나이스옥션 법원경매 성남 2024타경7521 [1] 경기도 하남시 감일동 501-5 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2024.12.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 하남시 감일동 소재 "감일백제중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1)은 "가장형"의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 노폭 약 15미터 내외, 남동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(감일지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[감일1중학교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가)는 철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층 건물로서,
(사용승인일:2021.11.15)
외벽: 석재붙임 마감 등,
창호: 샤시창호 마감 등임.

이용상태

기호(가)는 공부상 "근린생활시설 및 다가구주택 등"으로 기재되어있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각,태양광 발전설비 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 성남지원 2024타경7521 (1)

소재지: 경기도 하남시 감일동 501-5

용도: 다가구주택 / 근린생활시설

감정가: 3,191,457,920원

토지면적: 244.70㎡ (약 73.9평)

건물면적: 560.82㎡ (약 169.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 유동화물건, 태양광 발전설비 매각 포함

1.1. 입지조건

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* 위치: 경기도 하남시 감일동 501-5

* 주변 환경: "감일백제중학교" 남동측 인근에 위치하며, 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통 상황: 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 도로 상태: 남서측으로 노폭 약 15미터 내외, 남동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(감일지구), 소로1류(폭 10m-12m), 중로2류(폭 15m-20m), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역(감일1중학교), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역입니다.

1.2. 권리분석

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토지 등기부 요약

* 말소기준권리: 2022-06-21 접수된 수협은행 근저당권 (1,039,588,680원)

* 인수되는 권리: 없음. 본 건 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

건물 등기부 요약

* 말소기준권리: 2021-11-23 접수된 수협은행 근저당권 (1,039,588,680원)

* 인수되는 권리: 건물 등기부상 '을5'로 등기된 문태준의 주택임차권 (350,000,000원, 전입일자 2022-06-20, 확정일자 2022-05-06)은 말소 예정이 아닌 '인수'로 기재되어 있어, 인수될 가능성이 있습니다.

임차인 현황

* CARANTESOKORENMICHELLE: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-06-17, 대항력 없음.

* OKORENATHENS: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-06-17, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 250,000,000원, 차임 200,000원, 전입일자 2021-12-28, 확정일자 2021-12-01, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-11-29, 대항력 없음.

* 남 : 보증금 320,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-06-04, 확정일자 2024-04-08, 대항력 없음.

* 문 : 보증금 350,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-06-20, 확정일자 2022-05-06, 대항력 없음. (건물 등기부상 주택임차권 인수 가능성 있음)

* 조 : 보증금 350,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-04-15, 확정일자 2022-05-06, 대항력 없음.

* 조 : 보증금 20,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입일자 2024-02-19, 대항력 없음.

* 주식회사대원산업: 보증금 315,000,000원, 차임 0원, 전입일자 -, 확정일자 -, 대항력 없음.

총 임차 보증금 인수액: 0원. (단, 문태준의 주택임차권 350,000,000원은 별도 인수 가능성 있음)

1.3. 상권분석

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* 건물의 이용 상태는 공부상 "근린생활시설 및 다가구주택 등"으로 기재되어 있습니다.

* 주변은 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 배후 주거 단지를 기반으로 한 상권 형성 가능성이 있습니다.

* 근린생활시설 용도 가능성이 있어 지역 내 수요를 충족시킬 수 있습니다.

1.4. 생활정보

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* 위치한 감일동 지역은 "감일백제중학교" 등 교육 시설이 인근에 있습니다.

* 주변으로 아파트 단지 및 주택가가 형성되어 있어 생활 편의 시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

* 토지이용계획상 '공장설립승인지역'으로 명시되어 있어, 향후 주변 환경 변화 가능성에 대한 확인이 필요합니다. (혐오시설 직접적 확인 정보는 없으나, 해당 법규 확인 요망)

1.5. 잠재적 리스크

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* 중복사건 및 유동화물건: 경매 절차 및 권리 관계가 복잡할 수 있으며, 추가적인 조사와 주의가 요구됩니다.

* 임차권 인수 가능성: 건물 등기부상 문태준의 주택임차권(350,000,000원)이 인수될 가능성이 있어, 명도 및 권리 관계 정리에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 정확한 임대 현황 및 공실 여부 확인이 필요하며, 명도 시 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 토지이용계획 제한: '공장설립승인지역' 등 관련 법규에 따른 개발 또는 이용의 제한 가능성이 있습니다.

* 태양광 발전설비 포함: 매각에 태양광 발전설비가 포함되어 있어, 이에 대한 관리, 유지보수, 또는 철거 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 경기도 하남시 감일동에 위치한 비교적 신축(2021년 11월 사용승인)된 다가구/근린생활시설 주택입니다.

중복사건 및 유동화물건이라는 특성으로 인해 권리 분석에 신중을 기해야 하며, 특히 건물 등기부상 '인수'로 표시된 문태준의 주택임차권 350,000,000원에 대한 처리가 가장 중요한 리스크 요인입니다.

인근 학교 및 주택가 형성은 긍정적인 요소이나, '공장설립승인지역' 등 토지 이용계획을 면밀히 검토하여 잠재적 위험 요소를 파악해야 합니다. 태양광 발전설비 포함 여부도 취득 후 관리 측면에서 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

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* 신축급 건물: 2021년 사용승인된 건물로, 상대적으로 양호한 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

* 감일지구 개발 지역: 하남시의 주요 개발 지역에 속해 있어 향후 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로, 취득 후 관리가 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

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본 보고서에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있습니다.

그러나 건물 등기부 요약에 따르면 문태준의 주택임차권(350,000,000원)은 '말소: 인수'로 표시되어 있어, 실제로는 이 금액이 낙찰자에게 인수될 가능성이 매우 높습니다.

따라서 예상 입찰가는 감정가 3,191,457,920원을 기준으로 하되, 인수되는 임차 보증금(350,000,000원)과 명도 비용, 기타 부대 비용, 그리고 향후 시세 변동 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

구체적인 예상 입찰가는 별도의 심층 분석을 통해 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.