나이스옥션 법원경매 평택 2024타경54363 [1] 경기도 안성시 죽산면 두현리 476-10 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 평택 2024타경54363 [1] 경기도 안성시 죽산면 두현리 476-10 임야 경매

• 사건번호: 2024타경54363
• 주소: 경기도 안성시 죽산면 두현리 476-10
• 감정가: 1,173,168,000원
• 최저가: 402,396,620원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 임야

평택지원 경매4계 2024타경54363 | 소재지: 경기도 안성시 죽산면 두현리 476-10 | 감정가: 1,173,168,000원 | 최저가: 402,396,620원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 평택지원 2024타경54363 (1)

소재지: 경기도 안성시 죽산면 두현리 476-10 외 5필지 (일괄매각)

용도: 임야 (기호1,3,5,6), 전(기호2), 답(기호4) - 현황은 농사 짓지 않음

매각대상: 토지일부지분매각 (일괄매각)

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 조OO / 조OO

채권자: 평OOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 공유자우선매수신고 가능성, 분묘기지권 가능성

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 1,173,168,000원

토지면적: 12,150.00㎡ (약 3,675.88평)

토지 지분율: 1204899.7500000002

2. 물건의 특징 및 현황 (감정평가 요약)

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 안성시 죽산면 두현리 "세고개마을" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 목장, 임야, 자연부락 등이 혼재하는 전형적인 농촌 주변 지역입니다.

2.2. 형태 및 이용상태

본건은 6필지 일괄 매각 건으로, 공통적으로 2022년 12월에 단독주택 및 도로부지 조성 목적으로 개발행위 허가를 받은 상태를 감안하여 평가되었습니다.

기호1, 3, 5, 6은 임야(벌목 후 잡목 자생)이며, 기호2는 지목이 '전', 기호4는 지목이 '답'이나 현황은 모두 농사를 짓지 않는 토지입니다.

기호4 토지만 북동측 콘크리트 포장도로와 연계되어 있고, 나머지 기호1, 2, 3, 5, 6 토지는 현재 맹지 상태입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한

기호4(답)를 제외한 나머지 토지는 보전관리지역 및 준보전산지 등에 속하며, 기호4(답)는 계획관리지역 및 보전관리지역, 성장관리계획구역(주거형)에 포함되어 상대적으로 규제가 덜한 편입니다. 모든 토지는 가축사육제한구역(일부제한) 및 자연보전권역에 속합니다.

3. 권리 분석

3.1. 채권 및 채무 관계

본건은 부동산 임의경매 사건으로 채무자(소유자)와 채권자 간의 채무 관계에 의해 진행되는 사건입니다. 낙찰 시 말소기준권리 이후 권리는 소멸되므로, 등기부상 권리 분석은 비교적 명확할 것으로 보이나, 매각대상 지분에 대한 명확한 이해가 필요합니다.

3.2. 특이사항 및 법적 리스크

토지일부지분매각: 본건은 토지 전체가 아닌 지분 매각이므로, 낙찰자는 다른 공유자와의 관계(공유물 분할 소송 등)를 해결해야 하는 법적 리스크를 안게 됩니다.

공유자우선매수신고: 본건은 일괄매각(목록2 제외)으로 진행되지만, 목록2를 제외한 기호1, 3, 5, 6은 지분 매각이므로 다른 공유자의 우선매수신고가 들어올 가능성이 높습니다. 다만, 주의사항에 '일괄매각으로 목록2에 대한 공유자우선매수권 없음'이 명시되어 있어 해석에 주의가 필요합니다.

농지취득자격증명(농취증): 목록2(지목:전)와 목록4(지목:답)는 현황은 농사를 짓지 않더라도 지목상 농지이므로, 매각결정기일 전까지 농취증을 제출해야 하며 미제출 시 보증금은 미반환됩니다.

분묘기지권: 특이사항에 '분묘기지권'이 기재되어 있으며, 임야 특성상 암장 및 평장 유무 확인이 불가합니다. 낙찰자는 추후 분묘로 인한 법정 다툼의 여지를 감수해야 합니다.

제시외 물건: 기호2 지상 제시외 비닐하우스(약 84㎡)는 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 철거 및 부당이득 반환 청구 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 입지 조건 및 생활 정보

4.1. 입지 조건 (교통, 접근성)

본건은 "세고개마을" 인근에 위치하며, 기호1, 2, 3, 5, 6은 차량 접근이 불가능한 맹지 상태입니다. 기호4만이 도로와 연계되어 있습니다.

근거리에 노선버스 정류장이 소재하나 거리 등으로 보아 대중교통 사정은 불편한 편입니다.

전반적으로 교통 환경은 미흡하나, 개발행위 허가 내용에 '도로부지 조성 목적'이 포함되어 있어 장기적으로 진입로 확보를 위한 개발 계획은 수립되어 있는 것으로 보입니다.

4.2. 생활 정보 (주변 상권/시설)

주위는 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 생활 편의시설(상권, 병원 등) 이용을 위해서는 차량으로 일정 거리를 이동해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지분 매각 리스크: 공유자우선매수권 행사 여부 및 낙찰 후 공유자들과의 협의, 협의 불발 시 공유물 분할 소송 진행 등 복잡하고 장기간의 법적 절차 및 비용이 발생할 수 있습니다.

5.2. 개발 리스크: 개발행위 허가를 받았으나, 도로부지 등 미개설 상태이므로, 실제 개발을 위해서는 추가적인 자금 및 시간 투자가 필요합니다.

5.3. 혐오시설 관련: 인근 지역(용인, 평택)에서 대규모 혐오시설(소각장, LNG 화력발전소, 송전선로, 종합장사시설 등) 설치 계획 및 추진 소식이 있어, 장기적인 환경 및 재산 가치에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 존재하며, 해당 지역 시민 및 정치권의 반발이 거세게 일고 있는 상황입니다.

5.4. 농취증: 농지 취득 능력이 없는 경우 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 개발행위 허가를 이미 득한 토지를 포함한 일괄 지분 매각 물건으로, 저렴한 감정가에 대규모 토지(약 3,675평) 지분을 취득할 수 있는 기회입니다. 그러나 공유자우선매수권 가능성, 농취증 제출 의무, 분묘기지권 문제, 그리고 인근 지역 혐오시설 계획 등 다양한 법적 및 환경적 리스크를 동시에 안고 있습니다. 따라서 이 물건은 명확한 개발 계획과 공유자 지분을 정리할 수 있는 자금력 및 법적 대응 능력을 갖춘 전문 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

6.2. 투자 포인트

개발 허가 득한 토지: 이미 단독주택 및 도로부지 조성 목적으로 개발행위 허가를 받은 상태이므로, 개별적으로 허가를 받는 수고와 시간을 절약할 수 있습니다.

저평가된 임야: 개발 가능성이 높아진 임야 지분을 비교적 낮은 가격(유찰 시)으로 선점할 수 있습니다.

계획관리지역 포함: 기호4는 계획관리지역이 일부 포함되어 있어, 개발의 유연성이 높습니다.

공유자 우선매수권 대비: 지분 매각 특성상 높은 가격에 낙찰받을 경우 공유자우선매수권 행사의 위험이 증가하므로, 적정 수준의 입찰가 산정이 중요합니다.

법원 정보

평택지원 경매4계