나이스옥션 법원경매 평택 2024타경51661 [1] 경기도 평택시 합정동 736-4 평택비티온유안앨리츠 1층104호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 평택 2024타경51661 [1] 경기도 평택시 합정동 736-4 평택비티온유안앨리츠 1층104호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경51661
• 주소: 경기도 평택시 중앙2로 55, 1층104호 (합정동,평택비티온유안앨리츠)
• 감정가: 1,008,000,000원
• 최저가: 345,744,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 근린생활시설

평택지원 경매4계 2024타경51661 | 소재지: 경기도 평택시 중앙2로 55, 1층104호 (합정동,평택비티온유안앨리츠) | 감정가: 1,008,000,000원 | 최저가: 345,744,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 경매 물건 보고서: 평택지원 2024타경51661 근린생활시설 (평택비티온유안앨리츠)

1.1. 물건 개요

사건번호

평택지원 2024타경51661 (1)

소재지

경기도 평택시 합정동 736-4 평택비티온유안앨리츠 1층 104호

용도 및 구분

근린생활시설, 부동산임의경매 (토지/건물 일괄매각)

감정가

1,008,000,000원

면적 현황

건물 전용면적: 49.37㎡ (약 14.94평)

토지 지분: 8.86㎡ (약 2.68평)

*본 건은 근린생활시설이므로 전용면적과 대지권 지분 면적을 기재함.

1.2. 입지 조건 및 상권 분석

최고의 입지:

본 건은 경기도 평택시 합정동에 위치하며, 평택성동초등학교 남측 인근에 자리합니다. 주위는 주상용 빌딩, 상업용 건물, 근린생활시설, 아파트, 오피스텔 등이 혼재된 주거 및 상업 복합지역입니다.

교통 환경:

차량 진출입이 매우 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재합니다. 근거리에 1호선 평택역이 위치하고 있어 대중교통 이용 편의성이 양호합니다. 평택역 중심상권을 편리하게 이용할 수 있는 도보권 입지입니다.

건물의 특성:

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 건물 중 1층에 위치한 호실이며, 2019년 9월 30일에 사용 승인된 비교적 신축급 건물입니다. 외벽은 석재 및 복합판넬 등으로 마감되어 깨끗한 외관을 유지하고 있습니다.

상권분석:

본 건이 위치한 평택비티온유안앨리츠는 22층 규모의 도시형 생활주택 및 오피스텔 복합 건물로, 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다. 또한, 일반상업지역에 위치하고 있어 높은 용적률을 통한 상업시설 개발이 가능하며 유동인구가 많은 평택역 중심 상권과 연계되어 있어 상권 활성화 잠재력이 높습니다.

혐오시설 여부:

주변 시설 검색 결과, 본 건 인근에 매매 가치에 심각한 영향을 미칠 만한 대형 혐오시설(예: 화장장, 대규모 폐기물 처리시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 상업지역 특성상 소음 발생 시설이나 소규모 유해 시설은 현장 확인이 필요합니다.

2. 권리 및 법규 분석

2.1. 권리분석

경매 구분:

부동산임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 김OO으로 동일하며 채권자는 남OOOOOOO입니다. 매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리는 없을 것으로 예상되나, 반드시 매각물건명세서를 통해 최종 확인해야 합니다.

임대차 관계:

현재 임대사항은 미상(미확인)이므로, 낙찰 후 명도 진행 시 점유자가 임차인인지, 소유자인지 등에 따라 명도 난이도가 달라질 수 있습니다. 특히 현황상 인접 호실과 일체로 이용 중이므로, 정확한 점유 관계 및 임차 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

2.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

가장 큰 리스크 (호실 통합 사용):

가장 중요한 주의사항으로, 본 건(104호)은 현황상 인접한 105호, 106호와 벽체 구분이 없이 일체로 커피전문점으로 이용 중입니다. 채권자의 보정서 및 감정인의 의견에 따르면 공부상 각 호별 위치 및 면적이 특정되어 있어 '벽체의 복원이 가능하다'는 의견으로 개별 매각이 진행됩니다.

대응 방안:

낙찰자는 인접 호실 점유자와 협의하여 명도를 진행해야 하며, 협의 불발 시에는 벽체 복원 및 원상복구에 필요한 비용과 시간을 감안해야 합니다. 이는 명도 진행 및 재임대 시점에 가장 큰 변수가 될 수 있습니다. 복원 가능성에 대한 감정평가서 의견을 바탕으로 입찰해야 하나, 복원 시 발생하는 공사 비용 및 기간은 낙찰자가 부담할 리스크입니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 생활정보

주거 및 편의시설:

인근에 평택성동초등학교가 있고, 주거시설과 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 접근성이 매우 우수합니다. 공용 위생 급배수, 소화, 화재탐지, 승강기 설비가 잘 갖추어져 있으며, 지상 및 지하층에 주차장 시설이 확보되어 있습니다.

도로 및 법규:

동측 폭 약 15m, 남측 폭 약 20m의 넓은 포장도로와 접하고 있어 접근성이 뛰어납니다. 토지이용계획상 일반상업지역에 위치하며, 각종 도로(중로1류, 중로2류 등)와 접합되어 있어 향후 개발 잠재력도 높습니다.

3.2. 종합 의견

본 건은 평택역 역세권과 연계되는 일반상업지역 내 1층 근린생활시설로, 입지 조건과 건물 상태는 매우 우수합니다. 하지만, 현황상 인접 호실과 벽체 없이 일체로 이용 중인 특이사항이 있습니다. 이로 인해 낙찰 후 명도 및 원상복구(벽체 복원) 과정에서 추가적인 비용과 분쟁의 가능성이 존재합니다. 이러한 리스크를 감안하여 예상 복원 비용 및 기간을 미리 산정하고, 시세 대비 충분히 낮은 가격으로 입찰해야 투자 가치를 극대화할 수 있을 것입니다.

3.3. 투자 포인트

핵심 투자 포인트:

1층 상가로 희소성이 높습니다.

일반상업지역 내 위치로 높은 임대수익률을 기대할 수 있습니다.

2019년 사용 승인된 신축급 건물입니다.

평택역 역세권 및 중심상권과 가까워 풍부한 유동인구 확보가 용이합니다.

가치 제고 방안:

현재 커피숍으로 통합 운영 중인 상태를 활용하여, 낙찰 후 104호만 분리하여 소규모 전문 업종(테이크아웃 전문점, 네일샵, 무인점포 등)으로 임차인을 유치하거나, 105호/106호 낙찰자와 협의하여 통합 임차인을 계속 유치하는 방안을 고려해야 합니다. 벽체 복원 비용을 고려한 보수적인 입찰가 산정이 필수적입니다.

법원 정보

평택지원 경매4계