나이스옥션 법원경매 평택 2024타경4870 [1] 경기도 평택시 이충동 457-21 고덕시티 1층106호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-19

물건 개요

나이스옥션 법원경매 평택 2024타경4870 [1] 경기도 평택시 이충동 457-21 고덕시티 1층106호 근린생활시설 경매

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평택지원 경매4계 2024타경4870 | 소재지: 경기도 평택시 정암로 35, 1층106호 (이충동,고덕시티) | 감정가: 2,320,000,000원 | 최저가: 795,760,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 평택지원 2024타경4870 (1)

소재지: 경기도 평택시 이충동 457-21 고덕시티 1층106호

용도: 근린생활시설

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 2,320,000,000원

소유자/채무자: 주OOOOOOOO

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 27.53㎡ (약 8.33평)

건물면적: 131.00㎡ (약 39.63평) (전용면적)

제시외 면적: 없음

층수: 17층 건물 중 1층

이용상태: 근린생활시설 (현황 공실)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 경기도 평택시 서정동 소재 "서정리초등학교" 남동측 인근에 위치한 상업용 부동산임. 주변은 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재된 지역으로, 구도심 상권과 고덕신도시 개발의 영향을 함께 받는 경계 지역에 해당함.

본건 남측으로 왕복 4차선의 포장도로, 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접하는 '중로각지' 위치로, 차량 접근성이 매우 우수하며 유동인구 확보에 유리함. 교통상황은 차량 출입이 자유롭고, 인근 버스정류장 이용 편의도는 보통 수준임.

2.2. 상권분석

본건이 위치한 이충동/서정동 일대는 평택 고덕신도시와 인접한 서정리역 상권의 배후지 또는 구도심 상권에 속함. 고덕신도시 내 신축 상가들의 높은 임대료(월세 500만원 등)와 공실률 증가(상권 초토화) 이슈가 있으나, 본건이 위치한 구도심 상권은 상대적으로 임대료가 반값 수준으로 형성되어 있어 안정적인 임차인을 유치할 경우 경쟁력이 있을 수 있음.

현재 이용상태는 "공실"로, 상권 활성화 및 임차인 유치 난이도에 대한 면밀한 검토가 필요함. 1층의 대형 면적(약 39.63평)이며 대로변에 접하고 있어, 식당, 카페, 대형 학원, 병원 등 전문 업종 유치에 적합한 구조임.

2.3. 생활정보 및 주변 환경

주변에는 서정리초등학교가 인접해 있으며, 일반상업지역 내 주거시설과 상업시설이 혼재된 형태임. 생활 편의시설 접근성은 양호하며, 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기, 소방설비 등을 갖추고 있음.

혐오시설: 직접적인 대규모 혐오시설은 확인되지 않으나, 토지이용계획상 **상대보호구역(서정리초교) 및 절대보호구역**과 **비행안전제6구역(전술)**에 포함되어 있어, 학교 보건법 및 군사시설 보호법에 의한 개발 및 건축 행위 제한이 따르는 점은 유의해야 함.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리관계

본건은 **부동산임의경매** 사건으로, 채권자 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO의 청구에 의해 개시되었음. 소유자 및 채무자가 동일인(주OOOOOOOO)인 것으로 보아 일반적인 대출금 회수를 위한 경매로 판단됨.

매각대상은 **토지/건물일괄매각**으로 진행되어 건물과 토지 모두를 취득하며, 권리상 문제점은 없을 것으로 판단됨. (입찰 전 등기부등본 확인 필수)

3.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: **유동화물건**으로 진행되는 점이 명시됨. (채권자가 유동화전문회사 또는 이와 관련된 법인일 가능성이 높음.)

주의사항: **현황 "공실"** 상태로, 낙찰 후 명도(인도명령 대상)는 비교적 수월할 수 있으나, 신규 임차인 유치까지 공실 리스크 및 관리 비용이 발생할 수 있음. 임대관계 등은 미상임.

4. 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

공실 리스크: 현재 공실 상태이며, 고덕신도시를 포함한 평택 상권 전반에 공실 문제가 존재하는 점을 고려할 때, 초기 임차인 유치에 시간이 소요될 수 있음.

용도 제한 리스크: 학교 보호구역(상대/절대) 및 비행안전제6구역에 해당되어, 향후 매입자의 희망 업종이나 건물의 증·개축 등 재산권 행사에 일부 제약이 있을 수 있으므로 관련 법규 확인이 필요함.

시장 상황 리스크: 평택 지역의 상권은 삼성전자 평택 캠퍼스 인력의 변동 및 반도체 경기 불황의 영향을 받고 있어, 상권 안정화가 다소 지연될 수 있음.

4.2. 종합 의견

본건은 고덕신도시와 구도심의 길목에 위치하며 대로변에 접하는 1층 상가라는 우수한 물리적 입지를 가짐. 감정가 23.2억원은 최근의 상업용 부동산 시장 상황과 공실 리스크를 반영하여 시장 가치 대비 적정성 여부를 신중하게 판단해야 함. 현재 공실이라는 리스크가 있지만, 이를 기회로 낮은 가격에 낙찰받아 임대료 경쟁력을 확보할 경우 안정적인 수익 창출이 가능할 수 있음.

4.3. 투자 포인트

최고의 입지: 왕복 4차선 도로변에 접하는 1층 코너 또는 이에 준하는 위치로, 가시성과 접근성이 매우 우수함.

안정적인 구조: 건물 면적이 약 39.63평으로 대형 프랜차이즈, 병원, 학원 등 안정적인 장기 임차인이 선호하는 면적 및 층수임. (감정평가서에 의하면 '서정리초등학교' 인근이므로 학원 수요 가능성이 있음.)

가격 경쟁력 확보: 고덕신도시 핵심 상권 대비 임대료가 낮게 형성될 여지가 있어, 낙찰가 관리를 통해 높은 임대 수익률을 목표로 할 수 있음.

4.4. 매수 전략

보수적 입찰 전략을 통해 공실 리스크 및 지역 상권 침체 우려를 반영한 합리적인 낙찰가를 산정해야 함. 낙찰 후에는 인근 초등학교의 학군 수요를 활용할 수 있는 학원, 또는 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설 업종 유치 전략을 준비할 것을 권고함.

법원 정보

평택지원 경매4계