나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경60432 [1] 서울특별시 강동구 천호동 453-5 로데오팰리스 지1층비103호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경60432 [1] 서울특별시 강동구 천호동 453-5 로데오팰리스 지1층비103호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

서울동부지방법원 경매3계 2024타경60432 | 소재지: 서울특별시 강동구 천호대로159길 20, 지1층비103호 (천호동,로데오팰리스) | 감정가: 1,720,000,000원 | 최저가: 880,640,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서

1.1. 기본 정보 분석

사건번호는 서울동부지방법원 2024타경60432 (1)이며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄매각하는 부동산 임의경매 사건입니다.

본 물건의 소재지는 서울특별시 강동구 천호동 453-5 로데오팰리스 지1층비103호로, 근린생활시설(제2종근린생활시설/휴게음식점) 용도로 이용 가능한 구분건물입니다.

감정가는 1,720,000,000원으로 평가되었습니다.

토지 면적은 43.25㎡ (약 13.08평), 건물 면적은 196.14㎡ (약 59.33평)입니다.

신축 건물(2022.03.30. 사용승인)의 지하 1층에 위치하며, 현재는 공실 상태입니다.

1.2. 입지 조건 분석

본 물건은 지하철 5호선 및 8호선 천호역 동측 인근에 위치하는 초역세권 상권입니다.

주위는 주택과 상가가 혼재된 지역으로, 유동 인구가 풍부한 천호 로데오거리 상권과 연계되어 있어 상업적 가치가 높습니다.

제반 대중교통 여건은 지하철역 및 노선버스정류장이 인접하여 매우 양호합니다.

토지이용계획상 일반상업지역에 속하며, 높은 용적률을 활용할 수 있는 핵심 상업지구 내에 위치하고 있습니다.

인접 도로 상태도 소로 및 세로에 접하고 있어 차량 접근성 및 노출도가 보통 이상입니다.

1.3. 권리 분석

본 경매는 채권자 남OOOOOOOOO의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건입니다.

소유자와 채무자가 박OO으로 동일하여 소유관계는 명확한 것으로 보입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 형태로, 낙찰자가 토지와 건물 모두의 소유권을 취득하게 되므로 권리 관계가 단순하고 안전합니다.

다만, 현재 공실 상태이므로 별도의 임차인 명도(인도명령) 절차상의 위험은 적으나, 입찰 전 반드시 등기부 등본 및 현장 조사를 통해 최종 권리관계를 확인해야 합니다.

1.4. 상권 분석

본 물건이 위치한 천호역 상권은 강동구의 주요 상업 중심지 중 하나입니다.

일반상업지역 내에 위치하여 상권의 밀집도가 높고, 주변 주상복합 건물, 오피스텔, 주택 등이 혼재되어 주중 및 주말 상주 및 유동 인구를 모두 확보할 수 있는 입지입니다.

해당 호실은 집합건축물대장상 제2종 근린생활시설(휴게음식점)으로 등재되어 있어, 음식점, 카페, 혹은 기타 서비스업종으로의 활용도가 높습니다.

현재 공실 상태이므로, 신규 임차인을 유치하기 위한 인테리어 및 마케팅 전략이 필요합니다.

1.5. 생활 정보

본 물건이 속한 건물은 2022년 3월에 사용 승인된 신축급 건물로, 건물 구조 및 설비 상태가 양호합니다.

철근콘크리트구조, 평슬라브지붕의 지하 2층 지상 17층 건물 내에 위치하며, 위생설비, 급배수설비, 승강기, 소화전 등의 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

행정적으로 재정비촉진지구(천호성내재정비촉진지구) 내에 포함되어 있어, 장기적인 관점에서 지역 상권 활성화 및 가치 상승의 기대감이 있습니다.

주변에 혐오시설은 특별히 확인되지 않았으며, 생활 편의시설 및 상업시설 이용이 매우 편리한 환경입니다.

1.6. 잠재적 리스크

첫째, 본 물건은 현재 공실 상태이므로 낙찰 후 잔금 납부 시점까지 임차인이 없을 경우 임대수익 발생이 지연될 수 있습니다.

둘째, 재정비촉진지구 내에 위치하고 있어 장기적으로는 긍정적이나, 단기적으로는 주변 개발로 인한 공사 소음 및 환경 변화 가능성이 있습니다.

셋째, 집합건축물대장상 이용상태와 실제 이용상황이 다를 수 있으므로, 입찰 전 실제 내부 구조 및 이용 가능 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

넷째, 일반상업지역에 위치하고 다중이 이용하는 시설이므로, 용도 변경 및 소방 관련 법규 준수 여부를 철저히 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

서울 강동구 천호동 핵심 상권인 일반상업지역에 위치한 신축급 상가 건물입니다.

지하철 천호역 초역세권에 해당하며, 토지/건물 면적이 각각 43.25㎡ (13.08평) 및 196.14㎡ (59.33평)로 비교적 넓은 상업 공간을 확보하고 있습니다.

높은 감정가(1,720,000,000원)는 입지 조건과 건물의 신축 상태를 반영한 것으로 판단됩니다.

단기적으로는 공실 해소라는 과제가 있으나, 장기적으로는 천호성내 재정비촉진지구의 개발 호재와 일반상업지역의 희소성을 고려할 때 안정적인 임대수익 창출과 시세차익을 기대할 수 있는 우량 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 천호역에 인접한 초역세권 및 일반상업지역 내 코어 상권입니다.

신축 건물 메리트: 2022년 사용 승인으로 시설 상태가 우수하여 수리비 부담이 적습니다.

높은 전용 면적: 196.14㎡ (약 59.33평)의 넓은 면적으로 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

개발 호재: 재정비촉진지구에 포함되어 있어 장기적인 가치 상승 잠재력이 높습니다.

안전한 권리: 토지/건물 일괄매각의 임의경매로 권리 분석이 비교적 단순하며 안전합니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매3계