나이스옥션 법원경매 성남 2024타경51153 [1] 경기도 하남시 감이동 478-7 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미도 · 평가일 2024.02.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 감이동 소재 "감일고등학교" 남동측 근거리에 위치하며, 부근은 상업나지, 지
식산업센터 등이 소재하는 감일 공동주택지구 내의 자족용지로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근의 간선도로변에 대중교통편인 노선버스정류장이 소재하여 대중교
통사정 보통임.

형태 및 이용상태

인접한 토지와 같은 높이의 가로장방형의 토지로서 업무용 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 10m의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(감일지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 가축사육제한구역(전부제
한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(개발행위허가제한지역)<공공주택 특
별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립지역(수
도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법>.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임.

- 기타: 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2022. 10. 07. 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층, 지상5층 건물로서,

외벽: 석재붙임 마감 등
내벽: 몰탈 위 페인팅 및 타일붙임, 각종 내부 인테리어 마감 등
창호: 새시창호임.

이용상태

업무시설 및 근린생활시설로서,

- 지하2층: 주차장, 창고, 펌프실, 지하저수조, 복도
- 지하1층: 주차장, 창고, MDF실, 홀
- 1층: 근린생활시설(휴게음식점, 소매점), 로비, 화장실
- 2층-5층: 업무시설(사무소), 홀, 화장실 등으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수시설, 지하 주차장시설, 천정형 시스템냉난방설비(4, 5층), 승강기설비(승객용 15
인승, 1,150kg), 카리프트설비(지1층, 지2층) 등 갖추었음.

부합물 및 종물

별지의 "건물개황도" 참고바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임.

- 기타: 해당사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(철근콘크리트구조 창고 약 74㎡) 평가 및 매각에 포함.
2. 지상 및 옥탑소재 제시외 수목(관목 약 340주) 및 태양광발전설비(11.04kw)는 조경공사 및 전기공사에 포함 평가함.
3. 본건 토지는 업무용 근린생활시설 건부지이며, 건물은 지하2층~지상5층 업무시설 및 근린생활시설로 이용중임.
4. 본건 건물 4층은 일반건축물대장상 용도는 '제2종근린생활시설(제조업소)'이나 현황 '업무시설(사무소:전시장)'로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 하남시 감이동 478-7 (신우실로110번길 31)에 소재한 부동산 임의경매 사건입니다.

사건번호는 성남지원 2024타경51153 (1)이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

건물의 용도는 근린생활시설 및 업무시설이며, 감정가는 10,676,129,800원입니다.

토지 면적은 574.20㎡ (약 173.69평)이며, 건물 면적은 2533.27㎡ (약 766.29평)입니다. 제시외 건물 약 74㎡가 포함되어 매각됩니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

건물은 2022년 10월 7일에 사용 승인되었으며, 지하 2층부터 지상 5층까지의 철근콘크리트구조 평스라브지붕 건물입니다.

채권자는 중OOOOOOOO로 추정되며, 중복사건, 유동화물건, 개발행위허가제한구역 등의 특이사항이 있습니다.

일괄매각으로 제시외 건물(철근콘크리트구조 창고 약 74㎡)이 평가 및 매각에 포함되며, 지상 및 옥탑의 수목(약 340주)과 태양광발전설비(11.04kw) 또한 평가에 포함되었습니다.

본건 토지는 업무용 근린생활시설 건부지이며, 건물은 지하 2층 ~ 지상 5층 업무시설 및 근린생활시설로 이용 중입니다.

건물 4층은 일반건축물대장상 용도는 '제2종근린생활시설(제조업소)'이나 현황 '업무시설(사무소:전시장)'으로 이용 중입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 하남시 감이동 소재 "감일고등학교" 남동측 근거리에 위치합니다.

주변은 상업나지, 지식산업센터 등이 소재하는 감일 공동주택지구 내의 자족용지로서, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근 간선도로변에 대중교통인 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정 또한 보통입니다.

