나이스옥션 법원경매 성남 2024타경61198 [1] 경기도 성남시 수정구 고등동 597-1 자동차 관련시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2024타경61198 [1] 경기도 성남시 수정구 고등동 597-1 자동차 관련시설 경매

• 사건번호: 2024타경61198
• 주소: 경기도 성남시 수정구 고등동 597-1
• 감정가: 8,457,406,800원
• 최저가: 4,144,130,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 자동차 관련시설

성남지원 경매2계 2024타경61198 | 소재지: 경기도 성남시 수정구 고등동 597-1 | 감정가: 8,457,406,800원 | 최저가: 4,144,130,000원 | 용도: 자동차 관련시설

1. 성남지원 2024타경61198 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2024타경61198 (1)

소재지: 경기도 성남시 수정구 고등동 597-1

용도: 자동차 관련시설 (주차장)

감정가: 8,457,406,800원

토지면적: 660.90㎡ (약 199.92평)

토지 지분율: 66090 (토지 전체 면적으로 보임)

건물면적: 2340.55㎡ (약 708.05평)

건물 지분율: 234055.00000000003 (건물 전체 면적으로 보임)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 주OOOOOOOOOOO

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 유치권, 유동화물건

주의사항:

1. 일괄매각 대상임.

2. 목록 1. 토지는 주차장 용도로 사용 중이며, 목록 2. 건물은 지하 1층부터 지상 5층까지의 자동차 관련 시설(주차장)로 이용 중이나, 건축법상 사용 승인을 받지 않은 상태임.

3. 유치권자 (주)바움종합건설로부터 총 2,146,593,193원 (1,052,376,020원 + 1,094,317,173원)의 공사대금에 대한 유치권 신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함.

1.2. 입지조건

본 물건은 경기도 성남시 수정구 고등동에 위치하며, "왕남초등학교" 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 상업시설, 근린생활시설, 업무시설, 학교, 종교시설 등이 혼재된 지역으로 일반적인 주위 환경을 형성하고 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 또한, 서측 인근에 "용인-서울간 고속도로"의 "고등 IC" 및 "분당-내곡간 고속화도로"가 위치하여 광역적인 교통망 접근성이 매우 우수한 편입니다. 토지는 인접한 토지와 같은 높이의 대체로 정방형 형태를 띠고 있으며, 현재 건축 중인 "주차장" 건물의 부지로 이용되고 있습니다. 남서측으로는 노폭 약 30m, 북동측으로는 노폭 약 10m의 아스콘포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO의 신청으로 진행됩니다. 현재 소유자는 주OOOOOOOOOOO입니다. 가장 큰 권리상 이슈는 (주)바움종합건설로부터 제기된 유치권입니다. 총 2,146,593,193원에 달하는 공사대금 유치권이 신고되었으나, 그 성립 여부는 불분명한 상태입니다. 이는 낙찰 후 인수하거나 별도 협상이 필요할 수 있는 중대한 위험 요소이며, 인수 시 상당한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 건물은 건축법상 사용 승인을 받지 않은 상태로, 이는 향후 건물 이용 및 재산권 행사에 제약을 초래할 수 있는 부분입니다. 중복병합사건 및 유동화 물건이라는 점은 복잡한 채권 관계나 특수 권리 사항이 존재할 가능성을 시사하므로, 세밀한 법률 검토가 요구됩니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 고등동 일대는 왕남초등학교와 인접하여 학군 수요가 있으며, 주변에 다양한 상업시설, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재되어 있어 지역 내 유동인구 및 잠재적 수요층이 형성되어 있습니다. 준주거지역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 대한 계획적인 관리하에 놓여 있으며, 교통의 요충지에 위치하여 외부로부터의 접근성 또한 뛰어나 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 현재는 건축 중인 주차장 용도로 이용되고 있어, 주변 상권과의 직접적인 연계성은 향후 건축물의 용도 및 운영 방식에 따라 달라질 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건지 인근에는 왕남초등학교가 위치하여 교육 환경에 대한 접근성이 양호합니다. 또한, 상업시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 대중교통 이용이 편리하고, 고속도로 IC가 인접해 있어 시내외 이동이 편리한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

1. 유치권 부담: (주)바움종합건설이 주장하는 2,146,593,193원의 유치권이 낙찰자가 인수해야 할 경우, 막대한 추가 비용 부담이 발생합니다. 유치권의 성립 여부 및 금액을 철저히 확인하고 해결 방안을 모색해야 합니다.

2. 무허가 건축물: 현재 건물은 건축법상 사용 승인을 받지 않은 상태입니다. 이는 합법적인 건축물로서의 사용, 양도, 담보 설정 등에 제약을 가져올 수 있으며, 추후 시정 명령이나 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

3. 행정규제: 본 물건은 비행안전제5구역, 공공주택지구, 상대보호구역 등에 포함되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 있어 국방부, LH, 교육청 등 관련 기관의 허가 및 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 중복병합 및 유동화: 여러 사건이 병합되었고 유동화 물건이라는 점에서 복잡한 권리 관계 및 채권 정리에 대한 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 성남시 수정구 고등동의 "왕남초등학교" 인근이라는 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 또한, 상당한 면적의 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 잠재적인 사업 가치가 높을 것으로 예상됩니다. 하지만, 건축법상 사용 승인을 받지 못한 건물과 성립 여부가 불분명한 대규모 유치권이라는 매우 중대한 하자 요소를 동시에 안고 있습니다. 따라서, 이러한 리스크를 면밀히 분석하고 해결 전략을 수립하는 것이 무엇보다 중요합니다. 철저한 사전 조사와 법률적 검토 없이는 투자가 어려운 복합적인 물건이라 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

1. **핵심 입지 활용**: 왕남초등학교 인근 준주거지역이라는 점을 활용하여, 향후 합법적인 건축물로 전환 후 용도 변경(예: 고급 주택, 상업시설 등)을 통해 부가가치를 높이는 방안을 고려할 수 있습니다.

2. **유치권 문제 해결**: 유치권의 성립 여부를 정확히 파악하고, 가능하다면 유치권자와의 적극적인 협상을 통해 비용 부담을 최소화하는 것이 투자 성공의 핵심이 될 것입니다.

3. **개발 잠재력**: 지구단위계획구역으로 지정되어 있는 만큼, 성남시의 도시 개발 계획과 연계하여 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.9. 주변 시설 (혐오시설 포함)

본 물건지 주변에 대한 일반적인 지도 검색 결과, 명확하게 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 주로 학교, 주거시설, 상업시설, 도로 등 도시 기반 시설들이 위치하고 있습니다. 다만, "비행안전제5구역"에 해당되는 점은 군사 시설과의 관련성을 시사하며, 이는 향후 건축 행위에 대한 규제로 작용할 수 있습니다.

법원 정보

성남지원 경매2계