나이스옥션 법원경매 성남 2023타경68185 [1] 경기도 광주시 신현동 284-23 라벨르빌리지-비동 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선민 · 평가일 2023.12.22

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 지하1층 / 지상 3층 건으로서,

- 외벽: 치장벽돌 등 마감
- 내벽: 벽지 등 마감
- 창호: 하이샷시 창호 등 마감임.

이용상태

단독주택(다가구주택)으로 이용중임. (후면 "건물개황도" 참조)

1층: 다가구주택(투룸2, 원룸1, 계단실, 복도, 승강기실)
2층: 다가구주택(투룸2, 원룸1, 계단실, 복도, 승강기실)
3층: 다가구주택(투룸1, 쓰리룸1, 계단실, 복도, 승강기실)
지하: 주차장, 계단실, 승강기실.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 주택부분은 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

철근콘크리트구조 지붕층(면적: 약 117.2㎡)이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 토지를 수반하지 않은 건물만의 평가로서, 법정지상권 등은 고려하지 아니하였으니
경매 진행시 참조 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록3,4는 각 지분매각임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2023타경68185 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 신현동 284-23 라벨르빌리지-비동

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 1,570,034,000원

* 토지 면적: 387.00㎡ (약 117.08평)

* 건물 면적: 594.96㎡ (약 179.97평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 박OO

1.1. 입지조건

* 본 물건은 경기도 광주시 신현동에 위치하며, 주변은 주로 단독주택 및 공동주택 단지가 형성된 주거 지역입니다.

* 차량 이동 시 주요 도로 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 시 인근 버스 정류장을 통해 시외 및 시내로의 이동이 가능합니다. (정보 기반 추정)

* 주변에 근린생활시설, 소규모 상가 등이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (정보 기반 추정)

* 쾌적한 자연 환경과 함께 주거 단지가 형성되어 있어 정주 여건이 비교적 양호한 편입니다. (정보 기반 추정)

1.2. 권리분석

* 임차인 현황 분석 결과, 모든 임차인은 대항력이 없으며(대항력: 없음), 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없음을 의미합니다.

* 강동희: 보증금 170,000,000원, 차임 0원 (전입 2021-05-27, 확정 2023-09-27, 배당신고 2024-02-16, 대항력 없음)

* 강선영: 보증금 200,000,000원, 차임 0원 (전입 2019-11-05, 확정 2019-11-22, 배당신고 2024-01-30, 대항력 없음)

* 김일용: 보증금 50,000,000원, 차임 500,000원 (전입 2020-06-24, 배당신고 2024-02-19, 대항력 없음)

* 박서하: 보증금 80,000,000원, 차임 0원 (전입 2021-03-30, 확정 2021-03-10, 배당신고 2023-12-04, 대항력 없음)

* 이상훈: 보증금 0원, 차임 0원 (전입 2021-04-27, 대항력 없음)

* 이선화: 보증금 140,000,000원, 차임 0원 (전입 2019-08-01, 확정 2019-08-01, 배당신고 2024-01-12, 대항력 없음)

* 이수진: 보증금 120,000,000원, 차임 200,000원 (전입 2021-10-21, 확정 2021-10-06, 배당신고 2024-02-15, 대항력 없음)

* 정대교: 보증금 140,000,000원, 차임 0원 (전입 2022-06-20, 확정 2022-05-24, 배당신고 2024-01-12, 대항력 없음)

* 등기부등본 상 말소기준권리는 2019년 01월 21일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권(을13)으로 확인됩니다.

* 이후 접수된 모든 압류, 가압류, 근저당권 및 임의경매 개시 결정 등기(갑9, 갑10, 갑11, 갑12, 을13-5, 을18-2)는 말소 예정이거나 이미 말소된 상태로, 경매 절차를 통해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자는 비교적 깨끗한 권리 상태의 부동산을 취득할 가능성이 높습니다.

* 본건은 토지/건물 일괄 매각이나, 감정평가서 요약에는 '본건은 토지를 수반하지 않은 건물만의 평가'라는 내용이 있어, 토지 관련 법정지상권 등은 고려되지 않았음을 유의해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 광주시 신현동은 신흥 주거 단지 개발이 활발한 지역으로, 자체적인 배후 수요를 기반으로 하는 생활 상권이 형성되어 있습니다.

* 대규모 상업 시설보다는 소규모 상점, 병원, 학원 등 주민 편의를 위한 근린 상업 시설 위주로 구성되어 있을 가능성이 높습니다. (정보 기반 추정)

* 지역 특성상 조용하고 쾌적한 주거 환경이 강점이며, 이는 임대 수익률 측면에서 안정성을 기대하게 합니다. (정보 기반 추정)

1.4. 생활정보

* 교육: 단지 인근에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 위치하여 자녀 교육 환경이 비교적 양호합니다. (정보 기반 추정)

* 교통: 도로망을 통한 차량 접근성은 좋으나, 대중교통 이용 편의성은 도심 지역 대비 다소 떨어질 수 있습니다. (정보 기반 추정)

* 편의시설: 생활에 필요한 기본적인 마트, 병원, 음식점 등의 편의시설은 인근에서 이용 가능합니다. (정보 기반 추정)

* 자연환경: 주변의 녹지 공간 및 산책로 등을 활용하여 쾌적한 생활이 가능할 것으로 보입니다. (정보 기반 추정)

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미확인: 임대차 관계가 파악되지 않아 실제 거주 중인 임차인이 있을 경우 명도에 어려움이 발생할 수 있습니다.

* 건물 가치 평가 관련 유의사항: 감정평가 시 토지를 제외한 건물 가치만을 평가했음에도 불구하고, 본건은 토지/건물 일괄 매각으로 진행되므로, 토지 관련 권리 관계나 가치를 별도로 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

* 중복 병합 사건: 중복 병합, 중복 사건, 공동 담보 등의 특이사항은 경매 절차의 복잡성이나 채권 관계의 복잡성을 시사하므로, 관련 서류를 추가적으로 면밀히 확인해야 합니다.

* 혐오시설 존재 가능성: 본 정보만으로는 주변에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 고압선 등)이 있는지 여부를 알 수 없습니다. 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 할 사항입니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다가구주택으로, 감정가는 1,570,034,000원입니다.

* 모든 임차인이 대항력이 없고 인수 보증금이 없어 명도 리스크가 낮다는 점과, 말소기준권리 이후의 권리들이 대부분 말소 예정이라는 점은 긍정적입니다.

* 다만, 임대 관계 미확인, 감정평가 시 토지 제외 언급, 중복 사건 등의 복잡성은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

* 전반적으로 안정적인 주거 환경과 함께 향후 개발 가능성을 고려할 때 투자 가치가 있을 수 있으나, 철저한 현장 확인과 권리 분석이 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 다가구주택으로서의 임대 수익 창출 가능성이 높습니다.

* 인수할 임차 보증금이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

* 권리 분석상 낙찰 후 깨끗한 권리 상태로 부동산을 취득할 가능성이 높습니다.

* 신현동이라는 주거 지역의 특성상 꾸준한 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세 조사, 유사 물건 거래 사례 분석, 경매 시장 동향 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사가 필요합니다. 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다. 감정가 1,570,034,000원을 기준으로 향후 상세 분석을 통해 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.