나이스옥션 법원경매 평택 2025타경325 [6] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 7층705호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수 · 평가일 2025.02.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 모곡동 소재 ""송탄일반산업단지"" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 ""평택지제역""이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트로서,
외 벽 : 복합판넬 및 석재붙임 마감 등임.
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

일련번호(1)~(9) 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 토지로서, 상업용 및 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약35미터 내외, 북측 및 남측으로 노폭 약15미터 내외, 서측으로 노폭 약10미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 중로3류(폭12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21~2026.6.20)임.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 평택지원 2025타경325 (6)

소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 7층705호

건물 종류: 오피스텔

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 및 감정가

토지 면적: 6.57㎡ (약 1.99평)

건물 면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

감정가: 183,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "송탄일반산업단지" 남서측 인근에 위치하며, 주변 지역은 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 공장 등이 혼재된 복합 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한, "평택지제역"이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건 건물은 동측으로 약 35미터, 북측 및 남측으로 약 15미터, 서측으로 약 10미터 내외의 다양한 폭의 도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접합하며, 가축사육제한구역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(2023.6.21~2026.6.20)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 권리관계

채권자: 평OOOOOOOO (평택축산업협동조합으로 추정)

말소기준권리: 2023년 4월 24일 접수된 평택축산업협동조합의 근저당권 (을7) 입니다.

등기부 요약:

* 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (갑2)

* 평택축산업협동조합 근저당권 (을7, 140,000,000원) - 말소기준권리

* 케이비증권주식회사 근저당권 (을8, 13,000,000,000원) - 말소

* 평택세무서장 압류 (갑3) - 말소

* 신용보증기금 가압류 (갑4, 256,000,000원) - 말소

* 중소기업은행 가압류 (갑5, 70,637,094원) - 말소

* 평택축산업협동조합 임의경매개시결정 (갑6, 1,082,024,830원) - 말소 (본건 경매 사건)

* 평택시 압류 (갑7) - 말소

3.2. 임차인 현황

임차인: 양시훈

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

특이사항: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로, 대항력이 없어 본 경매 절차에서 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부상 권리 및 임차인 현황 분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건이 위치한 지역은 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 공장 등이 혼재되어 있어 다양한 활동이 이루어지는 지역입니다. 평택지제역의 접근성이 우수하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

4.2. 개발 가능성

본건은 지구단위계획구역(장당지구)에 포함되어 있어 체계적인 도시 관리 및 개발이 이루어질 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조로 이루어져 있으며, 외벽은 복합판넬 및 석재붙임 마감, 창호는 샷시창호로 시공되었습니다. 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 혐오시설 확인

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설(폐기물 처리장, 악취 발생 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, '송탄일반산업단지' 및 '공장' 등이 인근에 혼재하고 있어, 이로 인한 환경적 영향은 고려될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

본건 토지는 가축사육제한구역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 거래에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계 미상

감정평가서상 "임대관계미상"으로 기재되어 있습니다. 이는 현재 공실이거나 임대차 계약의 세부 내용(보증금, 월세, 계약 기간 등)이 확인되지 않았음을 의미하며, 명도 진행 시 점유 관계 및 명도 난이도에 변수가 될 수 있습니다.

6.3. 건물 등기부상 특이사항

제공된 '전유부' JSON 데이터에서 본건 주소(102동 7층705호)와 다른 층수 및 호실(102동 27층2705호) 정보가 확인되었습니다. 이는 공식 등기부상의 오류이거나, 본건과 별개의 전유부 정보일 가능성이 있습니다. 정확한 전유부 정보는 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 건축물 사용승인일(2021년)이 비교적 최근인 오피스텔로, 평택지제역과의 접근성이 우수하여 입지적 장점을 갖추고 있습니다. 감정가 1억 8,300만원은 최근 유사 면적(21.16㎡)의 실거래가(2025년 9월 10층, 1억 8,000만원; 2024년 2월 14층, 1억 4,000만원)를 고려했을 때, 적정 수준으로 판단됩니다. 권리분석상 인수되는 권리나 보증금은 없으며, 경매로 인한 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 다만, 토지 이용 제한 사항과 임대 관계 미상이라는 점은 투자 결정 시 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2021년 사용승인) 오피스텔

* 평택지제역 인근의 우수한 교통 및 입지 조건

* 지구단위계획구역 내 위치로 향후 지역 개발 기대

* 권리관계가 깨끗하여 인수 부담 없음

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 21.16㎡ 면적의 오피스텔 거래 사례를 살펴보면, 2025년 9월 10층이 1억 8,000만원에 거래되었고, 2024년 2월 14층이 1억 4,000만원에 거래되었습니다. 본건은 7층에 위치하고 있으며, 감정가는 1억 8,300만원입니다. 10층 거래가(1억 8,000만원)를 기준으로 볼 때, 7층의 경우 시세가 약간 낮게 형성될 수 있으나, 감정가 수준에서 시세와 유사하다고 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 감정가: 183,000,000원

* 최근 유사 거래가: 180,000,000원 (10층, 21.16㎡, 2025년 9월)

* 본건 층수: 7층

* 인수되는 보증금: 0원

상기 내용을 종합적으로 고려하여, 본건의 적정 입찰가 범위를 1억 7,500만원 ~ 1억 8,500만원으로 예상합니다.

9.3. 최종 제안 입찰가 (예시)

180,000,000원 (보증금 10% 별도)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.