나이스옥션 법원경매 평택 2024타경54387 [1] 경기도 평택시 고덕면 해창리 1272-3 에스타워프라임 1층108호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-19

물건 개요

나이스옥션 법원경매 평택 2024타경54387 [1] 경기도 평택시 고덕면 해창리 1272-3 에스타워프라임 1층108호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

평택지원 경매4계 2024타경54387 | 소재지: 경기도 평택시 고덕면 도시지원1길 111, 1층108호 (에스타워프라임) | 감정가: 588,000,000원 | 최저가: 201,684,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 평택지원 2024타경54387 (1)

소재지: 경기도 평택시 고덕면 해창리 1272-3 에스타워프라임 1층108호

용도: 근린생활시설 (현황: 이마트24 편의점)

감정가: 588,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자/채권자: 소유자(김OO), 채권자(유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

특이사항: 유동화물건

1.2. 면적 및 구조 현황

토지면적: 14.50㎡ (약 4.39평)

건물면적: 40.53㎡ (약 12.26평)

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건 내 1층

이용상태: 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이나, 현 인접한 107호와 함께 "이마트24(편의점)"으로 통합 이용 중임.

설비내역: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재경보기, 지하주차장 등 완비됨.

1.3. 핵심 주의사항

매각 대상 상가(108호)는 인접호실(107호)과 벽체 등으로 경계구분 없이 한 개의 점포로 운영 중입니다. 단, 감정평가서에 의하면 경계벽 제거가 일시적이고 본래의 위치와 면적을 특정하여 경계벽 복원이 용이하므로 구조상 독립성을 갖춘 것으로 보인다는 회신서가 제출되었습니다. 낙찰자는 명도 시 107호와의 경계 복구 및 통합 점포 운영 관계 해소에 대한 대비가 필요합니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 평택시 고덕면 해창리 "한국지역난방공사 평택지사" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 공장(지식산업센터), 근린생활시설, 업무시설, 공원 등이 혼재하는 고덕국제화지구 내 미성숙 상가 및 업무지대로서, 향후 고덕국제도시 및 삼성전자 평택캠퍼스 등 대형 배후 수요를 기반으로 상권 성장이 기대되는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통인 편입니다.

본 건물은 남측으로 로폭 약 18m 내외, 북서측 및 북동측으로 로폭 약 12m 내외, 서측으로 로폭 약 6m 내외 도로와 각각 접하고 있어 높은 접근성과 가시성을 확보하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 택지개발지구에 속하며, 개발 잠재력이 높은 지역으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 권원 및 특이 권리

본건은 채권자 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO에 의한 부동산임의경매 사건입니다.

유동화 물건으로 분류되어 있으며, 일반적인 근저당권 외에 추가적인 권리관계 분석이 필요할 수 있습니다.

3.2. 임대차 관계

임대관계는 미상이나, 현황상 인접 호실(107호)과 통합하여 편의점(이마트24)으로 사용 중입니다.

임차인의 보증금 및 차임, 대항력 여부, 사업자등록 현황 등에 대한 현장 조사 및 명확한 확인이 필수적입니다. 임차인이 있을 경우 명도 시 대항력 여부에 따라 인수 여부가 결정됩니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 현황 및 업종

현재 107호와 통합하여 편의점으로 이용 중인 1층 상가입니다. 1층의 편의점 업종은 비교적 안정적인 매출을 기대할 수 있는 핵심 업종으로 판단됩니다.

주변은 대규모 업무/산업 시설을 배후로 두고 있어 주중 상주 인구 및 유동 인구 유입이 예상되며, 상권은 현재 미성숙 단계이나 성장 가능성이 높습니다.

4.2. 건물 가시성 및 접근성

로폭 18m 내외의 주도로에 인접해 있어 차량 및 도보 접근성이 우수하며, 1층 상가로서 높은 가시성을 확보하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 설비 및 환경

철근콘크리트구조의 신축급 10층 건물로, 승강기 및 지하주차장 등 상가 운영에 필요한 기본적인 편의 시설이 잘 갖춰져 있습니다.

5.2. 주변 시설 및 혐오 시설

주변에 한국지역난방공사 평택지사, 지식산업센터 등 업무 시설이 주로 위치하며, 대규모 아파트 단지 등이 개발 진행 중입니다.

인근 4~5km 이내에 일부 농장/부화장 시설이 검색되나, 본 상가와 직접적인 영향을 미칠 만한 대형 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 및 원상복구 리스크

가장 큰 리스크는 인접 호실(107호)과의 경계벽 제거 및 통합 운영 상태입니다.

낙찰 시 원칙적으로는 경계벽 복구 및 본래 면적(40.53㎡, 약 12.26평)에 대한 단독 명도를 진행해야 하며, 이 과정에서 현 점유자(편의점 운영자)와의 복구 비용 및 명도 협의에 난항을 겪을 가능성이 있습니다.

6.2. 임대차 관계 불확실성

임대관계 미상인 바, 미확인된 임차인이 존재하고 그 임차인이 대항력을 갖춘 경우 낙찰자가 보증금을 인수해야 하는 중대한 리스크가 발생할 수 있습니다. 철저한 임차인 현황 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 고덕국제화지구 내 준주거지역에 위치한 1층 근린생활시설로, 삼성전자 등 대형 배후 수요를 바탕으로 향후 상권 활성화 시 시세 상승 여력이 충분한 투자 물건입니다.

다만, 인접 호실과의 통합 운영에 따른 명도 및 원상복구에 대한 추가 비용과 시간이 발생할 수 있으며, 이 점을 충분히 감안하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다. 임차인 현황 및 대항력 여부를 확인하는 것이 성공적인 투자에 있어 핵심 요소입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 확실한 미래 가치

고덕국제화지구 준주거지역 1층 상가로 입지적 희소성이 높고, 대규모 업무 시설 및 산업단지(삼성전자 평택캠퍼스 등)의 직접적인 배후 수요를 확보하고 있어 장기적인 상권 활성화 기대감이 높습니다.

8.2. 안정적 임대 업종

현재 이마트24 편의점으로 운영 중이며, 편의점은 상권 초기에 입점하여 장기 계약하는 경우가 많아 비교적 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

8.3. 우수한 접근성

주요 도로에 접한 코너급 건물(1층)로 추정되어 높은 가시성과 접근성을 갖추고 있습니다.

법원 정보

평택지원 경매4계