나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경60432 [1] 서울특별시 강동구 천호동 453-5 로데오팰리스 지1층비103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정안 · 평가일 2024.09.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 ‘천호역’ 동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 상가 혼용지대로 제반 환경 여건은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 주위에 노선버스정류장 및 지하철 "천호역"이 소재하는 등 제반 대중교통 여건을 보통임.

건물의 구조

2022.03.30. 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층 지상17층 건물 내 제지1층 제비103호로,
외 벽 : 석재 붙임 마감 등
내 벽 : 몰탈 위 페인트 마감 등
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점) 1개호로 등재되어 있으며, 조사일 현재 공실 상태로 실제 구조 및 이용상황 등은 확인을 요함.

설비내역

소재 건물 내 위생설비, 급배수설비, 승강기, 소화전 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 내지 부정형 평지로 도시형생활주택, 오피스텔 및 근린생활시설용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 소로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(천호성내재정비촉진지구)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2호)<수도법>, 공장설립제한지역<수도법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기준으로 표시하였으니, 실제 구조 및 이용상황 등에 대하여는 경매진행시 재 확인바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 서울동부지방법원 2024타경60432 (1)

1.2. 소재지: 서울특별시 강동구 천호동 453-5 로데오팰리스 지1층비103호

1.3. 용도: 근린상가

1.4. 감정가: 1,720,000,000원

1.5. 면적:

1.5. 1. 토지: 43.25㎡ (약 13.08평)

1.5. 2. 건물: 196.14㎡ (약 59.32평)

1.6. 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.7. 경매 구분: 부동산임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경: 서울특별시 강동구 천호동 소재 ‘천호역’ 동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 상가 혼용지대로 제반 환경 여건은 보통임.

2.2. 교통상황: 본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 주위에 노선버스정류장 및 지하철 "천호역"이 소재하는 등 제반 대중교통 여건을 보통임.

2.3. 도로 상태: 본건 서측으로 소로, 북측으로 세로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리: 2023년 8월 10일 접수된 남양주축산업협동조합의 근저당권 (채권액 1,300,000,000원).

3.2. 등기부 현황: 말소기준권리보다 후순위 또는 매각으로 소멸될 권리들로 구성되어 있으며, 매수인이 인수하는 권리는 없음. 2024년 8월 27일 남양주축산업협동조합에 의한 임의경매 개시결정 등기 (2024타경60432)가 존재함.

3.3. 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 명시된 임차인이 없으므로 인수할 임차보증금은 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 대상 업종 및 현황: 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점) 1개호로 등재되어 있으나, 조사일 현재 공실 상태임. 실제 구조 및 이용상황 등은 확인을 요함.

4.2. 주변 상권 특성: 주택 및 상가 혼용지대로, 천호역 역세권을 중심으로 다양한 상업시설이 혼재된 지역임. 천호역 상권은 높은 유동인구와 매출액을 기록하며 서울 주요 상권 중 하나로 평가받고 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설: 천호역을 중심으로 현대백화점, 이마트, 로데오거리 등 다양한 상업시설과 편의시설이 잘 갖추어져 있음.

5.2. 주거 환경: 상가와 주택이 혼재된 지역으로, 주거와 상업 활동이 공존하는 환경임. 최근 1인 가구 중심의 젊은 층에게 주목받는 지역으로 변화하고 있음.

5.3. 주변 혐오시설 유무: 제공된 정보 및 조사 결과, 주변에 특별히 혐오시설이 있다는 내용은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 및 특별 조건: 본건은 재매각 물건이며, 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반적인 10%보다 높게 책정되어 있음.

6.2. 건물 이용 상태: 조사일 현재 공실 상태로, 집합건축물대장상 용도(휴게음식점)와 실제 이용 상태가 다를 수 있으므로 현장 재확인 필요.

6.3. 토지 이용 계획 및 제한: 재정비촉진지구(천호성내재정비촉진지구)에 포함되어 향후 개발 또는 규제 강화 가능성이 있으며, 그 외 다수의 공법상 제한(가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역 등)이 존재함.

6.4. 기타 특이사항: 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 진행 결과가 영향을 미칠 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 천호역 역세권에 위치한 근린상가로, 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물이지만 현재 공실 상태입니다. 재매각 및 보증금 20% 적용 등은 입찰 시 유의해야 할 사항이며, 공법상 제한과 재정비촉진지구 편입은 향후 가치 변동 요인이 될 수 있습니다. 권리관계는 명확하여 매수 후 인수되는 권리는 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 천호역 초역세권으로 유동인구 및 접근성이 뛰어남.

* 복합 용도 건물: 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설로 활용 가능한 건물.

* 신축 건물: 2022년 사용승인으로 노후도가 낮아 시설 유지보수 부담 적음.

* 지역 개발 잠재력: 재정비촉진지구 편입으로 인한 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,720,000,000원

* 참고 매매가 (2023.08.10): 1,685,510,000원

* 본 건은 재매각 물건이며, 특별매각조건(보증금 20%)이 적용되는 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 현재 공실 상태 및 정확한 내부 이용 현황 미확인 등은 입찰가 산정 시 보수적인 접근을 요합니다.

* 인수되는 임차 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 예상 입찰가는 감정가 및 시세, 향후 임대 수익률, 주변 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.