나이스옥션 법원경매 평택 2024타경54646 [1] 경기도 평택시 이충동 515-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 씨티 · 평가일 2024.12.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 평택시 이충동 소재 "장당초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 인근일대는 아파트
단지, 근린생활시설, 학교, 다세대주택, 주상복합부동산 등이 혼재하는 지역으로서 서측
인근을 통과하는 국철1호선 철로 월편으로 고덕국제화지구가 위치함.

교통상황

왕복4차로의 포장도로(송탄로)변에 위치하여 본건까지 차량출입 용이하고 인근에 버스
정류장이 소재하며, 북서측 직선거리 약600미터 지점에 서정리역이 위치함.

형태 및 이용상태

기호(1-5): 5필1단의 부정형 토지로서 서하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 근린생
활시설 건부지로 이용중임.
기호(7,8): 2필1단의 부정형 토지로서 서하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 근린생
활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1-5): 동측으로 왕복4차로의 포장도로, 서측으로 소로에 접함.
기호(7,8): 남측 및 서측일부로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합)(기호(3,5,7)), 소로2류(폭 8m-10m)(접합)
(기호(3,7,8)), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(노루유치원(교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(장당초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(효명중고)<교육환경 보호에 관한
법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

<기호(6)>
철골조 철근콘크리트조 평스라브샌드위치판넬지붕 3층건으로서
외벽 : 샌드위치복합판넬, 페인팅 등 마감.
내벽 : 샌드위치판넬, 보드위 페인팅, 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.
<기호(9)>
철근콘크리트구조 및 경량철골구조 기타지붕(판넬) 2층건으로서
외벽 : 샌드위치판넬 등 마감.
내벽 : 샌드위치판넬 등 마감.
창호 : 하이샷시 등 창호임.

이용상태

<기호(6)>
1층,2층 : 종전에 사우나(찜질방)으로 이용하였으나 근린생활시설(판매점)으로 업종을
변경한 것으로 조사되며, 가격시점 현재 공실로 방치된 상태임.
3층 : 창고, 숙소 등의 용도인 것으로 조사됨.
<기호(9)>
창고 등으로 이용중인 것으로 조사됨.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급.배수설비 등 되어있는 것으로 조사됨.

부합물 및 종물

후첨"지적 및 건물개황도" 와 같이 제시외건물(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 중 일부 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에
의거하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.
본건 중 기호(6)건물은 건축물대장상 "위반건축물"로 등재된 상태임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각(제시외 건물 및 공장저당 기계기구(수변전설비)포함)
-목록4. 지상에 소재하는 소유자 미상의 컨테이너박스 2기는 매각에서 제외함
-본건 토지 및 건물에 부합하는 석축, 수목, 펜스, 급·배수설비, 차양, 외부계단, 중이층 등은 토지 및 건물에 포함하여 평가
-목록6.은 종전에 사우나로 이용하였으나 근린시설(판매점)로 업종을 변경한 것으로 조사되며 감정 당시 공실상태이며 건축물대장상'위반건축물'로 등재된 상태임. 자세한 위반사항은 감정서 참조 요망
-25.11.3.자 주식회사 이조 제출 권리배제신청에 따르면 모든 임차인들은 점유권한 및 임대보증금이 없다고 주장하나 그 실제 사실여부는 불분명함
-25.11.11.자 (주)제이에스토지개발로부터 공사대금548,460,000원의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립여부는 불분명함
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 평택지원 2024타경54646 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행 (등기부상 확인)

중복사건 여부: 중복사건에 해당

재매각 여부: 재매각 대상

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 이충동 515-3번지

용도: 근린시설

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

특이사항: 유치권, 유동화물건, 대항력 있는 임차인 포함

1.3. 면적 정보

토지면적: 5,549.00㎡ (약 1,678.62평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (총 연면적): 4,705.85㎡ (약 1,423.52평)

* 건물(6): 총연면적 4,371.75㎡

* 건물(9): 총연면적 334.10㎡

건물 제시외면적: 88.20㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 20,777,434,700원 (207억 7743만 4700원)

매수신청보증금: 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 평택시 이충동 소재 "장당초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 다세대주택, 주상복합부동산 등이 혼재된 지역이며, 서측 인근을 통과하는 국철 1호선 철로 월편으로 고덕국제화지구가 위치하여 향후 개발 잠재력이 있는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본 물건은 왕복 4차로의 포장도로인 송탄로 변에 위치하여 차량 출입이 용이합니다. 인근에 버스 정류장이 소재하며, 북서측 직선거리 약 600미터 지점에 서정리역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 접근성

토지(기호 1-5)는 동측으로 왕복 4차로 포장도로, 서측으로 소로에 접하고 있습니다. 토지(기호 7,8)는 남측 및 서측 일부로 소로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 (말소기준권리 확인)

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2023년 7월 25일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을1)입니다. 해당 권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 (대항력, 보증금, 차임)

* 임차인: (주)상림 (김수진)

보증금: 10,000,000원

차임: 1원

전입일자: 2023-07-06

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 김수진

보증금: 0원

차임: 2,500,000원

전입일자: 2015-11-11

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 남성현

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2017-10-18

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 백윤기

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2001-06-23

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 해인코리아(주) (서주석)

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-08-07

대항력: 있음

비고:

* 임차인: (주)해냄유통 (김성현)

보증금: 1,000,000,000원

차임: 60,000,000원

전입일자: 2024-06-20

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 유희범

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-08-17

대항력: 없음

비고:

주식회사 이조는 모든 임차인에게 점유 권한 및 임대 보증금이 없다고 주장하고 있으나, 그 사실 여부는 불분명하므로 임차인 관련하여 추가적인 확인이 필요합니다. 대항력 있는 임차인이 다수 존재하며, 보증금 유무 및 금액 등에 따라 인수 또는 배당 여부가 결정되므로 면밀한 분석이 요구됩니다.

