나이스옥션 법원경매 평택 2025타경325 [5] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 7층703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수 · 평가일 2025.02.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 모곡동 소재 ""송탄일반산업단지"" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 ""평택지제역""이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트로서,
외 벽 : 복합판넬 및 석재붙임 마감 등임.
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

일련번호(1)~(9) 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 토지로서, 상업용 및 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약35미터 내외, 북측 및 남측으로 노폭 약15미터 내외, 서측으로 노폭 약10미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 중로3류(폭12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21~2026.6.20)임.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경325 (5)

소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 7층703호

용도: 오피스텔

감정가: 183,000,000원

토지면적: 6.56㎡ (약 1.98평)

토지지분: 6.56㎡ (약 1.98평)

건물면적: 21.16㎡ (약 6.40평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 평택축산업협동조합 (등기부상 근저당권자)

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 장당동 소재 "송탄일반산업단지" 남서측 인근에 위치함.

인근 지역은 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 지역으로, 복합적인 도시 기능을 갖추고 있음.

1.1. 2.교통상황

차량으로의 진출입이 용이하며, 단지 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

특히, "평택지제역"이 인근에 위치하여 KTX 이용 및 광역적인 이동이 수월함.

1.1. 3.건물 구조 및 외관

건축년도: 2021년 (2021년 11월 22일 사용승인)

구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트.

외벽: 복합판넬 및 석재붙임 마감으로 현대적인 외관을 갖춤.

창호: 샷시 창호를 사용하여 단열 및 방음에 신경 쓴 모습임.

총 층수 (102동): 27층 (해당층 7층)

1.1. 4.건물 설비 및 이용 상태

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있어 주거 및 업무 편의성이 높음.

본 물건은 업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

1.1. 5.토지 형상, 이용 상태 및 도로 접근성

토지 형상은 대체로 가장형으로, 상업용 및 업무용 건부지로 이용되고 있음.

도로 접근성은 양호하며, 본건 동측으로는 노폭 약 35미터, 북측 및 남측으로는 노폭 약 15미터, 서측으로는 노폭 약 10미터의 도로에 각각 접해 있음.

1.1. 6.토지 이용 계획 및 제한 상태

용도지역: 준주거지역

지구단위계획구역: 장당지구

도로: 중로2류(폭 15m~20m) 및 중로3류(폭12m~15m)에 접함.

기타 제한사항:

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 철도보호지구

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2023.6.21~2026.6.20) - 경매 낙찰 시 거래 허가 필요

1.2. 권리분석

1.2. 1.등기부등본상 권리 분석

말소기준권리: 2023년 4월 24일 접수된 평택축산업협동조합의 근저당권 (을7).

이하 등기된 모든 권리(근저당, 압류, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정임.

다만, 등기부상 명시된 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 기재되어 있지 않아 추가 확인이 필요함.

등기부채권 총액은 약 134억 6천 6백 63만 7천 94원으로 매우 높은 수준임.

1.2. 2.임차인 분석

임차인: 허욱

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 4월 9일

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

임차인 허욱은 대항력이 없으며, 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있어 인수되는 보증금은 없을 것으로 보임.

단, 금액이 미상(0원)이라도 해당 임차인과의 관계를 명확히 파악하는 것이 주의 필요함.

1.2. 3.권리 인수 및 보증금 분석

인수되는 권리: 명시된 지상권 외에는 없음.

인수 보증금 합계: 0원.

본 경매물건은 낙찰자가 인수해야 할 별도의 유효한 권리나 보증금은 없는 것으로 판단됨.

1.3. 상권분석

1.3. 1.주변 시세 및 동향

본건이 소재한 평택고덕아이파크는 2021년 준공된 신축 오피스텔 단지임.

인근 지역은 산업단지와 상업시설이 혼재된 지역으로, 오피스텔에 대한 꾸준한 임대 수요가 예상됨.

1.3. 2.최근 거래 사례 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일 면적(21.16㎡)의 거래 사례는 다음과 같음.

