의 연계성을 통해 유동인구의 흡수 및 소비 활동이 기대됩니다.

별도의 혐오시설이 인접하거나 부각되는 정보는 검색되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본 건의 소재지인 고덕동 행정복지센터가 북동측 인근에 위치하여 행정 업무 처리 시 편리성을 제공합니다.

또한, 안성시 진사리 소재 안성시진사도서관이 인근에 있어 문화생활 접근성도 갖추고 있습니다.

평택 고덕신도시는 활발히 개발 중인 지역으로, 향후 편의시설 및 생활 인프라 확충이 기대됩니다.

5.2. 주거 환경

주변 지역은 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 전반적인 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건 자체는 지식산업센터 용도로, 주거 시설은 아닙니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 점유 및 사용 관련

본 건은 인접한 873호와 경계벽 구분 없이 일체로 사용되고 있으나, 건물번호표지가 부착되어 있고 건축물대장 및 현황도에 의해 위치와 면적 특정 및 복원이 가능하여 개별 매각이 진행되었습니다.

현 상태에서는 물리적인 분리 및 구분 사용에 대한 추가적인 협의 또는 공사가 필요할 수 있습니다.

이는 향후 사용 수익 및 가치 평가에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

6.2. 임차인 관련

임차인 박 은 대항력이 없으나, 보증금 25,000,000원에 대한 배당을 받지 못할 경우 해당 금액을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

따라서, 입찰 전 임차인과의 협의 또는 배당 절차에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.3. 유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건 대비 권리 관계의 복잡성 및 매각 과정에서의 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 고덕동에 위치한 지식산업센터 내 구분 점포입니다.

감정가는 163,000,000원이며, 토지 12.20㎡, 건물 38.48㎡의 면적을 소유하게 됩니다.

권리 관계상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정으로, 인수 부담은 없습니다.

다만, 인접 호실과의 구분 없이 사용 중인 점, 대항력 없는 임차인의 보증금 인수 가능성, 유동화 물건이라는 특수성을 고려해야 합니다.

고덕국제신도시의 개발 잠재력과 지식산업센터의 수요를 바탕으로 투자 가치를 판단할 수 있으나, 상기 리스크 요인들에 대한 충분한 사전 조사와 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 지식산업센터: 비교적 신축 건물이므로 시설 노후화가 적고, 고덕국제신도시의 지속적인 개발에 따른 미래 가치 상승이 기대됩니다.

8.2. 일괄 매각: 토지 지분과 건물을 함께 취득하므로, 토지 사용에 대한 권리가 명확합니다.

8.3. 권리상 안전성: 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸 예정이므로, 권리 분석상 안전한 물건입니다.

8.4. 잠재적 저평가 가능성: 유동화 물건 및 일부 특이사항으로 인해 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 발생할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 163,000,000원

인수 가능한 임차인 보증금: 25,000,000원 (박 )

예상 입찰가는 상기 감정가를 기준으로 하되, 인수 가능성이 있는 임차인 보증금 25,000,000원을 제외한 금액을 고려해야 합니다.

또한, 본 물건의 현재 시세, 유사 물건의 최근 거래가, 예상 임대 수익률, 현장 방문을 통한 실질적인 건물 상태 및 점유 상황 파악, 경매 시장 동향 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다.

제시된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 전문가의 도움을 받거나 추가적인 시장 조사를 통해 최적의 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.