나이스옥션 법원경매 평택 2025타경325 [7] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 7층706호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수 · 평가일 2025.02.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 모곡동 소재 ""송탄일반산업단지"" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 ""평택지제역""이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트로서,
외 벽 : 복합판넬 및 석재붙임 마감 등임.
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

일련번호(1)~(9) 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 토지로서, 상업용 및 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약35미터 내외, 북측 및 남측으로 노폭 약15미터 내외, 서측으로 노폭 약10미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 중로3류(폭12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21~2026.6.20)임.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 평택시 장당동 154번지, 평택고덕아이파크 102동 7층706호에 위치한 오피스텔입니다.

사건번호는 평택지원 2025타경325 (7)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 183,000,000원이며, 토지 면적은 6.57㎡(약 1.99평), 건물 전용 면적은 21.16㎡(약 6.40평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 채권자는 평택축산업협동조합입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "평택고덕아이파크" 내에 위치하며, "송탄일반산업단지" 남서측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주위 환경으로는 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 공장 등이 혼재하고 있습니다.

교통 상황은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 "평택지제역"(SRT, 1호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로 조건은 본건 동측으로 노폭 약 35미터, 북측 및 남측으로 약 15미터, 서측으로 약 10미터의 도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구)이며, 중로2류 및 중로3류 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(2026년 6월 20일까지)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리인 평택축산업협동조합의 근저당(접수일자: 2023.04.24.) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

채권자이자 경매 신청 채권자는 평택축산업협동조합입니다.

임차인 현황으로는 이나연 씨가 있으며, 보증금 5,000,000원, 차임 736,000원에 2022년 5월 2일 전입(사업일자)하였고, 2024년 2월 21일 확정일자를 받았습니다. 배당신고일자는 2025년 4월 25일이며, 대항력이 있습니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 등기부채권 총액은 13,466,637,094원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

* 임차인 정보:

* 임차인: 이 *

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 736,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-05-02

* 확정일자: 2024-02-21

* 배당신고일자: 2025-04-25

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 대항력이 있으나, "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어 매수인이 추가로 인수하는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 하지만 임차인의 대항력 및 보증금 관련 사항은 입찰 전 반드시 재확인이 필요합니다.

* 주요 등기부 현황 (매각으로 소멸 예정):

* 소유권이전 1번 신탁 말소 (주식회사다온어패럴)

* 근저당 (평택축산업협동조합): 140,000,000원 (말소기준권리)

* 근저당 (케이비증권주식회사): 13,000,000,000원

* 압류 (평택세무서장)

* 가압류 (신용보증기금): 256,000,000원

* 가압류 (중소기업은행): 70,637,094원

* 임의경매 (평택축산업협동조합): 1,082,024,830원

* 압류 (평택시)

1.3. 상권분석

본건이 소재한 지역은 "송탄일반산업단지" 남서측 인근으로, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 복합적인 상권입니다.

평택지제역이 인근에 있어 교통 접근성이 우수하며, 이는 오피스텔의 임대 수요 측면에서 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

건물 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

주변에 공장들이 혼재되어 있으나, 현재까지 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 유해 화학물질 공장 등)의 존재는 파악되지 않았습니다. 다만, 산업단지 인근 지역의 특성상 소음이나 기타 환경적 요인이 일부 존재할 가능성은 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 평택고덕아이파크 내 오피스텔로, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있어 생활에 편리합니다.

평택지제역까지의 접근성이 좋아 SRT 및 1호선 등 광역 교통망 이용이 용이합니다.

인근 지역은 업무, 상업, 산업 활동이 복합적으로 이루어지는 곳으로, 생활 편의시설과 직주근접성을 동시에 누릴 수 있는 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 이나연 씨는 대항력이 있으나, "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어 매수인에게 추가적인 보증금 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 임차인의 대항력 및 보증금 관련 사항은 입찰 전 반드시 최종 확인이 필요합니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 경매가 진행되었으며, 등기부채권 총액이 134억 원 이상으로 매우 높아 채권자들의 이해관계가 복잡할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 가축사육제한구역, 철도보호지구, 토지거래계약 허가구역(2026년 6월 20일까지)으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 복합 지역의 특성: 업무시설, 상업시설과 함께 공장 등이 혼재하는 지역으로, 일부 주거 환경의 쾌적성에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

평택고덕아이파크 102동 7층706호 오피스텔은 약 6.40평의 전용면적을 갖춘 물건으로, 평택지제역 접근성이 우수하고 준주거지역에 위치하여 기본적인 입지 조건이 양호합니다. 감정가는 1억 8,300만원이며, 최근 실거래가(2024년 2월 1억 4,000만원, 2025년 9월 예상 1억 8,000만원)를 고려할 때 시장 가격과 유사하거나 약간 높은 수준으로 판단됩니다. 대항력 있는 임차인의 존재, 높은 채권 총액의 공동담보 물건, 토지 이용 제한 등 몇 가지 리스크 요소를 면밀히 검토해야 합니다. 특히 임차인 관련 내용은 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있으나, 입찰 전 반드시 최종 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 평택지제역 역세권 입지: SRT와 1호선을 이용할 수 있어 광역 교통망이 우수합니다.

* 지역 개발 잠재력: 평택시는 지속적인 개발 및 산업 육성이 이루어지고 있어 장기적인 가치 상승이 기대됩니다.

* 안정적인 시세: 최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때, 시장 가격 수준에서 매수 기회가 있을 수 있습니다.

* 꾸준한 오피스텔 수요: 산업단지 및 역세권의 특성상 직장인 등 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 183,000,000원이며, 최근 오피스텔 매매 정보에 따르면 2024년 2월 14일 21.16㎡ 면적이 140,000,000원에 거래되었고, 2025년 9월 3일에는 동일 면적이 180,000,000원에 거래될 것으로 예상됩니다.

이러한 시장 상황과 함께 대항력 있는 임차인, 공동담보 물건의 높은 채권 총액 등의 리스크 요소를 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 175,000,000원에서 185,000,000원 사이로 판단됩니다.

임차인의 보증금 5,000,000원 인수 여부(명시적 인수 보증금 0원)를 포함한 물건의 정확한 현황을 입찰 전 철저히 확인하신 후, 보수적인 관점에서 최종 입찰가를 결정하시는 것을 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.