나이스옥션 법원경매 평택 2025타경325 [4] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수 · 평가일 2025.02.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 모곡동 소재 ""송탄일반산업단지"" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 ""평택지제역""이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트로서,
외 벽 : 복합판넬 및 석재붙임 마감 등임.
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

일련번호(1)~(9) 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 토지로서, 상업용 및 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약35미터 내외, 북측 및 남측으로 노폭 약15미터 내외, 서측으로 노폭 약10미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 중로3류(폭12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21~2026.6.20)임.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 평택지원 2025타경325 (4)

소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 7층702호

용도: 오피스텔

감정가: 183,000,000원

토지면적: 6.56㎡ (약 1.98평)

토지지분: 6.56㎡ (약 1.98평)

건물면적: 21.16㎡ (약 6.41평) (전용면적 기준)

건물지분: 21.16㎡ (약 6.41평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 평택축산업협동조합 (경매 신청 채권자)

건물명: 평택고덕아이파크

준공년도: 2021년

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 장당동에 소재하며, 인근은 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 지역임. 특히 "송탄일반산업단지" 남서측 인근에 위치함.

1.2. 2. 교통상황

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함. 또한 "평택지제역"이 소재하여 광역 교통망 이용이 용이함.

1.2. 3. 토지 및 인접 도로

토지는 대체로 가장형의 형상이며, 상업용 및 업무용 건부지로 이용 중임. 본건 동측으로 노폭 약 35미터, 북측 및 남측으로 노폭 약 15미터, 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로에 각각 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호함.

1.2. 4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구)에 속해 있음. 또한 중로2류(폭 15m~20m) 및 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접하며, 가축사육제한구역, 철도보호지구로 지정되어 있음. 특히, 지정기간 2023.6.21~2026.6.20까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 취득 시 허가 절차가 필요할 수 있음.

1.2. 5. 주변 시설

주변에 업무시설, 근린생활시설이 다수 있으며, "송탄일반산업단지"가 인접하여 산업 관련 종사자들의 배후 수요가 있을 수 있음. 다만, 산업단지 인근 지역의 특성상 소음, 분진 등 공업 지역의 영향을 받을 가능성을 고려해야 함.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 권리 현황

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2023년 4월 24일 접수된 평택축산업협동조합의 근저당권(을7)임.

등기부등본상 접수된 모든 후순위 권리(갑3, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7)는 매각으로 소멸될 예정임.

1.3. 2. 임차인 현황

임차인: 김종윤

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-06-04

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 또한 0원이므로 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됨.

1.3. 3. 인수되는 권리 및 보증금

총 인수 보증금 합계: 0원.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨 (등기부채권 총액: 13,466,637,094원).

1.3. 4. 특이사항

공동담보 물건으로, 채무자의 복수 담보 설정 이력이 있음.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 건물 개요

본건이 속한 평택고덕아이파크는 2021년 사용승인된 오피스텔 건물임. 총괄표제부상 전체 1,325호, 표제부상 102동에는 600호가 있으며, 전유부 정보상 102동 7층 702호로 확인됨. 건물은 철근콘크리트구조로 건축되었으며, 업무시설, 판매시설, 문화집회시설 등으로 복합 용도 사용됨.

1.4. 2. 주변 상권 특성

장당동 지역은 준주거지역 및 상업시설이 혼재되어 있으며, "송탄일반산업단지"와 인접해 있어 직주근접 수요가 예상됨. 또한 평택지제역 역세권 개발과 연계된 지역으로 잠재적 성장 가능성이 있음.

1.4. 3. 최근 매매 사례 (전용면적 21.16㎡ 기준)

2024년 2월 14일: 140,000,000원 (1.4억원)

2025년 9월 3일: 180,000,000원 (1.8억원) (향후 거래 예정 또는 추정가)

감정가는 183,000,000원으로, 최근 매매 사례와 비교 시 시세 형성 가능성이 높은 편임.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 주거 및 편의시설

건물 자체적으로 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖춰져 있음. 인근에 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

1.5. 2. 교통 및 접근성

평택지제역 인근에 위치하여 SRT 고속철도 이용이 편리함. 또한 주요 도로망 접근성이 양호하여 차량을 이용한 이동도 수월함.

1.5. 3. 건물 내부

철근콘크리트구조로 안정적인 건축물이며, 외벽은 복합판넬 및 석재붙임 마감, 창호는 샷시창호로 시공됨.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 토지거래허가구역

본건 소재 토지는 2026년 6월 20일까지 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 취득 후 일정 기간(통상 2년) 동안 해당 지자체장의 허가 없이 토지 소유권 등을 전매하거나 제한할 수 없음. 매수자는 매각 허가 후 해당 구역 내에서 토지거래 허가를 받아야 함.

1.6. 2. 공장 인근 지역

"송탄일반산업단지"와 인접해 있어, 공장 운영에 따른 소음, 진동, 매연 등의 환경적 영향 가능성이 상존함. 이는 주거 환경 만족도나 향후 가치 상승에 영향을 줄 수 있는 요소임.

1.6. 3. 공동담보

공동담보 물건으로서 채무자의 금융 거래 내역이 복잡할 수 있으나, 현재 모든 후순위 권리가 말소 예정되어 있어 낙찰자의 권리 인수 부담은 없는 것으로 판단됨.

1.6. 4. 임차인 관련

현재 임차인은 대항력이 없으나, 임대차 계약 관련 세부 사항은 추가 확인이 필요함.

1.7. 종합 의견

본건은 평택지제역 역세권 인근의 신축급 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있음. 준주거지역 내 지구단위계획구역에 위치하며, 비교적 넓은 도로에 접해 있어 접근성이 양호함. 최근 동일 면적의 오피스텔 매매 사례를 볼 때 시세 상승 추세가 확인되며, 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있음. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 인접 산업단지의 환경적 영향을 잠재적 리스크로 고려해야 함. 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담은 없는 상태임.

1.8. 투자 포인트

* 평택지제역 역세권 및 준주거지역 내 입지로 향후 개발 가치 상승 기대.

* 신축급 오피스텔로 유지보수 비용 절감 및 즉시 임대/사용 가능.

* 대항력 있는 임차인 없어 낙찰 후 명도 부담 적음.

* 비교적 양호한 교통망과 주변 생활 편의시설 접근성.

* 최근 거래 사례 및 감정가 대비 경쟁력 있는 가격 책정 가능성.

1.9. 예상 입찰가

최근 동일 면적(21.16㎡)의 거래 사례는 2024년 2월 140,000,000원, 2025년 9월 (예상) 180,000,000원이며, 본건의 감정가는 183,000,000원임.

낙찰자는 인수할 보증금이 0원이므로, 감정가 및 최근 시세 추이를 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

합리적인 투자 관점에서, 본건의 예상 입찰가는 175,000,000원 ~ 185,000,000원 수준으로 판단됨.

권리 인수 부담이 없고, 입지 및 건물 상태를 고려할 때 보수적으로 감정가 수준인 180,000,000원 내외에서 입찰을 고려해볼 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.