나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53650 [1] 경기도 평택시 신장동 193-7 3층301호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-19

물건 개요

나이스옥션 법원경매 평택 2024타경53650 [1] 경기도 평택시 신장동 193-7 3층301호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

평택지원 경매4계 2024타경53650 | 소재지: 경기도 평택시 탄현로327번길 68, 3층301호 | 감정가: 41,700,000원 | 최저가: 14,303,100원 | 용도: 다세대주택

1. 사건 개요 및 물건 정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 평택지원 2024타경53650 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

소유자: 이OO

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 경기도 평택시 신장동 193-7 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 41,700,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각 (안정적인 투자 물건 형태)

특이사항: 임대관계 미상 (실제 점유자 확인 및 명도(이사) 협의 필요)

1.3. 면적 정보 (제곱미터 및 평수 병기)

토지면적: 19.32㎡ (약 5.84평)

건물면적: 23.40㎡ (약 7.08평)

이용상태: 다세대주택 (방1, 욕실1, 주방, 발코니 등)

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상5층 건내 제3층

2. 물건지 분석

2.1. 위치 및 주위환경

위치: 경기도 평택시 신장동 소재 "신장근린공원" 남동측 인근에 위치하며, 평택 오산 공군비행장(K-55)과 인접한 송탄 관광특구 내에 자리하고 있습니다.

주위환경: 오피스텔, 숙박시설, 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 일반 주거지역이라기보다는 상업 기능과 주거 기능이 혼재된 도시형 생활 환경입니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장과의 거리 및 운행빈도를 고려할 때 대중교통 여건은 보통 수준입니다. (1호선 송탄역 접근성 추가 확인 필요)

도로상태: 북서측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로와 접하고 있습니다.

2.2. 입지조건 및 생활정보

입지조건: 일반상업지역에 위치하여 상권 접근성이 우수합니다. 본건이 속한 신장동 일대는 K-55 오산 공군비행장 정문 앞 상권인 '송탄 관광특구'와 연계되어 있어, 유동인구 및 배후 수요(미군 및 군무원 등 외국인)를 바탕으로 상업시설 이용이 편리합니다.

생활정보: 인근에 송탄 국제중앙시장 등 전통시장과 다양한 외국계 음식점 및 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다. '신장근린공원'이 가까워 가벼운 산책이나 휴식 공간 활용이 가능합니다.

2.3. 상권분석 (송탄 관광특구 상권)

특징: 미군 부대(K-55)를 중심으로 형성된 상권으로, '리틀 이태원'으로 불릴 정도로 다국적 문화와 쇼핑, 유흥 시설이 발달해 있습니다.

잠재력: 상업지역 내 주택은 임대수익 창출에 유리한 조건을 갖추고 있으며, 특히 외국인 임대 수요가 꾸준한 지역적 특성을 가지고 있습니다.

2.4. 권리분석 (경매 컨설턴트 의견)

매각대상: 토지/건물 일괄매각으로 진행되어, 법정지상권 성립 여지 등 복잡한 토지/건물 관련 권리 문제는 발생하지 않을 것으로 보입니다. 안전성이 높은 매각 형태입니다.

점유 관계: 임대관계가 미상(미확인)이므로, 명확한 임대차 관계(대항력 있는 임차인) 유무를 사전에 철저히 조사해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 있을 경우 보증금 전액을 인수해야 할 위험이 있습니다.

기타: 부동산강제경매 사건이므로, 채권자의 강제집행을 통한 채권 회수가 목적입니다. 낙찰 후 소유권 이전에는 문제없으나, '임대관계 미상'에 따른 명도(인도명령 및 강제집행) 비용과 시간은 고려해야 합니다.

3. 잠재적 리스크 및 특이사항

3.1. 잠재적 리스크 (최대 리스크)

군용비행장 소음: 본건은 '군용비행장 소음대책구역 제3종구역'에 포함되어 있습니다. 이는 평택 오산 공군비행장(K-55)의 항공기 소음 영향을 받는다는 의미입니다.

소음 영향 및 보상: 제3종 구역 주민은 소음피해 보상금(월 3만원 내외, 1인 기준)을 받을 수 있으며, 건축물 신축/증·개축 시 방음시설 설치가 필수입니다. 이 소음 문제는 향후 매매 시 또는 임대 시 주택 가격의 감가 요인으로 작용할 수 있습니다.

3.2. 용도지역 및 기타 제한

용도지역: 일반상업지역으로 건폐율, 용적률이 높아 토지의 활용 가치는 높으나, 현 상태에서는 다세대주택으로 이용 중입니다.

제한상태: 관광특구(송탄), 비행안전 제5구역(전술), 철도보호지구 등 규제가 복합적으로 얽혀 있어 개발행위에 제약이 따를 수 있습니다.

3.3. 주변 혐오시설

송탄 관광특구는 상업 및 유흥 시설이 혼재된 곳이므로, 주거용 건물의 경우 늦은 시간 소음 발생 및 주거 환경의 쾌적성 저하를 유발할 수 있는 유흥 시설 밀집도는 고려해야 할 사항입니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 감정가 4,170만원의 소형 다세대주택으로, 일반상업지역이자 송탄 관광특구 내에 위치하여 **주거 안정성보다는 임대수익 창출에 초점을 맞춘 투자**에 적합해 보입니다. 미군 부대 인접지역이라는 특수성으로 인해 외국인 임대 수요가 꾸준할 수 있으나, **군용비행장 소음**이라는 명확한 리스크가 존재하여 해당 리스크를 가격에 반영한 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 일반상업지역, 송탄 관광특구 내에 위치하여 상권 이용 편의성이 높고 잠재적인 임대수요가 풍부합니다.

저렴한 실투자금: 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰받을 경우, 소액으로 상업지역 내 부동산에 투자할 수 있는 기회입니다.

매각 조건의 안정성: 토지/건물 일괄매각으로 권리관계가 비교적 명료합니다.

리스크 대비 가격 조정: 군 소음 리스크가 이미 감정가와 시장 가격에 반영되었을 가능성이 높으므로, 이를 고려하여 저가 매입에 성공한다면 리스크를 상쇄할 수 있습니다.

4.3. 제언

명도 및 소음: 입찰 전 임대차 관계와 실제 점유자를 확인하는 것이 필수입니다. 또한, 현장 방문을 통해 항공기 소음의 실제 체감 정도를 확인하는 것이 중요합니다.

법원 정보

평택지원 경매4계