나이스옥션 법원경매 성남 2024타경61198 [1] 경기도 성남시 수정구 고등동 597-1 자동차 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미도 · 평가일 2024.07.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 수정구 고등동 소재 "왕남초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 상업
시설, 근린생활시설, 업무시설, 학교, 종교시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며 인접한 간선도로변에 대중교통편인 노선버스정류장이 소재하고, 서측
인근에 "용인-서울간 고속도로" 구간 "고등 IC" 및 "분당-내곡간 고속화도로"가 소재하여 대중
교통사정 양호함.

형태 및 이용상태

인접한 토지와 같은 높이의 대체로 정방형의 토지로서 건축 중인 "주차장" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

남서측으로 노폭 약 30m, 북동측으로 노폭 약 10m의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(고등), 대로3류(폭 25m-30m)(접함), 소로1류(폭 10m-12m)(접함),
주차장, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별
법>, 상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-02-24)(성남교육지원청 평생
교육건강과-2554(2023. 2. 27.)호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)(비행안전
제5구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역
<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

본건 지상에는 건축허가를 득하고 건축 중인 지상5층의 건물이 소재하여 토지에 영향을 미치고 있음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계

미상임.


2) 기타

본건 지상에는 유치권을 주장하는 5층의 건축 중인 주차장건물이 소재하여 대상토지에 영향을 미
치고 있는 바 유의바람.

물건 비고

1. 목록1.토지는 주차장 부지로 이용중임.
2. 본건 지상에 유치권 주장하는 건축허가를 득하고 건축중인 지상5층 주차장건물이 소재하며 대상토지에 영향을 미치므로 입찰시 참조요망.
3. 유치권자 (주)바움종합건설이 2024.08.06.자 공사대금 1,052,376,020원의, 2024.10.17.자 공사대금1,094,317,173원의 각 유치권신고서가 제출되었으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 성남지원 2024타경61198 (1)

물건 종류: 토지

소재지: 경기도 성남시 수정구 고등동 597-1

용도: 자동차 관련시설

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지만 매각

1.2. 물건 상세 정보

감정가: 5,207,892,000원

토지 면적: 660.90㎡ (약 199.78평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡ (0평)

건물 면적: 0.00㎡ (0평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡ (0평)

채권자: 케이에프더블유이사공삼유동화전문유한회사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 수정구 고등동 소재 "왕남초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 상업시설, 근린생활시설, 업무시설, 학교, 종교시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인접한 간선도로변에 대중교통인 노선버스정류장이 소재합니다.

또한, 서측 인근에 "용인-서울간 고속도로"의 "고등IC" 및 "분당-내곡간 고속화도로"가 소재하여 대중교통 및 차량 이용이 편리한 지역입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 토지는 남서측으로 노폭 약 30m, 북동측으로 노폭 약 10m의 아스콘포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부채권 총액: 8,456,126,016원

주요 권리 변동 내역:

소유권 이전: 2021-07-28 (임선주 외 1인), 2021-08-20 (주식회사렌더링), 2022-09-07 (주식회사케이앤에스타워)

근저당권: 우리은행 (2022-09-07, 말소기준권리), 우리은행 (2022-11-22), 강정숙 (2023-10-17)

가압류: 서울보증보험주식회사 (2024-04-22), 우리은행 (2024-08-16)

임의경매 개시 결정: 케이에프더블유이사공삼유동화전문유한회사 (2024-07-01, 본건)

강제경매 개시 결정: 케이에프더블유이사공삼유동화전문유한회사 (2024-11-13)

압류: 성남시 (2025-06-17)

모든 등기부상 권리는 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 9월 7일 접수된 우리은행 근저당권 (을5)입니다.

3.3. 인수되는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 인해 말소되지 않고 인수되는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. 단, 유치권의 성립 여부는 별도로 면밀히 검토해야 합니다.