본건 남측으로는 노폭 10m의 아스콘 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지는 인접한 토지와 같은 높이의 가로장방형으로 업무용 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 12월 5일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을1, 금 7,956,000,000원)입니다.

말소기준권리 이후의 모든 권리(을2, 을3, 갑5~갑14, 을3-3, 갑15~갑18, 갑21 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

제시된 정보상 인수되는 권리는 없습니다.

등기부채권 총액은 토지 기준 약 10,214,019,999원, 건물 기준 약 10,248,370,359원입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* (주)알트엠: 보증금 45,000,000원, 차임 3,000,000원. 대항력 없음.

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2023.07.13. 대항력 없음.

* 박 : 보증금 35,000,000원, 차임 3,000,000원. 대항력 없음.

전체 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 하남시 감일 공동주택지구 내 자족용지에 위치하여, 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승이 기대됩니다.

주변에는 상업나지 및 지식산업센터 등 다양한 업종의 건물들이 혼재되어 있으며, 1층 근린생활시설(휴게음식점, 소매점 등)과 2층~5층 업무시설(사무소, 전시장 등)로 활용 가능하여 복합적인 상업 활동에 유리한 입지입니다.

지구단위계획구역으로 지정되어 있어 체계적인 개발이 진행 중인 지역입니다.

5. 생활정보

본건까지 차량 접근성이 양호하며, 인근 간선도로변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

감일지구 내 및 인근 상업시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다. (추가적인 상세 시설 정보는 현장 조사 필요)

"감일고등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

건물 지하 2층 및 지하 1층에 주차장 시설이 마련되어 있으며, 카리프트 설비도 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 중복사건 및 유동화물건으로, 사건 처리 과정에서 복잡성이 따를 수 있으며 추가적인 법적 절차가 발생할 가능성이 있습니다.

개발행위허가제한구역으로 지정되어 있어 토지 이용 및 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있으므로, 관련 법규 확인이 필요합니다.

다수의 채권자 및 압류, 가압류 기록으로 인해 권리관계가 복잡한 편입니다.

건물 4층의 실제 이용 용도와 건축물대장상 용도가 일치하지 않아, 향후 시정 명령이나 이행강제금 부과 등의 행정적 문제가 발생할 수 있습니다.

제시외 건물, 수목, 태양광 발전 설비 등이 매각에 포함되었으나, 이와 관련된 별도의 관리, 철거, 이전 등에 추가적인 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 하남시 감일지구 내 자족용지에 위치한 신축(2022년 사용승인) 건물로, 업무시설 및 근린생활시설 용도로 활용 가능합니다.

개발 잠재력이 높은 지역에 입지하고 있으며, 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다.

다수의 권리관계, 중복사건, 개발행위허가제한구역 지정 등 복합적인 요인이 존재하므로, 입찰 전 철저한 권리분석과 현장 조사가 필수적입니다.

임차인들의 대항력은 없으나, 명도 과정에서의 변수 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

4층의 용도 불일치는 향후 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

최신 신축 건물로 감가상각이 적어 즉시 활용 가능하며 관리 부담이 적습니다.

하남시 감일지구의 지속적인 개발에 따른 향후 시세 상승이 기대됩니다.

근린생활시설과 업무시설로 활용 가능하여 다양한 업종 유치가 가능하며, 복합적인 수익 창출이 기대됩니다.

토지와 건물을 일괄 매각받아 효율적인 자산 관리 및 활용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다.

감정가 10,676,129,800원을 기준으로 하되, 인수되는 보증금은 없으므로 채권 총액, 주변 시세, 향후 예상 수익률, 명도 비용, 제반 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

중복사건, 유동화물건, 개발행위허가제한구역 지정 등 특이사항과 4층 용도 불일치로 인한 잠재적 위험 요소를 충분히 검토해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 조사, 상세 권리 분석, 주변 시세 및 임대료 조사, 수익률 분석 등 심층적인 컨설팅이 필요합니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 전문가의 면밀한 검토와 현장 답사를 병행하시기 바랍니다.

지도 검색 결과, 본건 주변에 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.