나이스옥션 법원경매 평택 2024타경51661 [1] 경기도 평택시 합정동 736-4 평택비티온유안앨리츠 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 키스톤 · 평가일 2024.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 합정동 소재 "평택성동초등학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 주상용빌딩 및 상업용 건물 및 근린생활시설, 아파트, 오피스텔, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 근거리에 철도역 "평택역"이 소재하여
대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층건(사용승인일 : 2019.09.30) 중 1층 104호로서

외 벽 : 석재 및 몰탈위 페인팅, 복합판넬 등 마감.
내 벽 : 석고 판넬 마감.
창 호 : 샷시 페어그라스 창호임.

이용상태

공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이고, 현황은 인접 105호,106호 롸 함께 커피숍 운영중임.

설비내역

공용 위생 급.배수 설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 되어 있으며, 지상, 지하층에 주차장시설 갖추어져 있음

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄한 토지로서, 집합건물(공동주택, 업무시설, 근린생활시설) 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 주위로 동측으로 폭 약 15m, 남측으로 폭 약 20m, 서측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대사항은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-본건은 현황상 인접105호,106호와 벽체구분없이 일체로 커피전문점으로 이용중이며 채권자의 보정서, 감정인의 사실조회회신결과 공부상 각 호별 위치 및 면적이 특정되어 벽체의 복원이 가능하다는 의견으로 개별 매각.
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 평택지원 2024타경51661 (1)

소재지: 경기도 평택시 합정동 736-4 평택비티온유안앨리츠 1층104호

용도: 근린상가

감정가: 1,008,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOOOOO (자료상 남동농업협동조합으로 추정)

특이사항: 재매각, 공동담보

주의사항: 본 건은 현황상 인접 105호, 106호와 벽체 구분 없이 일체로 커피전문점으로 이용 중이며, 채권자의 보정서 및 감정인의 사실조회 회신 결과에 따르면 공부상 각 호별 위치 및 면적이 특정되어 벽체의 복원이 가능하다는 의견으로 개별 매각이 진행됩니다. 본 건은 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다.

1.2. 면적

토지면적: 8.86㎡ (약 2.68평)

토지지분: 8.859㎡ (약 2.68평)

건물면적: 49.37㎡ (약 14.93평)

건물지분: 49.368㎡ (약 14.93평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 평택시 합정동 소재 "평택성동초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 주상용 빌딩, 상업용 건물, 근린생활시설, 아파트, 오피스텔, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 근거리에는 철도역 "평택역"이 있어 대중교통 사정도 양호합니다. 본 건은 주위로 동측 폭 약 15m, 남측 폭 약 20m, 서측 폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

일반상업지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m-25m), 중로2류(폭 15m-20m)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 2021년 2월 23일 접수된 남동농업협동조합의 근저당권(을1)입니다. 본 경매 절차를 통해 위 권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정이며, 법적으로 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 본 건에는 해당되지 않는 것으로 보입니다.

3.2. 주요 권리 내역

* 소유권 이전: 2021년 2월 23일 주식회사 비티그룹(신탁등기말소) 및 김진영(매매) 앞으로 소유권 이전되었습니다.

* 근저당권: 남동농업협동조합(8.4억원, 말소기준권리), 무궁화캐피탈주식회사(91억원, 말소)가 등기되어 있었습니다.

* 공동담보: 2025년 4월 1일, 사천수산업협동조합, 하동군수산업협동조합, 완도금일수산업협동조합, 경인북부수산업협동조합, 경인서부수산업협동조합, 인천수산업협동조합, 여수수산업협동조합 앞으로 총 약 99.4억원의 공동담보 근저당권이 설정되었으며, 이들 역시 말소 예정입니다.

* 압류: 평택시(징수과), 천안세무서장 앞으로 압류가 있었으나 모두 말소되었습니다.

* 임의경매: 2024년 9월 9일 남동농업협동조합에 의해 개시되었습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 오상윤

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입/사업일자: 2021년 9월 17일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없습니다.

* 본 건 임대사항은 미상으로, 위 임차인 외 추가적인 임대차 관계 존재 여부는 별도 확인이 필요합니다.

