나이스옥션 법원경매 평택 2025타경325 [8] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수 · 평가일 2025.02.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 모곡동 소재 ""송탄일반산업단지"" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 ""평택지제역""이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트로서,
외 벽 : 복합판넬 및 석재붙임 마감 등임.
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

일련번호(1)~(9) 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 토지로서, 상업용 및 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약35미터 내외, 북측 및 남측으로 노폭 약15미터 내외, 서측으로 노폭 약10미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 중로3류(폭12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21~2026.6.20)임.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경325 (8)

소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 8층801호

용도: 오피스텔

감정가: 183,000,000원

토지면적: 6.65㎡ (약 2.01평)

건물면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 평택축산업협동조합 (등기부요약상 갑6)

1.1. 1. 건축물 상세

건축물명: 평택고덕아이파크

연면적: 149,838.01㎡

주요용도: 업무시설, 판매시설, 문화 및 집회시설

총 동수: 3개동 (102동 포함)

총 세대수(호): 1,325호 (102동 600호)

준공일: 2021년 11월 22일

건물구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조

외벽: 복합판넬 및 석재붙임 마감

창호: 샷시창호

승강기: 총 4대의 승용 승강기 (102동 기준)

주차: 총 1,778대 (오피스텔 62056.74㎡)

1.2. 입지조건

위치: 경기도 평택시 장당동 154번지, 평택고덕아이파크 102동 8층 801호

* 주위환경:

본건은 경기도 평택시 모곡동 소재 "송탄일반산업단지" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 공장 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황:

본건까지 차량 진출입이 용이합니다.

인근에 버스정류장이 소재하며, "평택지제역"이 가까이 있습니다.

* 인접 도로상태:

동측으로 노폭 약 35미터 도로

북측 및 남측으로 노폭 약 15미터 도로

서측으로 노폭 약 10미터 도로에 각각 접합니다.

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

지역지구: 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구)

도로: 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(접합)

기타 제한사항:

가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

철도보호지구<철도안전법>

토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2023.6.21~2026.6.20)

1.4. 권리분석

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 평택축산업협동조합 (등기부요약상 갑6 권리자로 확인)

말소기준권리: 을7, 근저당권 (평택축산업협동조합, 2023.04.24, 금140,000,000원)

소멸예정 권리:

본 매각으로 인해 을7(근저당), 을8(근저당), 갑3(압류), 갑4(가압류), 갑5(가압류), 갑6(임의경매), 갑7(압류) 등은 말소될 예정입니다.

갑2(소유권이전1번신탁등기말소) 또한 말소됩니다.

등기부채권 총액: 13,466,637,094원 (모든 채권 합계)

1.4. 1. 임차인 현황

* 임차인: 최

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 736,000원

* 전입/사업일자: 2023년 03월 29일

* 배당신고일자: 2025년 03월 21일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금: 0원 (권리분석상)

* 비고:

본 임차인은 대항력이 있으나, 배당신고일자가 2025년 03월 21일입니다.

매각으로 인한 배당 과정에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 남은 금액은 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

다만, 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으므로, 현재로서는 매수인이 직접 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

하지만, 임차인의 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

1.5. 상권분석

주변지역: "송탄일반산업단지" 인근으로, 업무시설, 근린생활시설, 공장 등이 혼재합니다.

배후수요: 산업단지 종사자 및 주변 상업 시설 이용객을 통한 임대 수요가 예상됩니다.

교통이점: 평택지제역 접근성으로 인해 광역 이동이 용이하며, 이는 임대 가치에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 생활정보

* 주변 편의시설:

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

(상세 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.)

* 주거환경:

오피스텔로서 1인 가구 또는 소규모 가구에 적합한 주거 형태를 제공합니다.

* 기본설비:

본 건물은 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인:

최 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 500만원 전액 변제가 불투명할 경우 매수인 인수 부담이 발생할 수 있습니다. (권리분석상 '인수 보증금 0원'으로 확인)

명도 진행 시 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다.

토지거래계약허가구역:

본 물건은 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다 (2023.6.21~2026.6.20).

매각 허가 시, 해당 기간 내 거래이므로 관할 지자체의 거래 허가를 받아야 할 수 있습니다. (확인 필요)

건축물 노후화:

2021년 준공된 비교적 신축 건물이지만, 장기적인 관점에서 건물의 유지보수 상태를 확인해야 합니다.

혐오시설 존재 가능성:

"송탄일반산업단지" 인근에 위치하므로, 산업단지 내 특정 시설에 따라 소음, 악취 등 환경적 요인 발생 가능성이 있습니다. (별도 확인 필요)

1.8. 종합 의견

본 물건은 평택시 장당동에 위치한 평택고덕아이파크 오피스텔로, 2021년 준공된 신축 건물입니다.

평택지제역과의 접근성이 우수하며, 송탄일반산업단지 인근에 위치하여 직주근접 수요를 기대할 수 있습니다.

건물 자체의 상품성은 우수하나, 대항력 있는 임차인의 존재와 토지거래허가구역 지정 등은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

다수의 채권이 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

가장 핵심적인 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성과 명도 문제입니다.

1.9. 투자 포인트

평택시의 지속적인 개발 호재 (산업단지, 교통망 확충 등)로 인한 미래 가치 상승 잠재력.

평택지제역 역세권 프리미엄과 신축 오피스텔이라는 점을 활용한 안정적인 임대 수익 기대.

산업단지 배후 수요를 기반으로 한 꾸준한 임대 수요 확보 가능성.

1.10. 예상 입찰가

시세 분석:

건물면적 21.16㎡ (약 6.40평)

감정가: 183,000,000원

최근 거래 사례 (동일 면적):

2025년 09월 03일: 180,000,000원 (10층)

2024년 02월 14일: 140,000,000원 (14층)

비교적 최근인 2025년 9월 거래가가 감정가와 유사한 수준으로, 본 건의 시세를 180,000,000원 내외로 추정할 수 있습니다. 2024년 2월 거래가는 시장 상황 변동 또는 개별 물건 상태에 따른 차이일 수 있습니다.

예상 입찰가 산정:

대항력 있는 임차인의 보증금 5,000,000원은 권리분석상 인수 부담이 없는 것으로 파악됩니다.

따라서, 최근 거래가 및 감정가를 고려한 예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 180,000,000원 범위로 설정하는 것이 합리적입니다.

경쟁 상황 및 물건의 최종 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적인 접근 시 165,000,000원 이하, 적극적인 접근 시 178,000,000원 내외를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.