나이스옥션 법원경매 통영 2023타경4235 [3] 경상남도 통영시 광도면 황리 산397-1 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2023타경4235 [3] 경상남도 통영시 광도면 황리 산397-1 임야 경매

• 사건번호: 2023타경4235
• 주소: 경상남도 통영시 광도면 황리 산397-1
• 감정가: 14,617,188원
• 최저가: 7,484,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 임야

통영지원 경매2계 2023타경4235 | 소재지: 경상남도 통영시 광도면 황리 산397-1 | 감정가: 14,617,188원 | 최저가: 7,484,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 통영지원 2023타경4235 (3)이며, 소재지는 경상남도 통영시 광도면 황리 산397-1입니다. 본 물건의 용도는 임야이며, 감정가는 14,617,188원입니다. 채권자는 전OO, 소유자 및 채무자는 이OO입니다.

1.2. 물건 상세 정보

총 토지면적은 24,362.00㎡ (약 7,369.36평)이나, 매각대상은 이 중 일부 지분 매각입니다. 본 건은 부동산임의경매 사건이며, 토지 및 건물 제시외 면적은 모두 0.00㎡입니다.

1.3. 주요 특이사항 및 주의사항

본 물건은 토지일부지분매각으로, 지분 매각 특성상 권리관계가 복잡하며 현금화에 어려움이 있을 수 있습니다.

특히 공유자우선매수신고가 접수되어 있어, 최고가 매수신고인이 되더라도 공유자의 우선매수권 행사로 인해 매수 기회를 잃을 수 있으며, 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한하여 가능합니다.

가장 중요한 리스크 요인으로 분묘기지권이 신고되었으며, 육안으로 식별하기 어려운 분묘가 소재할 가능성이 추가로 고지되어 철저한 현장 확인이 요구됩니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 물건의 위치 및 주위 환경

본 물건은 경상남도 통영시 광도면 황리 소재 "무량마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 임야 및 농경지, 단독주택 등이 혼재하는 전형적인 농촌 및 임야 지역입니다. 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

전체 3필지로 구성된 본 임야 중 기호(1) 토지는 소형차량 및 농기계 등의 접근이 가능하며 교통상황은 보통입니다. 그러나 기호(2,3) 토지는 차량 접근이 불가능한 맹지 상태로, 사실상 접근성이 매우 낮아 개발 및 이용에 제약이 큽니다.

2.3. 형태 및 이용 상태

기호(1)부터 기호(3)까지 모든 토지는 부정형의 급경사 토지이며, 현재 자연림 상태로 이용 중입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 매각 조건

본 건은 부동산임의경매 사건이며, 가장 큰 특징은 토지일부지분매각이라는 점입니다. 지분 경매의 경우 매수 후 다른 공유자와의 관계 설정(협의 매수, 공유물 분할 소송 등)이 필수적입니다.

3.2. 특수 권리 분석 (공유자 우선매수권 및 분묘기지권)

공유자우선매수신고가 접수되어 있으므로, 입찰 시 공유자의 권리행사 가능성을 염두에 두어야 합니다. 또한, 분묘기지권이 신고되어 있고 미식별 분묘의 가능성까지 고지되어 있어, 매수자가 분묘 처리 및 이장 비용에 대한 책임을 질 위험이 매우 높습니다. 이로 인해 토지 이용 및 개발에 심각한 제약이 따를 수 있습니다.

4. 토지 이용 계획 및 제한

4.1. 지역 및 지구 제한 사항

본 물건은 필지별로 상이한 복잡한 용도지역에 걸쳐있습니다.

기호(1): 도시지역, 자연녹지지역, 지방2급하천(저촉), 임업용산지, 준보전산지, 하천구역에 해당됩니다.

기호(2): 도시지역, 자연녹지지역, 임업용산지에 해당됩니다.

기호(3): 농림지역, 보전관리지역, 임업용산지, 준보전산지에 해당됩니다.

4.2. 중첩 규제

모든 필지는 가축사육제한구역(주거밀집지역에서 200m 이내 또는 500m 이내, 기호(3)은 1000m 이내)으로 지정되어 있어, 가축 관련 시설 건축에 제약이 있습니다. 특히 기호(1)은 하천구역과 지방2급하천에 저촉되어 하천법상 이용 및 개발에 강력한 규제를 받습니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 상권 및 편의시설 접근성

본 물건은 임야 및 농경지가 혼재된 외곽 지역에 위치하여 상권은 형성되어 있지 않으며, 도심지의 편의시설 접근성은 매우 낮습니다. 가장 가까운 시설로는 무량마을회관 정도가 있으며, 일상생활을 위한 상업 시설은 차량을 이용해야만 접근 가능할 것으로 판단됩니다.

5.2. 혐오 시설 분석

제한된 검색 결과로는 물건지 인근에 특별히 대규모의 혐오 시설(폐기물 처리장, 화장장 등)은 발견되지 않았습니다. 다만, 임야 지역 특성상 주변 환경과 토지의 이용 상태(자연림, 급경사) 자체가 이용을 제한하는 주요 요인입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계의 복잡성

지분 매각이므로 다른 공유자와의 협의 또는 소송이 필수적으로 수반되며, 공유자 우선매수권 행사 가능성이 높습니다.

6.2. 분묘기지권 및 맹지 리스크

분묘기지권은 물건의 가치를 심각하게 하락시키는 핵심 리스크입니다. 또한, 전체 3필지 중 2필지(기호(2), (3))가 맹지이므로 개발 행위 자체가 불가능하거나, 진입로 확보를 위한 추가적인 비용과 노력이 필요합니다.

6.3. 개발 규제의 중첩

필지별로 자연녹지, 농림지역, 보전관리지역이 혼재되어 있으며, 특히 하천구역, 산지관리법(임업용산지, 준보전산지) 등 다양한 규제가 중첩되어 있어, 토지 개발 계획 수립 및 인허가 과정이 매우 복잡하고 까다로울 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 감정가가 비교적 낮은 급경사 임야 지분 물건으로, 낮은 투자 비용으로 임야 지분을 확보할 수 있다는 장점이 있습니다. 그러나 공유자우선매수권, 분묘기지권, 맹지, 복잡한 개발 규제 등 해결해야 할 리스크가 과도하게 중첩되어 있습니다. 토지의 즉각적인 이용이나 개발 목적의 투자로는 부적합하며, 장기적인 관점에서 분묘 문제 및 공유자 지분 협상을 해결할 수 있는 전문 투자자에게만 적합한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 낮은 투자 진입 비용

지분 매각의 특성상 낮은 감정가로 입찰이 시작되어, 초기 투자 비용 부담이 적습니다.

8.2. 장기적 협상 및 수익 창출 가능성

공유자 및 분묘 연고자들과의 성공적인 협상(지분 매입/매도 또는 분묘 이장)이 이루어진다면, 토지 전체의 이용 가치를 높여 상당한 차익을 실현할 수 있는 잠재력이 있습니다.

8.3. 자연녹지지역의 일부 포함

일부 필지가 도시지역 내 자연녹지지역에 포함되어 있어, 장기적으로 통영시 도시계획에 따라 이용 가치가 상승할 여지는 있습니다. 다만, 하천구역 및 임업용산지 규제를 동시에 해결해야 합니다.

법원 정보

통영지원 경매2계