3.4. 인수 보증금

본 건의 임차인 오상윤은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 건이 위치한 지역은 주상복합 건물과 다양한 상업시설이 혼재된 상업 지구로, 평택역과 인접하여 유동인구 및 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

4.2. 업종 및 잠재력

현재 인접 호실과 함께 커피전문점으로 운영되고 있으며, 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 우수한 입지와 접근성을 바탕으로 다양한 업종으로의 전환 및 운영이 가능하여 상권 활성화 시 수익 증대 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

인근 버스정류장 및 평택역을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 다양한 상업시설이 밀집해 있습니다. 또한, 평택성동초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경도 갖추고 있습니다.

5.2. 혐오시설 유무

현재 제공된 정보 및 추가적인 검색 결과, 본 건 소재지 주변에 혐오시설(고물상, 쓰레기 처리장, 대규모 공장 등)이 직접적으로 언급되거나 확인된 바는 없습니다. 다만, 최종적인 판단을 위해서는 현장 방문을 통한 면밀한 주변 환경 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황 이용 상태

본 건은 현황상 인접 105호, 106호와 벽체 구분 없이 일체로 사용 중입니다. 비록 감정평가사 의견상 벽체 복원이 가능하다고 판단되나, 개별 매각 시 분할 및 원상복구 과정에서 이해관계자 간의 협의 또는 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 채권 규모

여러 수산업협동조합의 공동담보 근저당권 채권 총액이 약 99.4억원으로 매우 큰 규모입니다. 이는 본 건의 경매 절차 및 낙찰가에 영향을 미칠 수 있는 중요한 요소입니다.

6.3. 재매각 물건

본 건은 재매각 대상 물건으로, 이는 이전 경매 절차에서 유찰되었거나 낙찰 후 잔금 미납 등의 사유가 있었음을 시사합니다. 재매각 물건은 일반적으로 최초 감정가 대비 가격 조정이 있거나, 이전 유찰 사유에 대한 추가적인 분석이 요구될 수 있습니다.

6.4. 기타

본 건 임대사항이 미상으로 기재되어 있어, 공실 상태인지 또는 다른 임차 관계가 존재하는지에 대한 확인이 필요할 수 있습니다. (다만, 등기부상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.)

7. 종합 의견

본 건은 경기도 평택시 합정동, 평택역 인근의 우수한 입지를 자랑하는 근린상가 물건입니다. 재매각 물건이라는 점과 대규모 공동담보 채권이 존재한다는 점은 유의해야 할 사항이나, 법적으로 인수되는 권리가 없고 교통 및 상권 환경이 양호하여 향후 가치 상승 및 임대 수익 창출이 기대되는 물건입니다. 현황 이용 상태에 따른 일부 협의 또는 복구 가능성은 존재하나, 이를 고려하더라도 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 평택역 인근 핵심 상권 위치: 풍부한 유동인구와 배후 수요 확보 용이.

* 사통팔달 교통망: 차량 및 대중교통 이용 편리, 접근성 탁월.

* 다목적 활용 가능성: 근린생활시설로서 다양한 업종 유치 및 사업 확장 잠재력 보유.

* 신축급 건물: 2019년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속하여 관리 상태 양호 기대.

9. 예상 입찰가

감정평가액: 1,008,000,000원

최저매각가격 (최초 감정가 기준): 80% 적용 시 806,400,000원 (재매각 시 최저가는 변경될 수 있습니다.)

본 건은 인수 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 경쟁 물건 시세, 본 건의 장단점 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 재매각 이력과 대규모 공동담보 채권을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

일반적으로 본 건의 경우, 감정가의 70~80% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

예시: 700,000,000원 ~ 806,400,000원 범위 내에서 입찰가를 결정할 수 있습니다.

주의: 상기 예상 입찰가는 제시된 정보를 바탕으로 산정한 일반적인 참고사항일 뿐이며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 조사, 권리 분석 재검토, 유사 물건 시세 조사, 법률 자문 등을 통해 신중하게 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.