3.4. 유치권 분석

본건 토지 지상에는 건축허가를 득하고 현재 건축 중인 지상 5층 주차장 건물이 소재하며, 해당 건물과 관련하여 유치권이 주장되고 있습니다.

유치권자 (주)바움종합건설은 2024년 8월 6일자 공사대금 1,052,376,020원과 2024년 10월 17일자 공사대금 1,094,317,173원을 각각 유치권 신고서로 제출하였습니다.

총 유치권 신고 금액은 약 2,146,693,193원에 달합니다.

그러나 해당 유치권의 성립 여부는 불분명한 상태이며, 건축물 및 토지 이용에 영향을 미치는 중요한 사항이므로 입찰 시 반드시 확인 및 검토가 필요합니다.

3.5. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다.

이에 따라 대항력 있는 임차인으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건은 성남시 수정구의 주거, 상업, 업무, 교육 시설이 복합적으로 자리한 지역에 위치합니다.

왕남초등학교와 같은 교육 시설이 인접해 있어 안정적인 수요층이 존재할 수 있습니다.

또한, 차량 접근성이 뛰어나고 주요 고속도로가 인접해 있어 광역적인 접근성이 우수합니다.

다만, 현재 건축 중인 주차장 건물과 관련 유치권 신고가 존재하여 상권 형성 및 활용에 변수가 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

인근에 왕남초등학교, 성남금융고등학교 등 교육 시설이 위치해 있습니다.

다양한 근린생활시설 및 상업시설이 혼재되어 있어 주민들의 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 검색 결과 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권: 약 21억 원 이상의 공사대금 유치권이 신고되었으나 성립 여부가 불분명한 상태입니다. 유치권이 성립될 경우, 낙찰자가 추가적인 비용 부담 또는 법적 분쟁에 휘말릴 가능성이 매우 높습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 건축 중인 건물: 토지 위에 5층 주차장 건물이 건축 중이며, 이는 토지의 실질적인 이용에 영향을 미칩니다.

* 중복 병합 사건: 본건은 여러 경매 사건이 병합되어 진행되는 중복 병합 사건으로, 권리 관계 및 절차 진행이 복잡할 수 있습니다.

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 일반적인 경매 절차와는 다소 차이가 있거나 특수한 이해관계가 존재할 수 있습니다.

* 토지만 매각: 건물은 매각 대상이 아니므로, 건축물과의 관계, 명도, 철거 문제 등 별도의 검토가 필요합니다. (다만, 유치권이 건물과 연관되어 있어 더욱 복잡합니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 성남시 수정구 고등동의 우수한 입지 조건을 갖추고 있으나, 현재 건축 중인 건물과 관련하여 약 21억 원이 넘는 상당한 금액의 유치권 신고가 접수되어 있어 매우 높은 투자 위험을 내포하고 있습니다.

낙찰가의 성공 여부는 유치권의 성립 여부와 그 해결 방안에 크게 좌우될 것으로 판단됩니다.

감정가 대비 높은 금액의 유치권이 신고된 점, 토지만 매각 대상인 점 등을 고려할 때, 신중하고 면밀한 추가 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 성남시 수정구 고등동의 양호한 입지조건과 미래 개발 가치.

* 주요 간선도로 및 고속도로 인접으로 인한 우수한 교통 및 접근성.

* 주변 지역 개발 계획과 연계 시 잠재적인 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 매우 신중해야 합니다. 감정가 5,207,892,000원 대비 약 21억 원 이상의 유치권이 신고되어 있으며, 그 성립 여부가 불분명한 점은 낙찰자가 부담해야 할 리스크를 매우 크게 증가시킵니다.

또한, 건축 중인 건물과의 관계, 토지만 매각되는 점, 중복 병합 및 유동화 물건의 특수성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

따라서, 본 보고서만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

입찰 결정 전, 반드시 유치권의 법적 성립 여부를 전문가와 함께 철저히 검토하고, 현장 조사 및 관련 법률 검토를 거쳐 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하시기를 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.