3.3. 유치권 및 기타 권리 신고 현황

(주)제이에스토지개발로부터 공사대금 548,460,000원에 대한 유치권 신고가 접수되었으나, 그 성립 여부는 불분명한 상태입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건은 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있어, 주변으로 다양한 소매점, 판매점, 음식점 등 상업 시설이 발달해 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 업종 분포

건물(6)은 종전에 사우나로 이용되었으나 근린생활시설(판매점)로 업종을 변경한 것으로 조사됩니다. 현재 공실 상태이며, 이는 향후 업종 변경 및 임대 관리를 통해 수익 창출이 가능함을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 장당초등학교가 위치하고 있으며, 효명중고, 노루유치원 등 교육 시설이 주변에 분포하고 있어 주거 및 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 서정리역 인근의 상업 지역을 통해 더욱 다양한 편의 시설 접근이 용이할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 재매각

본 건은 중복사건이며 재매각으로 진행 중으로, 이는 이전 매각 과정에서 문제가 발생했거나 유찰되었음을 시사합니다.

6.2. 유치권 및 공사대금 주장

(주)제이에스토지개발이 신고한 유치권의 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 후 유치권 관련 분쟁의 소지가 있습니다.

6.3. 임차인 관련 분쟁 소지

대항력 있는 임차인 다수 존재 및 임차인의 보증금/차임 관련 불분명한 주장으로 인해 명도 관련 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 특히, 주식회사 이조의 주장과 임차인들의 실제 권리관계가 상이할 가능성이 있습니다.

6.4. 위반건축물

건물(6)은 건축물대장상 '위반건축물'로 등재된 상태입니다. 자세한 위반 사항은 감정서를 통해 반드시 확인해야 하며, 이행강제금 등 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

6.5. 제시외 물건 관련 사항

목록 4. 지상 컨테이너박스 2기는 매각에서 제외되므로, 이를 별도로 처리해야 하는 점을 유의해야 합니다. 반면, 석축, 수목, 펜스 등은 토지 및 건물에 포함하여 평가되었으므로 일괄 매각 대상입니다.

6.6. 기타 특이사항 (유동화물건)

본 건이 유동화물건이라는 점은 자산유동화전문회사(ABCP, MBS 등)를 통해 채권이 유동화되었음을 의미하며, 이는 권리관계 및 채권 회수 절차에 있어 일반적인 경매와는 다른 특성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 강점

* 대규모 감정가를 가진 상업 시설로서, 투자 가치가 잠재되어 있습니다.

* 서정리역과 인접한 대로변에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다.

* 장당초등학교 등 교육 시설이 인접해 있고, 주변이 주거 및 상업 시설로 혼재되어 있어 지역 내 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로, 토지와 건물을 함께 활용할 수 있습니다.

7.2. 물건 약점

* 중복사건, 재매각, 유치권, 대항력 있는 임차인, 위반건축물 등 권리 및 명도 관련 복잡성과 리스크가 높습니다.

* 감정가가 매우 높아 신중한 자금 계획이 필요합니다.

* 임차인들의 권리관계 및 보증금 관련 불분명한 사항이 많아, 추가적인 법률적 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 매력적인 요소

* 대로변 역세권 입지: 서정리역과 가까운 대로변에 위치하여 향후 상권 활성화 시 높은 가치를 가질 수 있습니다.

* 대규모 부지 및 건물: 넓은 토지와 연면적을 가진 근린시설로서, 다양한 업종 전환 및 개발 잠재력을 지니고 있습니다.

* 향후 지역 개발 잠재력: 고덕국제화지구 인근이라는 점은 장기적인 관점에서 긍정적 요인입니다.

8.2. 고려 사항

* 높은 감정가와 복잡한 권리관계를 해결하기 위한 충분한 자금력과 전문적인 법률 자문이 필요합니다.

* 명도 과정에서 발생할 수 있는 문제에 대한 대비책을 마련해야 합니다.

* 건축물 위반 사항 해소를 위한 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 시 고려사항

본 물건은 감정가가 매우 높고, 유치권, 대항력 있는 임차인, 위반건축물 등 복잡한 권리 및 하자 사항을 다수 포함하고 있습니다. 따라서 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

* 최근 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가 분석

* 인수될 가능성이 있는 유치권 및 임차인 보증금 추정액 산출

* 위반건축물 시정 비용 및 이행강제금 예상액 산출

* 명도에 소요될 시간 및 비용 추정

* 향후 임대 수익률 및 재매각 시 가치 상승 요인 분석

제시된 '인수 보증금 합계: 0원'을 바탕으로, 낙찰자가 별도의 임차인 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인들의 권리관계는 여전히 중요한 변수입니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 부동산 경매 전문가와 상의하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.