나이스옥션 법원경매 수원 2024타경91462 [1] 경기도 용인시 처인구 포곡읍 둔전리 167-7 동양힐타운 다동 OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진흥 · 평가일 2024.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 용인시 처인구 포곡읍 둔전리 소재 "둔전제일초등학교" 남서측 인근에 위치하며,
인근은 아파트단지, 단독주택 및 다세대주택, 공장 및 창고, 농경지, 임야 등으로
형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 용인경전철 둔전역이 위치하는 바, 제반
교통편은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층건 내 5층 502호로서
(사용승인일: 2002.04.25)

외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽: 벽지 등 마감.
창호: 섀시 창호 구조임.

이용상태

다세대주택으로 이용중이며, 내부구조 등은 별첨 내부구조도를 참조 바람

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 도시가스 보일러에 의한 난방설비 등의 설비임.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 10미터 정도의 포장도로 및 남측으로 폭 약 8m 포장도로, 동측으로
폭 약 4m 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

가축사육제한구역(2021-05-28)(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률> , 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 제한보호구역(지원/헬기:2km)<군사기지
및 군사시설 보호법> , 배출시설설치제한지역<물환경보전법> , 자연보전권역<수도권정비
계획법> , 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 수원지방법원 2024타경91462 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 포곡읍 둔전리 167-7 동양힐타운 다동 5층502호

용도: 다세대주택

감정평가액: 89,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 엔에이치농협캐피탈주식회사

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 27.52㎡ (약 8.32평)

건물면적: 48.42㎡ (약 14.65평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 내 5층 502호

사용승인일: 2002년 04월 25일

건물명: 동양힐타운

동: 다동

호: 502호

총 층수: 5개 층

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

지역지구: 도시지역, 제2종일반주거지역

도로: 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 제한보호구역(지원/헬기:2km), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역

2. 입지조건

2.1. 교통 환경

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 용인경전철 둔전역이 위치해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.2. 주변 환경

본건은 용인시 처인구 포곡읍 둔전리 소재 "둔전제일초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 다세대주택이 형성되어 있으며, 일부 공장, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 2024년 07월 08일 엔에이치농협캐피탈주식회사의 가압류 (을8)

등기부채권 총액 (말소기준권리 포함): 약 32,997,658원

3.2. 임차인 분석

임차인: 경기주택도시공사 (실질 임차인: 박 )

보증금: 65,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020년 12월 07일

확정일자: 2020년 11월 16일

배당신고일자: 2024년 10월 25일

대항력: 있음

3.3. 인수 및 소멸 권리

* 본 물건은 강제경매로 진행되며, 말소기준권리(2024.07.08.자 NH농협캐피탈 가압류)보다 선순위로 전입 및 확정일자를 갖춘 임차인이 존재합니다.

* 하지만, 감정평가서 요약 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 법원 집행 과정에서 임차인의 보증금이 낙찰자에게 인수되지 않고 배당을 통해 변제될 가능성이 높습니다.

* 따라서, 임차인의 대항력은 있으나 낙찰자가 부담해야 할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 이는 법원의 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로, 실제 명도 과정에서 세심한 확인이 필요합니다.

* 그 외 등기부상의 가압류 및 강제경매 등기 등은 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

지역적으로 주거지역과 일부 공장, 창고 등이 혼재된 복합 용도의 지역입니다. 용인경전철 둔전역이 인접해 있어 교통이 편리하며, 주변으로 주거 단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: "둔전제일초등학교"가 남서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통: 용인경전철 둔전역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 양호합니다.

* 주변 편의시설: 아파트 단지 및 상가 밀집 지역이 인접해 있어 생활 편의 시설 이용이 비교적 편리할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: '인수 보증금 합계: 0원'으로 분석되었으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 실제 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. 이에 대한 면밀한 법률적 검토 및 현장 확인이 필수적입니다.

* 복합 용도의 주변 환경: 주거지 외에 공장, 창고, 농경지 등이 혼재되어 있어 지역의 특성에 따른 소음, 악취 등 생활 환경의 영향을 받을 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 다수의 법규(가축사육제한, 보호구역, 배출시설 설치제한, 보전지역 등)에 따른 토지 이용의 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 용인시 처인구 포곡읍에 위치한 다세대주택으로, 용인경전철 둔전역 인근에 있어 교통이 편리한 장점을 가지고 있습니다. 2002년에 준공된 건물로 연식은 있으나, 철근콘크리트 구조로 비교적 튼튼하게 지어졌습니다. 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재함에도 불구하고 '인수 보증금 합계: 0원'으로 분석되어, 낙찰자가 임차인 보증금에 대한 직접적인 부담을 지지 않을 가능성이 높다는 점입니다. 다만, 이 부분은 법원의 최종 배당 결과 및 명도 과정에서 확인이 필요하며, 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 주변 환경은 주거와 산업 시설이 혼재된 지역입니다.

8. 투자 포인트

* 교통의 편리성: 용인경전철 둔전역 접근성 우수.

* 안정적인 법적 권리관계 (추정): '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 임차인 보증금 미인수 가능성 높음.

* 지역 내 주거 수요: 포곡읍 지역의 꾸준한 주거 수요 기대.

9. 예상 입찰가

최근 주변 시세 분석 결과, 유사한 연식 및 면적의 다세대주택 매매가가 5,300만원에서 10,500만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 전용면적(48.42㎡) 및 감정가(8,900만원)를 고려할 때, 특히 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점을 감안하면, 본건의 현재 시장 가치는 감정평가액 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

안정적인 투자를 위해, 임차인 관련 리스크를 고려하여 감정평가액을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 감정가: 89,000,000원

* 주변 시세 반영 (보수적 접근): 85,000,000원 ~ 95,000,000원

종합적으로, 임차인 명도 및 배당 관련 사항을 철저히 확인한다는 전제 하에, 85,000,000원 을 최적 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.