나이스옥션 법원경매 통영 2023타경4235 [2] 경상남도 통영시 광도면 황리 산408 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2023타경4235 [2] 경상남도 통영시 광도면 황리 산408 임야 경매

• 사건번호: 2023타경4235
• 주소: 경상남도 통영시 광도면 황리 산408
• 감정가: 48,672,000원
• 최저가: 24,920,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 임야

통영지원 경매2계 2023타경4235 | 소재지: 경상남도 통영시 광도면 황리 산408 | 감정가: 48,672,000원 | 최저가: 24,920,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 통영지원 2023타경4235 (2)이며, 소재지는 경상남도 통영시 광도면 황리 산408에 위치합니다. 용도는 임야(자연림 상태)이며, 감정가는 48,672,000원입니다.

토지 면적은 8132.00㎡ (약 2459.94평)이며, 매각 대상은 토지 일부 지분 매각입니다.

1.2. 경매 진행 정보

경매구분은 부동산 임의경매이며, 소유자 및 채무자는 이OO, 채권자는 전OO입니다.

특이사항으로는 공유자우선매수신고 및 분묘기지권이 있습니다. 지분 매각 물건이며, 공유자 우선매수권은 1회에 한하여 행사 가능합니다. 또한, 육안으로 식별하기 어려운 분묘가 소재할 가능성이 있어 현장 확인이 필수적입니다.

2. 입지조건 및 환경

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건 임야는 경상남도 통영시 광도면 황리 소재 "무량마을회관" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 임야 및 농경지, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 외부에 명확한 혐오시설은 검색되지 않았으나, 주변이 산지와 농경지 위주로 형성되어 있어 주거 편의성은 다소 낮습니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

토지 기호(1)의 경우 소형 차량 및 농기계 등의 접근이 가능하며, 동측으로 약 2m 폭의 진입로가 소재합니다. 제반 교통상황은 보통입니다. 그러나 기호(2) 및 기호(3) 토지는 차량 접근이 불가능한 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이므로 접근성이 현저히 떨어집니다.

2.3. 형태 및 이용 상태

기호(1)부터 기호(3)까지의 토지는 모두 부정형의 급경사 지형이며, 현재 자연림 상태로 이용 중입니다. 토지의 급경사 특성상 개발 및 이용에 상당한 제약이 따릅니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상 및 권리 관계

본 건은 토지 전체가 아닌 토지의 일부 지분(152068.4)을 매각하는 '지분 매각' 건입니다. 따라서 낙찰 시 나머지 지분권자와의 관계 설정(협의 또는 공유물 분할 소송)이 필수적입니다.

채권자 전OO에 의한 임의경매로 진행되며, 권리 분석상 인수될 권리(예: 선순위 임차권 등)는 자료상 나타나지 않습니다.

3.2. 주요 권리상 리스크

가장 큰 권리적 리스크는 '공유자우선매수신고'와 '분묘기지권'입니다.

공유자우선매수권: 공유자가 최고가 매수신고 가격으로 우선하여 매수할 수 있는 권리입니다. 다만, 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 경매 당일 공유자의 우선매수권 행사 여부가 낙찰 여부를 결정하는 핵심 변수입니다.

분묘기지권: 타인의 토지에 분묘를 설치한 자가 그 분묘를 수호하고 봉제사하는 데 필요한 범위 내에서 타인의 토지를 사용할 수 있는 관습상의 지상권입니다. 육안 식별이 어려운 분묘가 있을 가능성까지 언급되어 있으므로, 현장 조사를 통해 분묘의 존재 여부와 기지권 성립 여부를 면밀히 파악해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 건은 임야로 상업 지역과는 거리가 멀고, 주변 환경 역시 임야, 농경지 위주의 외곽 지역입니다. 따라서 상권 분석은 의미가 없으며, 개발 제한 및 지분 매각 특성상 단기적인 상업적 이용 가치는 매우 낮습니다.

4.2. 생활 정보

가장 가까운 시설은 "무량마을회관"입니다. 통영 시내의 주요 생활 편의시설 및 공공시설과는 다소 거리가 있는 외곽입니다. 다만, 검색 결과 통영 리스타트 플랫폼, 공설운동장, 통영생태숲 등 관광 및 공공시설이 약 1.4~1.5km 거리에 위치하고 있어, 장기적인 관점에서 인근 지역의 개발 가능성을 간접적으로 추정해 볼 수 있습니다.

5. 법적 제한 사항

본 건 토지는 기호별로 도시지역, 자연녹지지역, 농림지역, 보전관리지역 등이 혼재되어 있어 토지 이용 계획 수립에 복잡성을 더합니다.

기호(1)은 자연녹지지역이면서 지방2급하천에 저촉되며 하천구역에도 포함됩니다. 또한 임업용산지 및 준보전산지 규제를 받습니다.

기호(2)는 자연녹지지역 및 임업용산지 규제를 받습니다.

기호(3)은 농림지역, 보전관리지역, 임업용산지, 준보전산지 등으로 가장 복합적인 용도지역을 가집니다.

전체 토지가 가축사육제한구역(200m/500m/1000m)에 포함되어 있어 축사 관련 용도로의 이용이 제한됩니다. 다양한 용도지역 및 제한 상태는 향후 개발 행위 허가에 있어 큰 제약 요인으로 작용합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공유 관계 리스크

지분 매각의 특성상 낙찰 후 나머지 공유자와 지분에 대한 매입/매도 협상 또는 공유물 분할 소송이 불가피하며, 이 과정에서 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다.

6.2. 이용 및 개발 리스크

기호(2), (3)은 맹지이며, 전 필지가 급경사 상태입니다. 또한, 하천 저촉, 임업용/준보전산지 등의 복합적인 규제로 인해 실제 토지 개발 행위는 매우 어렵거나 불가능할 수 있습니다.

6.3. 분묘 관련 리스크

분묘기지권이 성립하는 분묘가 발견될 경우, 분묘 이장 또는 협의를 위한 추가 비용이 발생하며, 이는 토지의 이용에 영구적인 제약을 가져올 수 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 건은 임야 지분 매각 물건으로, 맹지(기호2, 3), 급경사, 다중 용도지역 규제, 분묘기지권, 공유자 우선매수권 등 권리적 및 물리적 리스크가 매우 높습니다. 일반적인 투자 목적으로는 적합하지 않으며, 높은 전문성을 요구하는 특수 물건입니다.

7.2. 투자 포인트

특수 물건에 대한 이해도가 높고, 장기간 투자 관점에서 접근하며, 공유물 분할 협상 및 분묘기지권 처리에 대한 명확한 전략을 가진 투자자에게만 고려될 수 있습니다.

가장 현실적인 투자 목적은 기존 공유자 또는 인접 토지 소유자에게 매각하여 차익을 실현하는 '지분 매수 후 출구 전략'을 염두에 두어야 합니다.

지분 매각이므로 비교적 낮은 금액으로 광대한 면적(약 2460평)의 토지 지분을 확보할 수 있다는 점이 유일한 장점입니다. 다만, 모든 투자는 리스크를 충분히 인지한 상태에서 이루어져야 합니다.

법원 정보

통영지원 경매2계