나이스옥션 법원경매 평택 2025타경325 [9] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수 · 평가일 2025.02.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 모곡동 소재 ""송탄일반산업단지"" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 ""평택지제역""이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트로서,
외 벽 : 복합판넬 및 석재붙임 마감 등임.
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

일련번호(1)~(9) 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 토지로서, 상업용 및 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약35미터 내외, 북측 및 남측으로 노폭 약15미터 내외, 서측으로 노폭 약10미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 중로3류(폭12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21~2026.6.20)임.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 평택시 장당동 154번지, 평택고덕아이파크 102동 8층 802호에 위치한 오피스텔입니다.

사건번호는 평택지원 2025타경325이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

토지 면적은 6.56㎡ (약 1.98평)이며, 건물 면적은 21.16㎡ (약 6.40평)입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 감정평가액은 183,000,000원입니다.

건축물대장상 정보에 따르면, 해당 건물은 2021년에 사용 승인되었습니다.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 평택시 장당동에 소재하며, ""송탄일반산업단지"" 남서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 복합적인 용도의 지역입니다.

교통상황:

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

또한, ""평택지제역""이 소재하여 광역 교통망 접근성이 양호한 편입니다.

도로상태:

본건 건물은 동측으로 노폭 약 35미터, 북측 및 남측으로 노폭 약 15미터, 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 진출입이 원활합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구)에 해당합니다.

인접 도로로는 중로2류(폭 15m~20m)와 중로3류(폭 12m~15m)가 있습니다.

가축사육제한구역, 철도보호지구로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다(지정기간: 2023.6.21~2026.6.20).

1.2. 권리분석

말소기준권리:

본건의 말소기준권리는 2023년 4월 24일에 접수된 평택축산업협동조합의 근저당권(을7)입니다.

인수 및 소멸되는 권리:

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 압류, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

본건의 등기부채권 총액은 약 13,466,637,094원으로 매우 높습니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시될 수 있으나, 현재 등기부상에는 해당 내용이 확인되지 않습니다.

채권자:

본 임의경매의 신청 채권자는 평택축산업협동조합으로 확인됩니다(등기부 을7, 갑6).

임차인 현황:

임차인: 전주성

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업자등록일자: 2022-04-29

대항력: 있음

임차인 관련 주의사항:

해당 임차인은 전입일자(2022.04.29)를 기준으로 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 일반적인 임대차 관계와 달라 특이사항으로 반드시 유의해야 합니다. 보증금이 0원임에도 대항력이 있다는 점은 추후 명도 과정이나 법률적 해석에 있어 복잡한 문제를 야기할 수 있으므로, 이에 대한 철저한 확인과 대비가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 장당동 일대는 업무시설, 근린생활시설과 함께 공장 등이 혼재하는 지역입니다. 인근 송탄일반산업단지의 존재는 지역 경제 활성화에 기여할 수 있지만, 동시에 산업단지 특유의 환경(소음, 교통량 등)이 일부 존재할 수 있습니다. 오피스텔로서 업무시설 및 상업시설과의 연계성이 좋으나, 주변 공장과의 혼재는 주거 환경의 쾌적성에 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 평택지제역을 통해 KTX 등 대중교통 이용이 가능하여 서울 및 수도권 이동이 비교적 편리한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인과 0원 보증금/차임:

가장 큰 리스크는 대항력을 갖춘 임차인이 존재함에도 불구하고 보증금과 차임이 0원으로 명시되어 있다는 점입니다. 이는 임차인의 권리 범위 및 명도 시 발생할 수 있는 법적 분쟁의 소지를 안고 있습니다. 임차인과의 명확한 소통 및 법적 검토가 필수적입니다.

과도한 채무 부담:

등기부 채권 총액이 130억 원을 초과하는 것은 소유주의 재정적 어려움이 매우 심각함을 시사합니다. 이는 경매 진행의 안정성이나 향후 매입 후 발생할 수 있는 추가적인 법적 문제의 간접적인 신호가 될 수 있습니다.

산업단지 인접 지역:

"송탄일반산업단지" 인근에 위치하여 공장 밀집 지역의 특성상 소음, 분진, 교통량 증가 등의 환경적 요인이 생활 만족도에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건 평택고덕아이파크 오피스텔은 평택지제역과의 접근성이 우수하고, 준주거지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 향후 발전 가능성이 있는 입지를 가지고 있습니다. 최신 축제의 건축물로서 기본적인 시설 및 주거 환경은 양호한 편입니다.

그러나 대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 존재하는 점, 등기부 채권 총액이 매우 높아 소유주의 재정 상황이 불안정함이 명확한 점, 그리고 산업단지 인근이라는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 교통망: 평택지제역 및 인근 도로망을 통한 광역 접근성.

신축 건물: 2021년 사용 승인된 건물로 비교적 최신 시설을 보유.

실용적인 면적: 21.16㎡(약 6.4평)의 전용면적은 1인 가구나 단기 임대수익용으로 적합할 수 있음.

감정가 대비 시세: 감정가(1.83억원)와 최근 실거래가(1.4억~1.8억원)가 유사하거나 감정가가 다소 높은 수준을 보임.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 183,000,000원이며, 최근 실거래 사례 중 동일 면적(21.16㎡)의 경우 2025년 9월 3일 180,000,000원, 2024년 2월 14일 140,000,000원에 거래되었습니다.

그러나 대항력 있는 임차인(보증금 0원, 차임 0원)의 존재는 명도 및 점유에 큰 위험 요인이므로, 이를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 높은 총 채권액 또한 간접적인 리스크로 작용할 수 있습니다.

이러한 리스크 요인을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가의 70~80% 수준을 잠재적 입찰가 범위로 제시합니다.

권고 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 150,000,000원

본 입찰가는 위와 같은 리스크 요인을 반영한 것이며, 낙찰 후 명도 및 임차인 관련 문제 해결 비용, 추가적인 법률 자문 비용 등을 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.