나이스옥션 법원경매 평택 2025타경325 [2] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 6층607호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수 · 평가일 2025.02.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 모곡동 소재 ""송탄일반산업단지"" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 ""평택지제역""이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트로서,
외 벽 : 복합판넬 및 석재붙임 마감 등임.
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

일련번호(1)~(9) 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 토지로서, 상업용 및 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약35미터 내외, 북측 및 남측으로 노폭 약15미터 내외, 서측으로 노폭 약10미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 중로3류(폭12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-01-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21~2026.6.20)임.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 평택지원 2025타경325 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 평OOOOOOOO

1.2. 물건 상세정보

소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 6층607호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 183,000,000원

1.3. 건물 정보

토지면적: 6.56㎡ (약 1.98평)

토지지분: 6.56㎡ (약 1.98평)

건물면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

건물지분: 21.16㎡ (약 6.40평)

건축년도: 2021년 (사용승인일 기준)

동 정보: 102동

해당 층수: 6층

총 층수: 27층 (해당 동 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 평택시 모곡동 소재 ""송탄일반산업단지"" 남서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 지역으로 파악됩니다.

다만, 해당 지역에 대한 주변 혐오시설 유무에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

대중교통 이용 시, ""평택지제역""이 인근에 위치하여 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로

토지 형상은 대체로 가장형의 형태를 띠고 있으며, 상업용 및 업무용 건부지로 이용 중입니다.

물건은 동측으로 노폭 약 35미터, 북측 및 남측으로 노폭 약 15미터, 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 도시계획 및 제한사항

본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구)으로 지정되어 있습니다.

또한, 중로2류(폭 15m~20m) 및 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접하며, 가축사육제한구역(전부제한구역), 철도보호지구에 해당합니다.

특히, 본건 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2023년 6월 21일부터 2026년 6월 20일까지입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 4월 24일 접수된 평택축산업협동조합의 근저당권 (을7)입니다.

근저당권 권리금액은 140,000,000원입니다.

3.2. 등기부 권리 요약

등기부등본 상 을구의 근저당권(을7, 을8)은 말소기준권리가 되어 말소될 예정입니다.

또한, 갑구의 압류(갑3, 갑4, 갑5) 및 가압류(갑6) 또한 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

갑2는 소유권이전 1번 신탁등기 말소 건입니다.

갑7은 평택시의 압류 건입니다.

총 등기부채권액은 13,466,637,094원입니다.

3.3. 임차인 현황

본건에는 박진우라는 임차인이 거주하고 있으며, 전입일자는 2022년 4월 27일입니다.

해당 임차인은 대항력이 있는 것으로 파악됩니다.

다만, 임차인의 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있으며, 임대관계는 미상으로 되어 있습니다.

금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 인수 보증금은 0원이지만 해당 임차인과의 관계 및 명도 절차 진행 시 주의가 필요합니다.

3.4. 인수 권리 및 금액

본 경매물건은 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 등기부등본 상 해당 권리는 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 구성

본건이 위치한 지역은 업무시설, 근린생활시설, 공장 등이 복합적으로 분포하고 있어 다양한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

평택고덕아이파크 단지 자체 내에도 상가 및 근린생활시설이 있어 단지 내 수요 흡수가 가능합니다.

4.2. 배후수요

인근 송탄일반산업단지 및 다수의 업무시설에 종사하는 직장인들을 잠재적 수요층으로 예상할 수 있습니다.

또한, 평택지제역 인근으로 교통 이용객 및 지역 거주민의 수요도 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 마감

건물은 철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조로 건축되었습니다.

외벽은 복합판넬 및 석재붙임으로 마감되었으며, 창호는 샷시창호입니다.

본건은 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

5.2. 내부 설비

건물 내에는 기본적인 위생 설비, 급·배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인(박진우)이 존재하나 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있습니다.

이러한 0원 보증금/차임은 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁의 소지가 될 수 있으며, 임차인의 실제 권리 관계 및 명도 조건에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

6.2. 권리 관계 및 기타

공동담보 물건으로, 경매와는 별개로 담보 설정된 다른 부동산의 권리 관계가 본 물건의 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 2026년 6월 20일까지 해당 부동산 취득 시 관계 기관의 허가를 받아야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

본 물건은 경기도 평택시 장당동 소재 평택고덕아이파크 102동 6층에 위치한 전용면적 21.16㎡의 오피스텔입니다.

2021년 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 역세권 및 산업단지 인근에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다.

등기부 상 인수할 권리는 없으나, 대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 존재한다는 특이사항이 있습니다.

7.2. 시세 비교

최근 매매 정보에 따르면, 동일 평형(21.16㎡)의 매매가는 2024년 2월 14,000만원, 2025년 9월 18,000만원으로 확인됩니다.

본 물건의 감정가는 183,000,000원으로, 최근 거래 사례 중 가장 높은 가격인 18,000만원과 유사한 수준입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2021년 준공된 건물로 내부 컨디션이 양호할 것으로 기대됩니다.

* 우수한 입지: 평택지제역 인근에 위치하며, 송탄일반산업단지와의 접근성이 좋습니다.

* 확실한 권리 인수: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되어 인수할 권리 부담이 없습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 관계가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 최고가 18,000만원 (2025년 9월 거래) 및 감정가 183,000,000원을 고려할 때, 시세는 18,000만원 내외로 판단됩니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금은 0원이므로, 이 부분에 대한 명도 전략 수립이 중요합니다.

향후 거래가 18,000만원 수준으로 예상되는 점과 경매 특성을 감안하여, 예상 입찰가는 170,000,000원에서 180,000,000원 사이로 산정하는 것이 적정할 것으로 보입니다.

(이는 인수되는 임차인 보증금이 0원이라는 전제하에 산정된 금액입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.