나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53650 [1] 경기도 평택시 신장동 193-7 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2024.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 "신장근린공원" 남동측 인근에 위치하며, 주변 일대는 오피
스텔, 숙박시설, 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됩니
다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 소재하는 버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상5층 건내 제3층 제301호로서,
- 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 및 드라이비트 등 마감,
- 내 벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 등으로 탐문조사되었습니다.
- 창 호 : 하이샷시 창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

다세대주택(방1, 욕실1, 주방, 발코니 등)으로 이용 중인 것으로 탐문조사되었습니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 2필 일단 사다리형 토지로서, "주거용 건부지"로 이용 중입
니다.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관
광특구(송탄)<관광진흥법>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비
행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기(을구 순위번호5번 2023.11.9.접수 제49843호)가 있으나, 배당금으로 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 평택지원 2024타경53650 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건소재지 및 개요

소재지: 경기도 평택시 신장동 193-7 3층301호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕

총 층수: 5층 중 3층

건축연도: 2008년 (사용승인일: 2009.01.08)

1.3. 면적 및 가치

감정가: 41,700,000원

토지면적: 19.32㎡ (약 5.84평)

토지지분: 19.32㎡ (약 5.84평)

건물면적: 23.40㎡ (약 7.08평)

건물지분: 23.4㎡ (약 7.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

특수물건정보: 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인, HUG 인수조건 변경

주의사항: 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기(을구 순위번호5번 2023.11.9.접수 제49843호)가 있으나, 배당금으로 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약서 제출됨. 따라서 인수 보증금은 0원입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 "신장근린공원" 남동측 인근에 위치합니다. 주변 일대는 오피스텔, 숙박시설, 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 소재하는 버스정류장과의 거리 및 운행 빈도 등으로 보아 대중교통 여건은 보통시됩니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제3층 제301호입니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 및 드라이비트 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 등으로 되어 있습니다. 창호는 하이샷시 창호 등으로 시공되었습니다.

다세대주택(방1, 욕실1, 주방, 발코니 등)으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 가축사육제한구역, 관광특구(송탄), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 12월 18일 접수된 안산세무서장의 압류(갑9)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이광윤

보증금: 43,900,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-11-26

확정일자: 2021-11-26

배당신고일자: 2023-11-09

비고: 주택임차권 등기(을5, 2023.11.09 접수). HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 매수인에게 대항할 수 있는 권리는 소멸되는 것으로 판단됩니다.

3.3. 기타 권리사항

소유권이전 (갑7, 갑8)

주택임차권 (을5, 이광윤)

압류 (갑9, 안산세무서장)

강제경매 (갑10, 주택도시보증공사)

3.4. 인수되는 보증금

본건과 관련하여 매수인이 인수해야 할 임차인 보증금은 없습니다. (HUG 대항력 포기 확약서 제출됨)

4. 상권분석

4.1. 주변지역 특성

본건이 소재한 신장동 일대는 오피스텔, 숙박시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 복합 상권입니다. 신장근린공원이 인접해 있어 녹지 공간을 이용하기 편리합니다.

4.2. 건물 현황

본건은 총 17세대가 거주하는 다세대주택 건물 내 일부입니다. 건물은 1993년식으로, 본건은 2008년 신축된 건물이며, 철근콘크리트 구조로 되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다. 신장근린공원을 통해 여가 활동 및 산책을 즐길 수 있습니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

5.2. 교육시설

인근 학교에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 다수의 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 통학 가능한 범위 내에 교육 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

5.3. 혐오시설 및 기타

본건은 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당하여 항공기 소음 및 비행 관련 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 관광특구로 지정되어 있어 관광객 유입 및 관련 시설의 영향을 받을 수 있습니다. 철도보호지구에 속해 있어 철도 운행 관련 영향도 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 제한

비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역, 관광특구, 철도보호지구 등 다수의 공법상 제한 사항이 존재하여 향후 건축 행위나 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 임차권 인수 문제

HUG의 대항력 포기 확약서가 제출되어 보증금 인수 부담은 없으나, 관련 서류의 진위 여부 및 법적 효력을 재확인하는 것이 중요합니다.

6.3. 소음 및 개발 제한

비행장 및 철도 인접 지역 특성상 소음 발생 가능성이 있으며, 비행안전구역으로 인한 건축 높이 제한 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 신장동에 위치한 소형 다세대주택으로, 감정가는 41,700,000원입니다. 전용면적 23.40㎡ (약 7.08평)의 아담한 크기로 1인 가구 또는 소규모 주거용으로 적합합니다.

권리관계상 HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임차인 보증금 인수 문제는 해결되었으나, 해당 지역은 비행안전구역, 소음대책구역, 관광특구, 철도보호지구 등 다양한 토지이용계획의 영향을 받는 지역이므로, 투자 시 이러한 지역적 특성을 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 소액 투자 가능: 낮은 감정가로 소액 투자자에게 진입 장벽이 낮습니다.

* 임차인 리스크 해소: HUG의 확약으로 임차인 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 평택시 발전 가능성: 평택시는 지속적인 개발 및 교통망 확충이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 주변 편의시설 이용: 신장근린공원 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

최근 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 면적 및 연식 등을 고려할 때 본건의 가치는 감정가 41,700,000원보다 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

주변 유사 면적(약 40㎡) 다세대주택의 최근 매매가가 26,000,000원에서 50,000,000원 사이로 형성되어 있으며, 이를 본건의 전용면적(23.40㎡)에 환산 시 15,210,000원에서 29,250,000원 수준으로 추정됩니다.

권리상 인수 부담이 없다는 점과 소형 주택임을 감안할 때, 감정가의 70~80% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 30,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.