* 2025년 9월 3일: 21.16㎡, 10층, 180,000,000원 (직거래)

* 2024년 2월 14일: 21.16㎡, 14층, 140,000,000원 (중개거래)

2024년 2월 거래가는 다소 낮게 형성된 것으로 보이며, 2025년 9월 거래가는 감정가(183,000,000원)와 유사한 수준임. 이는 본건의 감정가가 현재 시세를 잘 반영하고 있음을 시사함.

1.4. 생활정보

1.4. 1.주거 및 편의시설

오피스텔로서 기본적인 주거 편의시설이 잘 갖추어져 있음.

인근에 근린생활시설 및 상업시설이 발달해 있어 생활에 필요한 다양한 편의시설 이용이 편리함.

1.4. 2.주변 환경

송탄일반산업단지가 인접해 있어 관련 종사자의 직주근접 수요가 존재함.

평택지제역을 통해 광역 교통망 이용이 용이하며, 주변이 비교적 정돈된 업무 및 상업 지구임.

주변 지역 검색 결과, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.법적 제한 사항

본건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 2026년 6월 20일까지 유효함.

경매 낙찰 시, 관할 시군구청의 토지거래 허가를 취득해야 소유권 이전이 가능하므로, 절차상 추가적인 시간 및 행정적 처리가 필요함.

1.5. 2.권리 관계 및 임차인 리스크

등기부채권 총액이 매우 높아 채무 관계가 복잡한 편임. 비록 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸 예정이나, 채무 규모는 참고할 필요가 있음.

임차인 허욱의 경우, 대항력이 없으나 보증금/차임이 0원으로 '미상'으로 처리되어 있어, 관련 사실관계 확인이 필요함.

1.5. 3.기타 리스크

제공된 전유부 정보에서 해당 물건 호수(7층 703호)와 다른 호수(1703호)의 정보가 제시되어 있어, 실제 등기부상 또는 현황과의 호수 불일치 가능성이 있음.

낙찰 전, 등기부등본 및 현장 확인을 통해 정확한 호수 정보를 재확인하는 것이 필수적임.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 장당동에 위치한 평택고덕아이파크 오피스텔로, 신축급 건물이며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수함.

입지적 장점과 함께, 최근 실거래가와 감정가가 유사하게 형성되어 있어 가격 메리트가 존재함.

등기부상 모든 권리가 말소될 예정이며, 인수되는 보증금 또한 없어 권리관계가 비교적 명확함.

다만, 토지거래허가구역이라는 점, 임차인 관련 내용, 그리고 호수 정보의 불일치 가능성은 반드시 사전에 면밀히 검토해야 할 사항임.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 평택지제역 인근, 송탄일반산업단지 배후 수요.

* 교통: KTX 이용 등 광역 교통망 접근성 우수.

* 권리: 인수되는 권리 및 보증금 없음 (지상권 제외).

* 가격: 최근 실거래가 수준의 감정가로 시세차익 기대 가능.

* 건물: 2021년 준공된 신축급 오피스텔로 관리상태 양호 기대.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 183,000,000원

최근 실거래가 (21.16㎡, 2025년 9월): 180,000,000원

최근 실거래가 (21.16㎡, 2024년 2월): 140,000,000원

시세 분석 결과, 2025년 9월 거래가(180백만원)가 현재 시세를 가장 잘 반영하는 것으로 보이며, 감정가(183백만원) 또한 이를 고려한 수준으로 판단됨.

인수되는 권리 및 보증금이 없어 입찰가 산정에 추가 부담은 없음.

토지거래허가구역임을 감안하더라도, 경쟁 입찰 시 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격대로 입찰이 예상됨.

예상 입찰가 범위: 185,000,000원 ~ 195,000,000원

본 예상 입찰가는 제공된 정보와 최근 거래 사례를 바탕으로 산정한 것으로, 현장 조사를 통한 건물 상태 확인, 주변 시세 재확인, 관련 법규 검토 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.